二季度昆明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示昆明房價(jià)仍在5000元上下波動(dòng)

二季度均價(jià)4995元/平米

上圖中，2007年三季度到四季度均價(jià)猛漲683元/平米，其漲幅之大可見一斑，之后2008年在一季度后漲至5000元/平米的大關(guān)。2008年二季度在售樓盤的報(bào)價(jià)平均在4995元/平米的水平，對比一季度水平相當(dāng)，從實(shí)際的交易價(jià)格上看，二季度平均的交易價(jià)格為4943元/平米，與樓盤報(bào)價(jià)相差不大，因此6月份金色俊園率先降價(jià)以及部分樓盤打折促銷并不能說明昆明樓市開始走低，只能說在樓市低迷的現(xiàn)狀下，部分樓盤進(jìn)行階段性地降價(jià)促銷是順應(yīng)市場的正常營銷行為。

對于開發(fā)商而言，樓市的清冷也使其推出新盤上市的步伐放慢，雖然上半年入市樓盤新增供應(yīng)量與去年同期基本持平，但據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房總成交27530套，與去年同期成交37212套相比，成交量下降了近萬套，成交金額下降約40億元。二季度的三個(gè)月銷量約4400套左右，平均交易價(jià)格也在4900元/平米上下，而昆明樓市出現(xiàn)明顯的降價(jià)行為始于5月份，使昆明樓市。

別墅抗跌保值價(jià)格穩(wěn)定

二季度別墅價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，均價(jià)為8143元/平米，而且3個(gè)月的價(jià)格水平相當(dāng)。到報(bào)告期止，價(jià)格指數(shù)升至132.47點(diǎn)，與一季度相比，指數(shù)變動(dòng)也不大。說明進(jìn)入2008年后，別墅項(xiàng)目價(jià)格大勢趨穩(wěn)，即使在住宅市場不景氣的大環(huán)境下，別墅自身資源的稀缺性使其具備足夠的“抗跌保值性”，而且價(jià)格低于10000元/平米的“經(jīng)濟(jì)型別墅”將會(huì)逐漸成為市場新寵，如聯(lián)排、疊加型別墅等作為低密度高品質(zhì)的產(chǎn)品，價(jià)格相對不高，會(huì)有很好的市場發(fā)展空間。

綜合價(jià)格指數(shù)同比去年持續(xù)增長

本指數(shù)反應(yīng)的是二季度昆明主城整個(gè)住宅市場所有類型住宅的均價(jià)及指數(shù)變動(dòng)情況。4月份均價(jià)5915元/平米，較3月環(huán)比下降5.25%；5月份略有小幅回升；到報(bào)告期為止，均價(jià)環(huán)比下降6.36%；與去年同期相比，上漲24.12%。二季度平均價(jià)格為5978元/平米，與一季度相比，環(huán)比下降3.08%，平均價(jià)格指數(shù)降低5.78點(diǎn)。

主要原因在于二環(huán)沿線部分樓盤均價(jià)下調(diào)，別墅基本維持一季度的均價(jià)水平，總體上使該指數(shù)有所下降。

預(yù)計(jì)下半年房價(jià)下挫空間有限

“昆明房價(jià)下調(diào)幅度不大，仍在5000元上下波動(dòng)�！弊蛉�，昆明風(fēng)之鈴市場咨詢機(jī)構(gòu)和云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心聯(lián)合發(fā)布的《二季度昆明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，昆明房價(jià)逐漸回歸理性�！秷�(bào)告》預(yù)測，今年下半年的一段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)繼續(xù)下挫的空間極其有限，商品房的價(jià)格會(huì)逐步趨向平穩(wěn)，不會(huì)再出現(xiàn)大幅度的上下波動(dòng)。

昆明房價(jià)理性回歸

本報(bào)告所指的昆明市普通住宅包括高層、小高層、多層等物業(yè)類型的樓盤，通過選取二季度各月在售的普通商品房為樣本，編制總體價(jià)格指數(shù)和分環(huán)路各區(qū)價(jià)格指數(shù)，以此來反映二季度昆明市普通住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，以及當(dāng)前昆明樓市主流樓價(jià)的總體特征。

從均價(jià)指數(shù)與2007年的比較走勢圖可以看出，今年二季度均價(jià)水平在3月份后有所回調(diào)后保持穩(wěn)定。4月份均價(jià)較3月略有降低，其指數(shù)環(huán)比降低4.28點(diǎn)，5、6月份水平相當(dāng)，到報(bào)告期6月份為止，均價(jià)為4986元/平米。可見，三個(gè)月均價(jià)較為穩(wěn)定，仍在5000元/平米上下波動(dòng)。與去年同期相比，平均增加約31.6%，而一季度三個(gè)月同比增長約42%，可見相對于2007上半年房價(jià)較大的波動(dòng)幅度，今年上半年的房價(jià)正逐漸歸于理性。

總之，二季度三個(gè)月的總體水平略有降低，但幅度很小。主要由于一季度市場的清冷，二季度很多樓盤的報(bào)價(jià)大都按兵不動(dòng)，但是實(shí)際的降價(jià)活動(dòng)卻暗流涌動(dòng)，從樓盤打折優(yōu)惠演變到5月底金色俊園首家公開降價(jià)，說明昆明樓市在經(jīng)歷過去年白熱化的大漲之后，多少形成了房價(jià)“泡沫”，進(jìn)入2008年出現(xiàn)價(jià)格的平穩(wěn)下調(diào)，也正是對“泡沫”的理性擠壓，市場短期趨穩(wěn)跡象明顯。

全市房價(jià)整體走勢“穩(wěn)”字當(dāng)頭

從上圖看，2008年二季度出現(xiàn)最明顯的現(xiàn)象是一二環(huán)路間樓盤價(jià)格下降明顯，二三環(huán)路間樓盤價(jià)格也略有下調(diào)，但幅度不大；此外，一環(huán)路內(nèi)寸土寸金，價(jià)格仍居高位；三環(huán)路外樓盤價(jià)格略有上浮�？傮w看昆明市二三環(huán)路間樓盤依然是昆明市普通住宅價(jià)格的標(biāo)桿。從圖上看，自從2007年11月份的4965元/平米到今年6月份的4983元/平米，全市普通住宅的均價(jià)在5000元/平米上下浮動(dòng)，大體走勢趨穩(wěn)。

下半年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)

通過數(shù)據(jù)的分析說明，昆明樓市在二季度進(jìn)入了樓市“冰點(diǎn)”時(shí)期，也即是在經(jīng)歷過2007年瘋漲的房價(jià)后，2008上半年銷售進(jìn)度緩慢，房價(jià)出現(xiàn)小幅度調(diào)整型回落，價(jià)格逐漸回歸理性。從以上數(shù)據(jù)分析上看，一環(huán)內(nèi)和三環(huán)外住宅還伴有小幅上漲，別墅價(jià)格并沒有出現(xiàn)大漲大跌，基本原地踏步，只有代表主流市場的二環(huán)周邊樓盤出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，雖然俊發(fā)等個(gè)別項(xiàng)目回調(diào)幅度較大，但整個(gè)市場的平均價(jià)格下調(diào)的幅度并不大。說明在整個(gè)大市場環(huán)境下，出現(xiàn)一場自上而下的調(diào)整是在所難免，但在下半年的一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格繼續(xù)下挫的空間極其有限，商品房的價(jià)格會(huì)逐步趨向平穩(wěn)，不會(huì)再出現(xiàn)大幅度的上下波動(dòng)。

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