萬科2015年銷售額上漲20.7% 昆明項(xiàng)目竣工面積44萬方

2015年，萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積為1704.6萬平米，同比增長35.4%，結(jié)算收入人民幣1902.1億元，同比增長32.5%。同期，萬科還有1840.9萬平米的已售未結(jié)資源，合同金額合計(jì)約2150.5億元，較2014年末分別增長了10.2%和10.5%。萬科傳統(tǒng)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持著良好的增長。由于2015年結(jié)算的很多都是2014年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)賣出的房子，萬科的這一業(yè)績應(yīng)該超出了之前市場(chǎng)的普遍預(yù)期。

萬科在年報(bào)中表示：萬科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)大中城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州)，住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應(yīng)。但除了部分主要城市以外，全國其他地區(qū)依然面臨較大的去庫存壓力。而萬科早就確立了在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)上堅(jiān)持聚焦發(fā)達(dá)城市圈的策略。這使得萬科抓住了主要城市市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)，2015年銷售金額增長20.7%。萬科總裁郁亮認(rèn)為：“公司對(duì)房地產(chǎn)白銀時(shí)代的判斷被證明是正確的，聚焦白銀時(shí)代重點(diǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略，保證了萬科主營業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長”。

2015年，各類城市房屋及土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化。對(duì)開發(fā)商來說，這是喜憂參半也進(jìn)退維谷的一年。三四線城市地價(jià)便宜，但房屋市場(chǎng)仍在去庫存，不敢買太多的地；一二線城市房屋市場(chǎng)回暖，但土地市場(chǎng)競爭激烈，地價(jià)大幅上漲，個(gè)別城市地王頻出，不買地則可能被擠出市場(chǎng)，買地則可能面對(duì)巨大投資風(fēng)險(xiǎn)。但萬科在2015年似乎并未受此困擾，不僅買到了足夠的地，不僅主要在一二線城市買地，而且價(jià)格也非常合理。全年萬科新增項(xiàng)目的全口徑建筑面積為2201萬平米，相當(dāng)于全年銷售面積的106%；全口徑地價(jià)款1090億元，約占全年銷售金額的41.7%。

萬科高級(jí)副總裁譚華杰表示：“在土地市場(chǎng)冷熱不均，局部城市土地市場(chǎng)明顯過熱的不利情況下，萬科不僅買到了基本足夠的土地，而且嚴(yán)控拿地成本，重點(diǎn)關(guān)注存量土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。2015年沒有拿下一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，也沒有一個(gè)面粉貴過面包的地王項(xiàng)目”。

萬科2015年在項(xiàng)目發(fā)展上的成功，與其在2014年開始推行的項(xiàng)目跟投制度緊密相關(guān)。由于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、城市公司及區(qū)域管理層必須強(qiáng)制跟投新獲取的項(xiàng)目，如果投資失敗，跟投員工將承受巨大損失。從此萬科的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在投資上變得格外謹(jǐn)慎，同時(shí)竭盡全力去尋覓價(jià)格合理的投資機(jī)會(huì)，包括二手地、合作開發(fā)，甚至是購買爛尾樓、在建工程。2015年項(xiàng)目發(fā)展的成功，反映出萬科團(tuán)隊(duì)在壓力之下，這方面的能力有了進(jìn)一步的顯著提升。

“有質(zhì)量的增長”

跟投制度對(duì)萬科經(jīng)營質(zhì)量的提升，不僅表現(xiàn)在買地這一個(gè)方面。據(jù)萬科透露，實(shí)行跟投制度后，其項(xiàng)目開盤認(rèn)購率增長4個(gè)百分點(diǎn)，開盤周期縮短近5個(gè)月，首次開盤的毛利率增長6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，盡管2015年萬科銷售金額大幅增長，但總營銷費(fèi)用不升反降，營銷費(fèi)用率大幅降低。2015年，萬科全年的銷售費(fèi)用為41.4億元，占銷售金額的比例為1.58%，較2014年下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。

