6月27日早晨，北京還未入伏，但高溫黃色預(yù)警于前一日再度拉響。
東二環(huán)龜速前進(jìn)的車流讓趕著第二波上班潮的人有些昏昏欲睡，司機(jī)一言不發(fā)，換個(gè)檔都是慢動(dòng)作。這天，北京最高氣溫37度，全國(guó)氣溫圖上一片飄紅。
但瞄一眼滬指，可能還是會(huì)冒出些冷汗，當(dāng)天滬指盤中失守2800點(diǎn)，地產(chǎn)股領(lǐng)跌；在港股，恒大為成為唯一錄得上漲的內(nèi)房股，原因是投資了新能源汽車，但這跟地產(chǎn)可沒多大關(guān)系。
在這幾天前，西安、長(zhǎng)沙、杭州等市出臺(tái)限購(gòu)政策，棚改貨幣化一刀切的傳言加重了市場(chǎng)的擔(dān)憂。地產(chǎn)股經(jīng)歷了幾乎消沉的一周，回購(gòu)、增持，招數(shù)使盡……6月27日，五礦地產(chǎn)的股價(jià)也錄得近3%的跌幅。
于是，見到五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波后，我們直奔主題：“對(duì)于接下來房地產(chǎn)形勢(shì)，悲不悲觀？樂不樂觀？”
與何劍波的對(duì)話已經(jīng)不間斷地進(jìn)行了六年，每年夏天，在香港、北京或者海南，我們都會(huì)坐下來聊聊經(jīng)濟(jì)，評(píng)評(píng)市場(chǎng)，琢磨琢磨政策，再侃一侃同行。前后已經(jīng)歷過一個(gè)起起落落的小周期，記錄下了這位央企地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人在整個(gè)行業(yè)大潮下的思考與改變。
何劍波沒有在上述兩個(gè)態(tài)度指向明確的詞匯中作選擇，而是采用另一個(gè)更為感性的詞——十字路口。
談行業(yè)：過去的路走到了盡頭
放眼到全國(guó)乃至國(guó)際形勢(shì)來看，貿(mào)易戰(zhàn)硝煙已起，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步加息意愿明顯，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速壓力加大，人民幣貶值……前五月投資、消費(fèi)、出口三架馬車增速明顯下滑，央行年內(nèi)已第三度降準(zhǔn)放水；作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，明顯承壓。
何劍波認(rèn)為，當(dāng)前政策大方向不會(huì)改變，房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)有微調(diào)，但不會(huì)放開。而且，他在擔(dān)憂，當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)于居民收入實(shí)際已經(jīng)是透支了。
“作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們也不希望房?jī)r(jià)太高，最后‘咣當(dāng)’一下掉下來，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、危機(jī)�！�
何劍波說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是錯(cuò)綜復(fù)雜的，很難用一個(gè)“樂觀”或者“悲觀”去進(jìn)行描述，目前已經(jīng)是到了一個(gè)十字路口，“但這個(gè)十字路口往哪個(gè)方向走？”
回望過去30年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化、商品化道路，何劍波認(rèn)為總體而言是成功的，特別對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化具有很大的促進(jìn)作用。但是，現(xiàn)在出現(xiàn)了一些新的矛盾，房?jī)r(jià)上漲過快帶來了突出的社會(huì)問題，出現(xiàn)了泡沫比較嚴(yán)重的局面，過去的模式也是走到盡頭了。
導(dǎo)致當(dāng)前情況的，除了貨幣因素，何劍波認(rèn)為，整個(gè)投資渠道的缺乏、金融市場(chǎng)不健全，也使得大量的資金壓力轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)化伊始，泡沫便在醞釀與破裂之間反復(fù)。從90年代初的海南泡沫破裂到首個(gè)調(diào)控政策出臺(tái)，亞洲金融危機(jī)后政府開始救市；千禧年之后房?jī)r(jià)再度高漲，調(diào)控降臨，然而非典的爆發(fā)致經(jīng)濟(jì)下挫，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施被鼓勵(lì)，這種局面再度出現(xiàn)在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)前后。
市場(chǎng)機(jī)制出了問題，自然想到用“看得見的手”來調(diào)整。到了2017年，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國(guó)調(diào)控政策達(dá)到了250條以上，調(diào)控從“三限”擴(kuò)展到“五限”，限售價(jià)、搖號(hào)等政策也出現(xiàn)了。
