昆明商品房庫(kù)存4成是車(chē)位 全部賣(mài)完需要近5年

近日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：中原分析報(bào)告），在分析昆明住宅、商業(yè)、商務(wù)、以及車(chē)位物業(yè)的市場(chǎng)存量及去化周期時(shí)，《中原分析報(bào)告》指出，2016年昆明市累計(jì)存量1760萬(wàn)方，其中車(chē)位存量最高，占市場(chǎng)存量的4成共約707萬(wàn)方，遠(yuǎn)超去化困難的243萬(wàn)方商業(yè)庫(kù)存，全部消化完需要56個(gè)月（4年零8個(gè)月）。而針對(duì)昆明車(chē)位庫(kù)存過(guò)高問(wèn)題，去年7月，昆明市也出臺(tái)了相關(guān)的車(chē)位補(bǔ)貼政策，買(mǎi)車(chē)庫(kù)(位)每平方米補(bǔ)貼160元，最高可領(lǐng)取補(bǔ)貼4800元。不過(guò)就目前情況來(lái)看，昆明市通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼從而進(jìn)一步推動(dòng)車(chē)位去庫(kù)存的方式并沒(méi)有取得明顯的效果。

2016年昆明各物業(yè)存量及去化周期

根據(jù)《中原分析報(bào)告》數(shù)據(jù)，2016年昆明市累計(jì)存量1760萬(wàn)方，其中車(chē)位庫(kù)存最高，占市場(chǎng)存量的40%，存量707萬(wàn)方，去化周期56個(gè)月；商業(yè)物業(yè)存量243萬(wàn)方，占市場(chǎng)存量的13.8%，去化周期44個(gè)月；商務(wù)物業(yè)存量259萬(wàn)方，占市場(chǎng)存量的14.7%，去化周期32個(gè)月；住宅存量551萬(wàn)方，雖然占比31.3%，但去化周期最短，僅需10個(gè)月。

從昆明中原的數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明目前積壓最嚴(yán)重的車(chē)位如果要完全消化需要56個(gè)月（約4年零8個(gè)月），遠(yuǎn)超住宅的去化周期。不過(guò)昆明車(chē)位庫(kù)存高，也是情理之中的事情。目前昆明車(chē)位數(shù)量雖然總體不存在多大過(guò)剩，但配置錯(cuò)位嚴(yán)重，老舊小區(qū)普遍車(chē)位不足，停車(chē)難問(wèn)題突出；新小區(qū)車(chē)位相對(duì)充足，可是因?yàn)閮r(jià)格較高，而購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位對(duì)有車(chē)一族來(lái)說(shuō)又不是剛性需求，所以大多數(shù)業(yè)主在購(gòu)房初期不考慮購(gòu)置車(chē)位，導(dǎo)致昆明車(chē)位庫(kù)存積壓嚴(yán)重。

雖然在去年，針對(duì)車(chē)位庫(kù)存問(wèn)題，昆明市住建局、市財(cái)政局、市國(guó)土資源局及市人防辦聯(lián)合出臺(tái)了《個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房小區(qū)配建非人防地下車(chē)庫(kù)（位）補(bǔ)貼資金發(fā)放和管理實(shí)施細(xì)則》，明確從2016年3月起，買(mǎi)車(chē)庫(kù)(位)每平方米補(bǔ)貼160元，補(bǔ)貼面積最高不超過(guò)30平方米，即最高可領(lǐng)取4800元的車(chē)位補(bǔ)貼。

2016年昆明車(chē)位庫(kù)存最高

但實(shí)際上，昆明車(chē)位補(bǔ)貼方案中明確，要獲得這份車(chē)位補(bǔ)貼的首要前提，是拿到“不動(dòng)產(chǎn)登記證”。可是，昆明市內(nèi)有大量樓盤(pán)還在辦理“不動(dòng)產(chǎn)登記證”的過(guò)程中，甚至還有部分樓盤(pán)因各種原因無(wú)法辦理此證，因時(shí)間期限等原因所以無(wú)法辦理車(chē)位補(bǔ)貼。

政策出臺(tái)后，也有部分網(wǎng)友表示，至今仍然不知道怎樣領(lǐng)取這份車(chē)位補(bǔ)貼，且對(duì)于領(lǐng)取的條件和方式不明確。另外，車(chē)位價(jià)格過(guò)高也是導(dǎo)致昆明車(chē)位庫(kù)存嚴(yán)重、沒(méi)有市民申領(lǐng)車(chē)位補(bǔ)貼的原因之一，目前昆明市場(chǎng)上的車(chē)位價(jià)格和房?jī)r(jià)大致相同，如一個(gè)20平米的車(chē)位，價(jià)格8000元/㎡，總價(jià)16萬(wàn)元。如果每平米補(bǔ)貼160元，總共也只能申領(lǐng)到3200元的車(chē)位補(bǔ)助，對(duì)于16萬(wàn)元的購(gòu)車(chē)金額來(lái)說(shuō)也只是杯水車(chē)薪。

且有媒體在去年8月報(bào)道，從市住建局工作人方獲悉，“車(chē)位補(bǔ)貼”發(fā)放5個(gè)月，還沒(méi)有市民前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提出補(bǔ)貼申請(qǐng)。就目前的情況來(lái)看，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼從而進(jìn)一步推動(dòng)昆明市車(chē)位去庫(kù)存的方式并沒(méi)有取得明顯的效果。

2013年-1016年昆明商業(yè)市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)

另外除車(chē)位庫(kù)存嚴(yán)重外，昆明的商業(yè)庫(kù)存也是需要亟待解決的問(wèn)題�！吨性�分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年昆明商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴，上百萬(wàn)的商業(yè)體量推出市場(chǎng)，但昆明整體商業(yè)年均去化僅46萬(wàn)㎡。目前昆明的商業(yè)存量為243萬(wàn)方，去化周期為44個(gè)月，僅次于車(chē)位。商業(yè)市場(chǎng)的嚴(yán)重供大于求，使得昆明商業(yè)庫(kù)存大，去化難等問(wèn)題突出。

針對(duì)此問(wèn)題，2016年，昆明推出的“商改住”政策，打破了從前規(guī)劃一經(jīng)確認(rèn)用地性質(zhì)便不可隨意更改的固有做法。昆明商改住政策退出后，已經(jīng)有包括金泰國(guó)際、萬(wàn)彩城、俊發(fā)城、魅力之城、萬(wàn)科云子、西城時(shí)代等多個(gè)項(xiàng)目完成了地塊的商住比例調(diào)整，調(diào)整的類(lèi)型包括：商業(yè)用地變更為商住混合用地、商業(yè)用地整體變更為居住用地、直接縮減商業(yè)用地面積三種。

2013年-1016年昆明住宅市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)

住宅市場(chǎng)方面，中原分析報(bào)告指出，2016年在成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭下住宅存量去化僅10個(gè)月，住宅去化較快，昆明住宅市場(chǎng)存量比較合理。數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年昆明土地集中放量后延伸至住宅市場(chǎng)的預(yù)售量高增，供大于求，2015年去庫(kù)存政策落地，供應(yīng)出現(xiàn)斷崖式下滑，近2年住宅整體供求基本平穩(wěn)，去年昆明住宅成交均價(jià)7708元/㎡，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。

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