今年來，昆明房地產(chǎn)市場似乎遭受了“冰雪之凍”，原本價(jià)格“瘋漲”的態(tài)勢突然放緩了，甚至還有一些樓盤調(diào)低了開盤價(jià)預(yù)期。帶著多年積蓄和年終獎(jiǎng)，該選擇樓市還是股市，該出手還是該儲(chǔ)蓄，2008年是購房的最佳時(shí)機(jī)嗎？

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，不同收入家庭情況不同，要量力而行，像月收入在3000元左右的中等收入人群，若要買房建議首選二手房。

[回顧]去年商品住房漲勢迅猛

2007年以來，昆明樓市急劇升溫，各環(huán)城路住宅商品房的均價(jià)走勢都處于迅速攀升狀態(tài)，就連在三環(huán)路外的一位售樓小姐都感到不可思議：“客戶今天過來看完戶型，回去說考慮考慮，可一個(gè)星期沒過老板又叫上調(diào)300元/平方米，弄得客戶神情緊張，只好匆匆提前下訂單。”

這只是樓市一景。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)和田野咨詢機(jī)構(gòu)等做出的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示：昆明市商品住房（僅包括普通商品住房、高級住宅、別墅類住宅）2007年的平均價(jià)格為4547元/平方米，相比2006年漲幅較大，其中一環(huán)路內(nèi)的樓盤均價(jià)增幅較大。昆明一環(huán)內(nèi)商品住宅均價(jià)在2007年出現(xiàn)三次較大的漲幅，4月份每平方米均價(jià)超過6000元，5月均價(jià)越過每平方米7000元，而到四季度初的10月，均價(jià)大步跨過每平方米8000元的門檻。

周大研分析認(rèn)為，去年年初判斷的昆明房價(jià)將現(xiàn)“4561”格局已經(jīng)成為事實(shí)，根據(jù)最近的價(jià)格顯示，2007年三環(huán)外商品房價(jià)格接近4000元/平方米，二環(huán)至三環(huán)間商品房價(jià)格達(dá)到了5000元/平方米，一環(huán)與二環(huán)之間則達(dá)到了6000元/平方米，位于一環(huán)路內(nèi)的市中心區(qū)全部突破了8000元門檻，向10000元/平方米挺進(jìn)。由于價(jià)格已居高位，預(yù)計(jì)一環(huán)內(nèi)樓盤均價(jià)將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。

[預(yù)測]今年樓市或吹和風(fēng)

“2007年是宏觀調(diào)控政策集中年，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)到14.5%的歷史最高位，存貸款利率經(jīng)過多次上調(diào)已達(dá)到中偏高水平。信貸方面，對于購買第二套房的將以家庭為單位同時(shí)提高首付和貸款利率，而且對開發(fā)商設(shè)置了8道門檻。金融和稅收政策無論從哪個(gè)方面來看，對房地產(chǎn)市場的需求都有相當(dāng)大的抑制。但是，2008年人民幣升值的趨勢不會(huì)改變，物業(yè)稅不會(huì)出臺(tái)，土地供應(yīng)制度也不會(huì)發(fā)生根本改變�！�

周大研認(rèn)為，對存量土地的限期開發(fā)已經(jīng)三令五申，這次還用了處置要“堅(jiān)決”的字眼，客觀上將會(huì)增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量。有消息顯示，去年昆明商品房銷售良好，主城四個(gè)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量占全市的80%左右，四區(qū)共銷售商品房76236套，其中商品住房55412套，同比增長7.86%。但據(jù)周大研介紹，田野咨詢機(jī)構(gòu)監(jiān)測到的數(shù)字顯示，去年昆明市住房銷售率在第四季度出現(xiàn)了一些反�，F(xiàn)象，如別墅銷售率從第三季度的28.46%降到了第四季度的22.41%；高級住宅的銷售率則從第三季度的53.14%降到了第四季度的19.46%；普通商品住房銷售率從40.32%下滑到了22.53%，后兩者的銷售率幾乎各下降了一倍，值得關(guān)注。周大研表示，根據(jù)銷售慣性，這也會(huì)波及到今年上半年的銷售行情。他認(rèn)為，萬科地產(chǎn)董事長王石的言論有一定道理，一個(gè)城市如果連白領(lǐng)階層都買不起房的話，這個(gè)市場肯定有問題。

“你問我昆明房價(jià)究竟會(huì)吹哪股風(fēng)，我的判斷是不會(huì)大起大落，而保持相對平穩(wěn)。雖然有一些降價(jià)因素，但土地供應(yīng)量短期內(nèi)難以放量的局面不會(huì)改變，加上昆明發(fā)展極具潛力，招商引資力度很大，昆明固有的區(qū)位優(yōu)勢將被進(jìn)一步認(rèn)識和發(fā)現(xiàn)。”周大研如是說。

[支招]月入3000元首選二手房

現(xiàn)在有了幾萬元的存款，是否就應(yīng)加入購房一族呢？關(guān)于2008年買房技巧，周大研認(rèn)為，不同收入家庭情況不同，要量力而行，他還分五大人群類別為他們提供購房建議。