對(duì)于限價(jià)+搖號(hào)的措施，何劍波認(rèn)為，這是一個(gè)臨時(shí)性措施，“銷售價(jià)格都是政府定好了的，最后大家的目標(biāo)就是降低成本，就偏向做一些低成本的產(chǎn)品，而這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品原本是可以差異化的�！�
他指出，在限價(jià)的情況下，搖號(hào)是合理的，但其副作用可能讓真正想買房的人買不到房子。其次，限價(jià)下企業(yè)不愿意虧本賣，開發(fā)周期也拉長(zhǎng)了，導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存下降，供需矛盾進(jìn)一步加劇，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步失控，失控后就更得管，“這是惡性循環(huán)”。
既然過去靠市場(chǎng)化+土地財(cái)政的路子走到了盡頭，政策調(diào)控又不能從根本上解決問題，那新的路子該怎么走呢？
何劍波分析道，雖然國(guó)家提出了房地產(chǎn)稅、長(zhǎng)效機(jī)制、租售并舉、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等等方案，但還有待形成一個(gè)清晰的系統(tǒng)化制度設(shè)計(jì)。目前行業(yè)的主要矛盾是供需的矛盾，要改變政府壟斷土地供應(yīng)的制度，把供應(yīng)打開，改變市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)便不至于漲得過高。
談企業(yè)：我們就是一個(gè)看門人
進(jìn)入2018年，房企的褲腰帶勒得更緊了，銀行提高對(duì)項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，甚至有銀行宣布不批開發(fā)貸，發(fā)債的批文也沒那么容易拿了，資管新規(guī)又掐緊非標(biāo)融資的端口，利率抬升……
在金融緊縮下，已有房企因資金鏈問題出現(xiàn)債務(wù)違約。
何劍波認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)金融的整頓決心已經(jīng)超過了以往，但五礦地產(chǎn)的資金鏈還是比較寬松的。他稱，今年融資收緊、清理非標(biāo)業(yè)務(wù)，是有合理性的。過去這些年杠桿放得太大，特別是民企，杠桿層層疊加。
一旦遭遇市場(chǎng)以及政策波動(dòng)，可能就得“裸泳”了。
過往，依賴高周轉(zhuǎn)與頻繁借新還舊，“十個(gè)鍋九個(gè)蓋”是房企維持快速擴(kuò)張的手段之一。但何劍波提到，近年來的一些“教科書式”案例值得房地產(chǎn)從業(yè)人員反思。
對(duì)于規(guī)模，何劍波明顯流露出了擔(dān)憂，他說：“在市場(chǎng)里面，沒有哪個(gè)企業(yè)是大而不能倒的，別以為你有多少億了，占多少市場(chǎng)份額，就不得了了，其實(shí)稍微有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，說垮就垮了，而且會(huì)很快�！�
7月5日，何劍波罕見地發(fā)表了一篇分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的文章，文章中提到，地產(chǎn)企業(yè)從不缺乏搶灘逆襲的契機(jī)，卻也面臨著步步驚心的兇險(xiǎn)。
不過，何劍波還是看好未來頭部房企的規(guī)模增長(zhǎng)空間，他提出，即使全國(guó)房地產(chǎn)銷售額停止增長(zhǎng)，前列房企仍將不斷蠶食存量份額，發(fā)展空間不僅在于行業(yè)增長(zhǎng)，更在于存量分配。
作為首批16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，五礦對(duì)比頭部房企，規(guī)模確實(shí)還有差距，而何劍波對(duì)此也比較坦然，并用“看門人”來形容自己的角色。
“國(guó)企總體來講是比較穩(wěn)健，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控比較嚴(yán)，畢竟我們就是一個(gè)國(guó)有資產(chǎn)的看門人，這不是你的，你也不能拿它去冒過大的風(fēng)險(xiǎn)�！�
中國(guó)五礦雖然自90年代初涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但直到2006年，通過并購(gòu)二十三冶、投資營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園、改制五礦置業(yè)并重組五礦建設(shè)，才邁入了快速發(fā)展期。
2018年，五礦地產(chǎn)的銷售目標(biāo)比去年有明顯增長(zhǎng)。何劍波稱，對(duì)完成今年目標(biāo)有信心，南京今年將推出三個(gè)新項(xiàng)目，武漢、廣州將各推出兩個(gè)新項(xiàng)目，下半年的銷售很關(guān)鍵。
值得一提的是，今年來已有不少房企宣布實(shí)施股權(quán)激勵(lì)甚至跟投計(jì)劃，被視作在調(diào)控下保證業(yè)績(jī)完成的利器。去年底，連保利地產(chǎn)也出臺(tái)了跟投機(jī)制。