管理費(fèi)用方面，盡管表面上看，萬科2015年管理費(fèi)用占銷售金額比例為1.81%，與2014年持平，但實(shí)際上，萬科2015年在新業(yè)務(wù)方面投入了大量人力，必然產(chǎn)生相應(yīng)的管理費(fèi)用，但這些業(yè)務(wù)并不能在當(dāng)年馬上體現(xiàn)大量的銷售收入。因此如果只看傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的話，萬科的管理費(fèi)用率也必然出現(xiàn)了明顯的下降。

在財(cái)務(wù)費(fèi)用方面，萬科2015年成功發(fā)行了5年期50億元公司債，30億元中期票據(jù)，利率分別僅為3.5%和3.78%。截至2015年末，萬科有息負(fù)債中，低融資成本債券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

費(fèi)用管理能力的提升，帶來了回報(bào)率的改善。盡管2015年結(jié)算的很多都是2014年市場(chǎng)調(diào)整期售出的房屋，但萬科2015年的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為18.09%，較2014年上升了0.23個(gè)百分點(diǎn)。

萬科也保持了現(xiàn)金流的穩(wěn)健和資產(chǎn)負(fù)債表的平衡。2015年，萬科再次實(shí)現(xiàn)了銷售回款率超90%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入160.5億元。萬科2015年凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金除以凈資產(chǎn))為19.3%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

毫無疑問，經(jīng)營的質(zhì)量首先是產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。郁亮認(rèn)為：“萬科對(duì)傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)的定位是三好住宅，好房子，好服務(wù)，好社區(qū)，因此管理團(tuán)隊(duì)的效益，不能僅僅是財(cái)務(wù)數(shù)字，最終還是要體現(xiàn)在讓客戶滿意這一出發(fā)點(diǎn)上。”萬科在2015年繼續(xù)強(qiáng)化以“實(shí)測(cè)實(shí)量、交付評(píng)估、客戶驗(yàn)房指引表”為核心的質(zhì)量管控。客戶滿意度在三個(gè)維度上都得到了提升。

2015年，萬科完成綠色建筑面積1406.5萬平米，同比增長60%。在2015年開工面積中，工業(yè)化應(yīng)用比例達(dá)到81%。在工業(yè)化助力下，工程質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。新開工的主流產(chǎn)品中，預(yù)制構(gòu)件、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等三項(xiàng)工業(yè)化應(yīng)用的比例分別達(dá)到39%、100%和100%，完成了之間設(shè)定的三年目標(biāo)。

郁亮表示：“客戶滿意最后都會(huì)體現(xiàn)在品牌價(jià)值上，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)白銀時(shí)代至關(guān)重要。任何時(shí)候都不能透支客戶對(duì)萬科品牌的信任，萬科依然追求的是有質(zhì)量的增長”。

“城市配套服務(wù)商”的看點(diǎn)：物流地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)

萬科管理層在年報(bào)中介紹了2015年在物流地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)上的進(jìn)展和突破。年報(bào)顯示，萬科在2015年成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，在當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)了從0到1的突破。開展了項(xiàng)目獲取、開發(fā)建設(shè)和資產(chǎn)管理的全流程業(yè)務(wù)。截至2015年底，萬科已進(jìn)駐、擬進(jìn)駐22個(gè)城市，已獲取、擬獲取項(xiàng)目29個(gè)，總建筑面積達(dá)300萬平方米。這一規(guī)模，已經(jīng)進(jìn)入了物流地產(chǎn)行業(yè)的前幾名。

萬科物流地產(chǎn)以“聚焦大客戶，聚焦重點(diǎn)城市，主打高標(biāo)庫產(chǎn)品”為發(fā)展戰(zhàn)略，在萬科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍掛市場(chǎng)，二手項(xiàng)目收購等多種渠道。通過戰(zhàn)略合作，并購等多種方式，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，初步形成了以核心城市群為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)化布局。萬科遍布全國的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)為物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)開拓提供了良好的基礎(chǔ)，而萬科的集團(tuán)集中采購資源，也保證了開工、建設(shè)的質(zhì)量和速度。萬科表示，“已經(jīng)與電商、高端制造、現(xiàn)代批發(fā)零售、第三方物流、快遞快運(yùn)等行業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)建立廣泛聯(lián)系�！保�“萬科將繼續(xù)探索在資管、配套、產(chǎn)業(yè)鏈上下游等環(huán)節(jié)為客戶提供價(jià)值，增強(qiáng)客戶黏性”。

