當(dāng)人們還在打量姚振華第四富豪的財(cái)富光環(huán)之時(shí)，他已經(jīng)預(yù)定好了在六個(gè)城市花出近兩千億的計(jì)劃。
10月20日，杭州新天地拍下重慶一宗商業(yè)地塊，而這家企業(yè)背后站著的正是寶能集團(tuán)旗下的前海人壽。近三個(gè)月，寶能已借助前海人壽在上海、武漢、重慶拿下7宗商用地塊，合計(jì)斥資58.45億人民幣。
然而，這只是寶能系獲取土地的一個(gè)途徑，另一途徑則是與政府的戰(zhàn)略性合作開發(fā)。
近兩個(gè)月內(nèi)，寶能系先后于汕頭、成都、鄭州簽下數(shù)份大單，涉及醫(yī)藥、物流、地產(chǎn)、金融等多個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容簽約，擬投資額低則近五百億，高則達(dá)到千億級(jí)別。
度過兩年調(diào)整期的寶能系，正在快馬加鞭的圈地運(yùn)動(dòng)中展示著自己的地產(chǎn)雄心。
重啟擴(kuò)張
寶能系發(fā)展十幾年來，一貫的風(fēng)格是倚靠收購(gòu)及政府協(xié)商的方式獲取土地，在經(jīng)過2009年深圳太古城的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，寶能開始預(yù)謀全國(guó)擴(kuò)張的歷程。
2012年開始，寶能設(shè)立前海人壽的背景下，姚振華從萬達(dá)等企業(yè)挖來大量高級(jí)管理人員，并迅速開始全國(guó)跑馬圈地的運(yùn)動(dòng)，短短兩年時(shí)間內(nèi)就已經(jīng)進(jìn)駐了全國(guó)28個(gè)城市，拿下多個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及地標(biāo)項(xiàng)目。
這一類項(xiàng)目往往帶有主樓高、體量大、位置偏、商業(yè)占比高等特點(diǎn)，在這方面，最典型的參考例子就是萬達(dá)和綠地，寶能也憑借這種模式走上了全國(guó)擴(kuò)張道路。
當(dāng)時(shí)還是地產(chǎn)紅利的時(shí)代，寶能拿下的項(xiàng)目中包含有大量三四線及非核心二線城市項(xiàng)目，布局的城市包括深圳、云浮、天津、蕪湖、無錫、揚(yáng)州、沈陽(yáng)、韶關(guān)、佛山、廣州、惠州、肇慶、南寧、贛州、福州、上海、合肥、西安、北京、大連、吉林、烏魯木齊等，但這其中有八個(gè)大型的地標(biāo)式綜合開發(fā)項(xiàng)目處于不太佳的地段。
彼時(shí)，過快擴(kuò)張和三四線布局讓寶能地產(chǎn)迅速感受到了壓力，尤其是在2014年遭遇三四線市場(chǎng)行情滑鐵盧的情況下，寶能地產(chǎn)暫緩了拿地步伐，由此進(jìn)入了近兩年的“冷凍期”。
2014年底，姚振華將慢下來地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給其弟姚建輝，在經(jīng)歷戰(zhàn)略改變、人事調(diào)整、退地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、延緩施工等一系列緩沖調(diào)整之后，寶能地產(chǎn)業(yè)務(wù)又活了過來了。
而現(xiàn)在狙擊萬科聲名大噪后的寶能，迫不及待地又要大舉擴(kuò)張了。
與之前不同的是，除了戰(zhàn)略布局方向有所轉(zhuǎn)變，其拿地渠道也有所拓寬。這一次寶能采取了“兩手抓”的模式，一只手通過前海人壽在公開市場(chǎng)拿地，另一只手延續(xù)此前的方式，與政府協(xié)商合作、擴(kuò)充土儲(chǔ)。
現(xiàn)在，進(jìn)入到2016下半年，無論是臺(tái)前幕后，寶能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張速度明顯大舉提升。
半年兩千億
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，公開市場(chǎng)上，前海人壽今年第一次拿地的時(shí)間是在5月18日，以7.5億總價(jià)、溢價(jià)78.57%、成交樓板價(jià)41082元/平方米拿下上海虹口商業(yè)地塊。
而其上一次拿地時(shí)間，已停留在兩年前的2014年5月15日深圳寶安中心區(qū)地塊。
在今年虹口“重出江湖”之后，前海人壽繼續(xù)在一線城市的公開市場(chǎng)不斷掃貨，先后于八月、九月拿下上海青浦的五宗商業(yè)地塊，溢價(jià)率保持在每宗超過230%的水平，五宗地合計(jì)總價(jià)29.15億。