何劍波認(rèn)為跟投激勵(lì)的思路是可行的，五礦也提倡利益捆綁，但具體的實(shí)施方案還在研究之中。
提到近期房企改名潮，我們問，五礦未來是否也有這種動(dòng)作？何劍波打趣回答道：“不改，他們都改了，就我這一家地產(chǎn)公司了�！�
何劍波稱，雖然去年五礦地產(chǎn)發(fā)布了“一核兩翼三支撐”的業(yè)務(wù)布局，但是地產(chǎn)開發(fā)仍舊是最重要的板塊之一。未來，五礦不會(huì)過多介入商業(yè)，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為新的發(fā)展重點(diǎn)。
2018年4月，五礦宣布與成都大邑簽訂“未來生態(tài)城”合作協(xié)議，雙方將聯(lián)合開發(fā)面積約8平方公里的未來生態(tài)城項(xiàng)目，總投資約200億元，合作期限15年。生態(tài)城以智能制造、康養(yǎng)醫(yī)療、文化創(chuàng)意、數(shù)字農(nóng)業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并配套一些文旅小鎮(zhèn)。
在此之前，五礦還開發(fā)了營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)、汕頭粵東物流總部新城項(xiàng)目、惠州哈施塔特文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目等。
從大學(xué)畢業(yè)后加入五礦集團(tuán)至今，何劍波已經(jīng)在這家央企系統(tǒng)里待了二十多個(gè)年頭。我們問，作為國(guó)企掌門人，對(duì)比民企，成就感來自哪里？
何劍波很自然地回應(yīng)稱，最主要的還是擁有一顆事業(yè)心，讓企業(yè)逐漸壯大、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，為員工提供發(fā)展平臺(tái)，同時(shí)為股東創(chuàng)造價(jià)值。特別是看到一個(gè)個(gè)精品項(xiàng)目在各個(gè)城市里落地，為千家萬戶提供生活空間，他說，成就感還是很強(qiáng)的。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：何總怎么判斷接下來的形勢(shì)，悲不悲觀？樂不樂觀？
何劍波：我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，就好像我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一樣是錯(cuò)綜復(fù)雜的，很難用“樂觀”或者“悲觀”去進(jìn)行描述，因?yàn)檫@確實(shí)是到了一個(gè)十字路口。
這個(gè)十字路口往哪個(gè)方向走？大家還是很迷茫。我們過去的30年，沿著市場(chǎng)化方向進(jìn)行住房的商品化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)占的比重過大、房?jī)r(jià)過高、泡沫比較嚴(yán)重的局面，過去的模式也走到盡頭了。
但是新的路子怎么走？我們提了房產(chǎn)稅、長(zhǎng)效機(jī)制、租售結(jié)合、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等很多方案，但我覺得還是沒有形成一個(gè)很清晰的系統(tǒng)化制度設(shè)計(jì)。我覺得，整個(gè)行業(yè)是處在比較迷茫的時(shí)期。
過去30年房地產(chǎn)行業(yè)走市場(chǎng)化的道路總體來講是成功的，有很多積極作用，特別對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化有很大促進(jìn)作用。記得80、90年代的時(shí)候，住房很困難，而且政府根本沒有錢修路，整個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施非常落后。
國(guó)家的城市化實(shí)際上就是從90年代后半期真正推開，90年代有一波，2000年過后又有一波更大規(guī)模的城市化，其實(shí)就是借助于房地產(chǎn)制度，通過土地財(cái)政收入增加來推動(dòng)城市變化�？傮w來講，對(duì)國(guó)家、社會(huì)、老百姓都有好處的。
但是這個(gè)歷程過了幾十年過后，現(xiàn)在又遇到一些新問題，包括房?jī)r(jià)的過快上漲，產(chǎn)生了很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且?guī)砹撕艽蟮纳鐣?huì)矛盾。一個(gè)國(guó)家，特別像中國(guó)這樣的國(guó)家，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期、城市化的中期，房?jī)r(jià)要上漲是非常正常。房?jī)r(jià)不上漲反而說明經(jīng)濟(jì)是有問題的，但漲要有合理上漲，比如說每年8%，10%，快的超過10%、慢的話在10%以內(nèi)，這個(gè)幅度都是比較合理的。但如果說一年漲30%、50%，甚至翻倍，這絕對(duì)是很不健康的，肯定有很多其他的因素起到干擾。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是不是貨幣超發(fā)引起？