而在物業(yè)服務(wù)方面，萬科物業(yè)今年最大的亮點(diǎn)在于主動(dòng)拓展了377個(gè)非萬科開發(fā)的住宅項(xiàng)目，一年之內(nèi)合同面積翻了一倍有余。2015年，萬科物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長49.4%。物業(yè)服務(wù)營業(yè)利潤率17.4%，較2014年上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)覆蓋國內(nèi)64個(gè)大中城市，合同管理面積達(dá)2.1億平方米，同比增長107.8%。

譚華杰表示：“物業(yè)服務(wù)一直是萬科品牌的重要組成部分，萬科的三好住宅里面，好服務(wù)和好社區(qū)都跟萬科物業(yè)的努力不可分。而客戶需求也正在從保潔維修、安保等專業(yè)服務(wù)擴(kuò)展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售乃至在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下新興的汽車分時(shí)共享、技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)�！比f科的主動(dòng)拓展，正是因?yàn)榭春梦飿I(yè)服務(wù)這一城市生活的“入口”型市場(chǎng)的未來發(fā)展。

物流地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)，作為萬科“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略中兩個(gè)較為明確的業(yè)務(wù)板塊，正逐漸浮出水面。

國際化和金融化留下巨大想象空間

2015年，萬科繼續(xù)在國際市場(chǎng)上拓展版圖。截至2015年底，萬科已經(jīng)進(jìn)入了舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市。2015年公司銷售業(yè)績中，海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬平米，貢獻(xiàn)銷售收入28.8億元。2015年，萬科在紐約新增3個(gè)項(xiàng)目，在香港新增1個(gè)項(xiàng)目，在倫敦新增2組項(xiàng)目。

萬科認(rèn)為，其海外業(yè)務(wù)目前的意義在于學(xué)習(xí)海外成熟市場(chǎng)多元化的商業(yè)模式，將國外成熟的產(chǎn)品和服務(wù)帶回國內(nèi)，同時(shí)打通國內(nèi)外客戶資源，樹立萬科在海外市場(chǎng)的口碑。在開展具體業(yè)務(wù)時(shí)，公司傾向于選擇具有長期投資價(jià)值的核心城市核心地段，與國際優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

2015年，萬科還在地產(chǎn)金融化上取得了進(jìn)展。以前海萬科企業(yè)公館為投資標(biāo)的的鵬華前海萬科REITs成為國內(nèi)首只公募REITs，相關(guān)金融產(chǎn)品的推出，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。

譚華杰表示：“在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，中國也還處于充滿想象力的起步階段。美國REITs市場(chǎng)在1980年代后出現(xiàn)爆發(fā)式增長，截至2015年底總市值達(dá)9390億美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美國權(quán)益型REITs的復(fù)合年均收益率為12%，而同期納斯達(dá)克和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)年化收益分別為8.86%和6.99%。中國未來的可證券化資產(chǎn)規(guī)模將明顯超過美國，這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。”

萬科在年報(bào)中還強(qiáng)調(diào)，2015年萬科“良好的資本市場(chǎng)信用繼續(xù)獲得國際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可”，標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)維持了萬科BBB+的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，而穆迪則將萬科的信用評(píng)級(jí)由Baa2上調(diào)至Baa1，評(píng)級(jí)展望均為穩(wěn)定。

郁亮表示，“國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，體現(xiàn)了國際資本市場(chǎng)的對(duì)萬科的信心。這再一次體現(xiàn)了萬科的品牌價(jià)值是來之不易，難能可貴的重要資產(chǎn)�！�

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