核心二線城市也成為前海人壽的目標(biāo)。8月9日，前海人壽以23.5億底價(jià)拿下武漢楊春湖商業(yè)地塊；10月20日，以5.8億底價(jià)拿下重慶十八梯商業(yè)地塊。
另外，前海人壽還曾出現(xiàn)在深圳等地的土拍現(xiàn)場(chǎng)，表現(xiàn)出極為強(qiáng)烈的舉牌意愿。
非公開市場(chǎng)上，2016年下半年開始，寶能重啟當(dāng)初姚振華設(shè)定的全國(guó)發(fā)展計(jì)劃。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年9月初，有消息稱寶能要去汕頭投資，涉及投資額480億。寶能將在汕頭華僑試驗(yàn)區(qū)建設(shè)科技園、金融中心、會(huì)展中心、文化中心及其配套項(xiàng)目，打造汕頭新地標(biāo)。
9月21日，寶能集團(tuán)總裁鄒明武一行考察成都，并提出在成都擬投資涉及寶能西部中心等10個(gè)項(xiàng)目，均為高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端項(xiàng)目。
其后二十日，姚振華再次帶隊(duì)現(xiàn)身中部城市鄭州，并與當(dāng)?shù)卣炏虑|投資大單，涉及金融、醫(yī)療、物流、大數(shù)據(jù)、科技園等板塊多個(gè)項(xiàng)目。
綜合以上，這半年來寶能已經(jīng)簽下價(jià)值近兩千億的投資合同。
地產(chǎn)之問
不過 ，寶能系新一輪的地產(chǎn)擴(kuò)張未來出處何在？
一方面，公開市場(chǎng)上，前海人壽帶有保險(xiǎn)資金屬性，拿地或多或少要受到一些限制。
以上海最近出臺(tái)的調(diào)控政策為例，規(guī)定銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。
這一條款限定了保險(xiǎn)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，同時(shí)也給了險(xiǎn)資企業(yè)一定的警示作用。盡管商業(yè)用地未受到較大影響，但這一信號(hào)也預(yù)示著，短期內(nèi)險(xiǎn)資掛鉤土地市場(chǎng)可能面臨的變動(dòng)性。尤其是在國(guó)家力求“降杠桿”的趨勢(shì)下，前海人壽未來對(duì)地產(chǎn)的投入或多或少面臨著一些局限。
現(xiàn)在，公開市場(chǎng)拿地只是寶能地產(chǎn)板塊的較小部分，而占據(jù)大篇幅的非公開市場(chǎng)上的拿地，未來或許才是其主流。
有行業(yè)人士認(rèn)為寶能這一波新談下的項(xiàng)目雖然避開了去庫(kù)存壓力較大的三四線城市，但這樣模式大規(guī)模復(fù)制在目前市場(chǎng)情況下，還是有一定局限。特別是某些項(xiàng)目地理位段也并不那么理想。
以其在鄭州簽下的項(xiàng)目為例，其中一個(gè)就是位于鄭東高鐵站的東廣場(chǎng)內(nèi)。按照協(xié)議，寶能要在該廣場(chǎng)內(nèi)建設(shè)集團(tuán)區(qū)域總部、結(jié)算總部及金融項(xiàng)目的后臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目，有鄭州本地人士猜測(cè)，寶能很可能就是東廣場(chǎng)360米地標(biāo)的主人。
他告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，目前鄭州舊城區(qū)寫字樓已經(jīng)供過于求，此現(xiàn)象在鄭東新區(qū)更為嚴(yán)重。由于新區(qū)都比較偏遠(yuǎn)，目前的配套都未有完善，人口還未導(dǎo)流過去。隨著將來寫字樓的不斷落成，庫(kù)存壓力將大大增加。
該人士認(rèn)為這一片區(qū)的發(fā)展尚需時(shí)日。
現(xiàn)在，寶能已在合肥、無錫、南寧、沈陽(yáng)、大連、烏魯木齊、蕪湖、深圳、汕頭、成都、鄭州共11座城市布局了超高層系列項(xiàng)目，這批項(xiàng)目大多數(shù)為當(dāng)?shù)爻鞘谢蛘邊^(qū)域級(jí)別的地標(biāo)性項(xiàng)目，高度均達(dá)到200米以上，最高達(dá)到568米。
但除去深圳、合肥之外，這一批城市普遍存在寫字樓、商業(yè)高庫(kù)存的情況，即便是住宅，也有高存量去化難題。
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