何劍波：我覺得貨幣是一個(gè)很大的因素，還有整個(gè)投資渠道的缺乏。簡(jiǎn)單來說就是股市不行，如果股市行的話，金融投資行的話，大家就有很多投資渠道進(jìn)行資產(chǎn)配置，不一定買股票，可以買基金、債券等。其實(shí)金融市場(chǎng)還是改革不成功，所以把過多壓力轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)這一塊來了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您是金融出身，覺得這一輪政策是會(huì)堅(jiān)決整頓嗎？
何劍波：肯定是堅(jiān)決整頓，我覺得這一輪對(duì)金融的整頓超過以往，決心很強(qiáng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有些觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)在壓力很大，很多政策估計(jì)要放寬？
何劍波：但是不能簡(jiǎn)單的放寬。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：不再會(huì)像以前釋放一個(gè)四萬億？
何劍波：如果再放四萬億，肯定會(huì)出現(xiàn)問題的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：前陣子已經(jīng)放出7000億+2500億？
何劍波：實(shí)在沒有辦法了，央行預(yù)計(jì)到經(jīng)濟(jì)下滑速度可能會(huì)超預(yù)期，而且資金一旦過緊導(dǎo)致信用危機(jī)、違約風(fēng)險(xiǎn)加大，才需要提前做一些措施，但是大的方向不會(huì)變。
所以說現(xiàn)在環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)確實(shí)是這些年所積累的矛盾很多，金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很大，需要擠泡沫，包括過去的產(chǎn)能過剩，需要去產(chǎn)能、去杠桿、擠泡沫、降風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)中央實(shí)際上在早幾年就看到了，所以一直在做。
這樣做的目的是什么？預(yù)計(jì)往后這幾年可能會(huì)有一些外部沖擊，在國(guó)際金融市場(chǎng)、貿(mào)易包括國(guó)際政治形勢(shì)、地緣政治等等方面，預(yù)計(jì)接下來會(huì)有一些比較緊張的外部關(guān)系以及突如其來的外部沖擊。
這種情況下國(guó)內(nèi)就需要預(yù)做準(zhǔn)備，預(yù)做準(zhǔn)備就需要把泡沫擠出來，讓經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)固，讓社會(huì)矛盾得到舒緩，這對(duì)于中央而言肯定是需要考慮與布局的，這是一個(gè)大方向，不會(huì)變。
但是在推進(jìn)的過程中，遇到很多外部的沖擊和干擾，我相信國(guó)家也是早就預(yù)料到的。特朗普上臺(tái)后美國(guó)的政治變化、美元加息、歐盟危機(jī)、英國(guó)脫歐，法國(guó)、意大利都差一點(diǎn)脫歐了，所以這個(gè)震動(dòng)很大。
所有這些因素對(duì)于國(guó)內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境有很大影響的，所以必須得提前去做經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)降低、擠壓，所以這是比較長(zhǎng)的過程。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)再次像“夜壺論”那樣說的，拿出來放一放？
何劍波：國(guó)家會(huì)掌握一些宏觀調(diào)控的度，或者微調(diào)局部等，但大政策方向不會(huì)改變，不會(huì)放開。如果放開的話，危險(xiǎn)太大了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：一位香港的企業(yè)家說，現(xiàn)在北上深的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過香港了。
何劍波：有可能。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得集體用地可以拿出來流轉(zhuǎn)？
何劍波：還是可以流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在有一些地方也在嘗試，東部的省區(qū)去西部買土地指標(biāo)。比如18億耕地紅線，東部的城市耕地減少了，發(fā)展建設(shè)用地了，西部就要相應(yīng)將建設(shè)用地轉(zhuǎn)換成耕地，特別是農(nóng)村的建設(shè)用地，這是可以轉(zhuǎn)換為耕地的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：還是要守住耕地18億畝的指標(biāo)？