高收入人群。一般年收入在10萬元以上，對價(jià)格不是特別敏感，更多是第二、第三次購房，他們更注重居住環(huán)境、品位，更看中高級住宅、花園洋房和別墅，這一塊是稀缺資源，只要認(rèn)為適合就可以去買。

中高收入人群。一般月收入在5000元上下，他們更注重居住的區(qū)位、配套、建筑質(zhì)量，特別重視性價(jià)比，更重要的是看好開發(fā)商的信譽(yù)。

中等收入人群。月收入在3000元左右，這部分人群是最難做抉擇的。他們的收入雖然比城市低收入人群要好得多，但目前商品房價(jià)格高，貸款壓力也大。未來經(jīng)適房也許會(huì)覆蓋到他們身上，但這將會(huì)是一個(gè)痛苦而漫長的等待過程。建議首選二手房，因?yàn)槠洳粌H價(jià)格相對要低，而且配套設(shè)施完善，裝修方面也不用大動(dòng)干戈，能省下一筆不小的開支。其次是買單位集資建房后上市交易的房子，或者報(bào)名參加一些團(tuán)購。第三，在房價(jià)上漲過程中，要獨(dú)具慧眼，多看、多找、多比、多選，還是能在茫茫大海中找到一葉小舟的。

中低收入人群。他們的月收入一般在2000元以下，完全可以先租房并耐心等待，寄希望于購買政府公開發(fā)售的180萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房上，但是要注意了解數(shù)據(jù)，中低收入困難人群有多少，需要排隊(duì)等多長時(shí)間，這部分人群值得期待。

最低收入人群。他們一般是住房有困難的低保戶，政府將會(huì)承擔(dān)起住房保障的任務(wù)，讓他們逐步通過實(shí)物配租、租金核減和住房租賃補(bǔ)貼等多方面住上廉租房。

租房

租金穩(wěn)定租住更劃算

從長遠(yuǎn)考慮，有實(shí)力者現(xiàn)在買房也是種不錯(cuò)的選擇

實(shí)習(xí)記者李佳健昨天走訪了市內(nèi)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，節(jié)后白馬、棕樹營、小花園等地兩室一廳房子的出租價(jià)格多在700元/月左右，二環(huán)路附近的二手房售價(jià)也多在4000·4500元/平方米，和節(jié)前相比差距不大。在房屋租金比較穩(wěn)定，特別是新房售價(jià)較高的情況下，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租房住比買房相對要?jiǎng)澦恪?/P>

小戶型緊俏合租大房更實(shí)惠

昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理黃榮柏說，每年春節(jié)后都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)租房小高峰。目前來看，出租房總體房源還比較充足，但是白馬、棕樹營等小區(qū)很難找到一室一廳的房源，個(gè)別小戶型價(jià)格略有上漲。

在白馬小區(qū)附近，某中介公司的經(jīng)紀(jì)人表示，55－60平方米的小戶型特別好租，節(jié)前一套房子要帶客戶看六七次才能交易，現(xiàn)在最多兩次就可成交。由于房源緊缺，裝修較好的一室一廳租金漲了50元左右，房東一般都要600元/月。和小戶型相比，三室一廳以上大戶型價(jià)格相對便宜。在白馬、棕樹營等小區(qū)每月900元的租金，攤下來每間才200多元，三四個(gè)人合租比小戶型價(jià)格還實(shí)惠。

下月二手房價(jià)或?qū)⑸蠐P(yáng)

記者從中介公司了解到，目前一室一廳40平方米的價(jià)格在500元/月左右，兩室一廳60平米左右的價(jià)格一般在650－750元/月之間，三室一廳80平方米，價(jià)格多在800－900元/月。

新亞房屋經(jīng)紀(jì)有限公司的一位經(jīng)紀(jì)人稱，1－2月二手房交易量少，市場比較冷清。按慣例，春節(jié)過后選擇3月份買房的人會(huì)比較多，受供求關(guān)系影響，像25－30萬左右的二手房漲幅應(yīng)該會(huì)達(dá)4%左右。

租房買房誰更劃算

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，衡量一個(gè)城市房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定在200：1－300：1之間。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在威遠(yuǎn)街附近，一套60平米兩居室的房子租金為1300元/月，而同地段二手房的售價(jià)每平米在6000元左右，售租比為276：1。一業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前地段稍好的兩居室房租多在800－1000左右，售租比可能比這個(gè)數(shù)據(jù)還要大。在房屋租金比較穩(wěn)定，特別是新房售價(jià)較高的情況下，租房住比買房相對要?jiǎng)澦阋稽c(diǎn)。

昆明風(fēng)之鈴市場咨詢機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陸濤表示，昆明房價(jià)一直在呈螺旋性上升趨勢，目前來看還有上升空間，因此這個(gè)租售比也不是絕對的，需要買房的市民應(yīng)理性對待。去年昆明房價(jià)漲幅較大，但是房屋出租價(jià)格漲幅相對緩慢，如果是臨時(shí)性居住，買房肯定沒有租房劃算。但是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，如果從長遠(yuǎn)的投資利益考慮，只要能承受貸款壓力付清月供，現(xiàn)在買房還是一種不錯(cuò)的選擇。

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