何劍波：對(duì)，守住這個(gè)指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)是可以流動(dòng)、可以交易的。其實(shí)中國(guó)缺地嗎？不缺地。雖然人多地少，但實(shí)際上要看它在做什么。
我記得過去80年代或者更早的時(shí)候，一說中國(guó)就是地大物博、人口眾多，后來再說就是人口多、底子薄、人多地少。
我覺得這是相對(duì)來說的，究竟是“人多地少”還是“人多地多”，其實(shí)跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是有關(guān)系的。如果在農(nóng)業(yè)社會(huì)，人多地少是很要命的，你們家有一畝地還是有三分地，可能直接決定你是貧農(nóng)還是富農(nóng)，能不能吃飽肚子。
但是在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步非常快，集約化、科學(xué)化生產(chǎn)，效率非常高，所以不是拼土地規(guī)模才能夠達(dá)到那么高的產(chǎn)出。還有就是要把中國(guó)放到全球開放經(jīng)濟(jì)的背景下看問題，要參與國(guó)際分工，發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)才行。
中國(guó)缺地嗎？不缺地。日本的人均國(guó)土面積比我們少很多，但人均居住面積卻比我們大。所以問題還是出在政策上，土地供應(yīng)上，一個(gè)問題就是招拍掛的方式。這個(gè)政策有好處，是值得肯定的，但是也有負(fù)面，特別跟土地財(cái)政結(jié)合起來的話，有很多副作用。
第二，農(nóng)村集體用地釋放出來，農(nóng)民會(huì)得到財(cái)產(chǎn)性收入，會(huì)更多轉(zhuǎn)向城市工作，生活水平會(huì)有更大提高。
第三，城市存量土地改造。我覺得這個(gè)改革推進(jìn)得也是很慢的，當(dāng)然像深圳市做得比較早的，做舊改是非常好的經(jīng)驗(yàn)。但是別的城市在這方面做得還是很慢，政策上的限制還很多，城市里還是有大量的存量土地。
你看很多城市，特別是一線城市，像北京已經(jīng)很難再拿土地，但二線城市或者省會(huì)城市，很多原來都是工廠，這種存量用地多得很。
原來城市規(guī)模小的時(shí)候，工廠在城市邊上，城市一旦發(fā)展大了之后工廠就在城市中了，這些土地如何釋放出來？這需要有政府的政策支持。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有家央企在深圳有一百多萬平方米的土地，最近有個(gè)工改工項(xiàng)目計(jì)劃出來了。
何劍波：對(duì)，有一些城市已經(jīng)在做這樣的工作了，但我覺得還不夠，速度慢了。
現(xiàn)在我們都熱衷于建新區(qū)，鋪新攤子。實(shí)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，舊城改造是非常主要的一種措施。因?yàn)檫@些城市土地是私有化，很多土地今天是辦公樓，明天想改成住宅，只要是規(guī)劃上能夠達(dá)到，向政府申請(qǐng)，補(bǔ)交一定地價(jià)就可以做，在香港也是這樣。
所以我覺得要是通過這幾個(gè)渠道，把供應(yīng)打開，房?jī)r(jià)不至于漲那么高，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得很高，所以很難降下來，這是一個(gè)矛盾。如果大幅下降的話，老百姓的財(cái)產(chǎn)80%、90%都是房產(chǎn)，所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)就太大了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：業(yè)內(nèi)認(rèn)為政府是不會(huì)允許出現(xiàn)大量縮水的情況，如果輕微縮水可以，不然老百姓承受不了。
何劍波：對(duì)，而且不能承受貶值的預(yù)期。如果一旦形成貶值預(yù)期，這就是非常要命的。
房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，控制很難、下降的時(shí)候控制也很難，不下降到一定地步是停不住的，就會(huì)形成這種情況。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在借錢很難，五礦會(huì)面臨這種問題？
何劍波：我們資金鏈還是比較寬松的。其實(shí)我覺得今年控制金融風(fēng)險(xiǎn)去杠桿，包括金融的融資緊縮、清理非標(biāo)業(yè)務(wù)，也是有合理性的。
過去幾年，很多企業(yè)杠桿放得太大，杠桿是一層一層往外放，100個(gè)億的資本可能放到1000個(gè)億，通過各種各樣的渠道一層一層往上疊加，借款、基金、信托，什么都有。
總而言之，只要可以把錢弄過來就可以了，但是這樣經(jīng)營(yíng)企業(yè)是有問題的。控制負(fù)債率，這個(gè)負(fù)債率不是拿去騙人、給別人看的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，確實(shí)應(yīng)該控制負(fù)債率，沒有負(fù)債率就沒有防守的空間，遇到市場(chǎng)波動(dòng)、政策波動(dòng)的時(shí)候，可能馬上就得“裸泳”。
有資金的時(shí)候，9個(gè)蓋子蓋10個(gè)瓶子可以蓋得住，但一旦資金緊張蓋不上了，你就得爆了。我覺得這一輪也是應(yīng)該壓一壓的，要不然會(huì)帶來更多的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：民營(yíng)企業(yè)不做規(guī)模就沒有發(fā)言權(quán)，有業(yè)內(nèi)國(guó)個(gè)高管預(yù)判前20強(qiáng)沒有1500億都很難做。但同時(shí)另一位企業(yè)高管說不要談那么多規(guī)模，要追求更高品質(zhì)的產(chǎn)品，您如何理解這兩種說法？
何劍波：我覺得對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)�？隙ê苤匾�，規(guī)模確實(shí)可以帶來很多好處，但規(guī)模也不能絕對(duì)化，規(guī)模是站在有質(zhì)量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上。
首先財(cái)務(wù)指標(biāo)要好，核心競(jìng)爭(zhēng)力要強(qiáng)，產(chǎn)品、服務(wù)、品牌、風(fēng)險(xiǎn)控制等做得好。
如果不控制風(fēng)險(xiǎn)就是片面追求規(guī)模，可能上得快下得也快。這兩年很多教科書式的案例是值得這些房地產(chǎn)從業(yè)人員反思，那么多大企業(yè)，說倒就倒了，是不是這樣？
前些年，很多國(guó)企也出現(xiàn)了片面追求規(guī)模的現(xiàn)象，都爭(zhēng)先恐后要進(jìn)入世界五百?gòu)?qiáng)，結(jié)果一些企業(yè)在這條路上倒下了。我始終認(rèn)為，規(guī)模是企業(yè)健康發(fā)展的自然結(jié)果，而不是目標(biāo)，更不應(yīng)是戰(zhàn)略。大而不強(qiáng)是中國(guó)企業(yè)的通病。我們看看世界上長(zhǎng)盛不衰的大企業(yè)，沒有誰是把進(jìn)入五百?gòu)?qiáng)寫進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略里的，他們更看中的是企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力、運(yùn)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
我們也有一千億的目標(biāo)，但是不能那么絕對(duì)或者說不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)地去追求目標(biāo)，還是要實(shí)現(xiàn)比較平衡、可持續(xù)的發(fā)展。
國(guó)企有國(guó)企的特點(diǎn)，它對(duì)管理、內(nèi)控都有要求，有優(yōu)勢(shì)也有一些局限，但是有一點(diǎn)我覺得是好的，就是總體來講是比較穩(wěn)健，畢竟我們就是一個(gè)看門人，給國(guó)家看著這些家當(dāng)，這不是你的，你也沒有權(quán)利拿它去冒過大的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：五礦在香港會(huì)繼續(xù)拿更多地嗎？
何劍波：我們?cè)谙愀燮鋵?shí)還是有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算的，剛剛也說到了我們不追求最大，但我們必須要有質(zhì)量的增長(zhǎng)，要做出自己的特色。
其中一個(gè)特色，就是我們的海外業(yè)務(wù)，我們?cè)谙愀哿⒆懔硕嗄�，香港一直還是作為我們的戰(zhàn)略區(qū)域之一。
剛剛說到國(guó)內(nèi)招拍掛的制度，是值得改進(jìn)，應(yīng)該跟香港學(xué)一學(xué)。香港不是拍地，香港是投標(biāo)，投暗標(biāo)。這塊地覺得應(yīng)該多少錢，自己投一個(gè)價(jià)，寫在一個(gè)專門的表格上，放在信封里，投到政府信箱里面，當(dāng)然需要先交保證金之類的。
因?yàn)榫统鲆淮蝺r(jià)，如果出得太高了，可能很虧，所以會(huì)很有節(jié)制地去投標(biāo)，你哪怕進(jìn)取，也不會(huì)很離譜。
國(guó)內(nèi)就不一樣，國(guó)內(nèi)就是不管價(jià)格再高，總有一個(gè)人和你競(jìng)爭(zhēng)，你想他的價(jià)格跟我差一點(diǎn)點(diǎn)，你看他都愿意出到這個(gè)價(jià)，那么我比他多一點(diǎn)點(diǎn)為什么不能干呢？
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這樣可以控制住？
何劍波：應(yīng)該有作用，買地通過投標(biāo)方式我覺得是很可取的，這個(gè)方式也不怕作弊，因?yàn)橛泄C，甚至可以當(dāng)場(chǎng)開標(biāo)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多城市在執(zhí)行搖號(hào)政策，這個(gè)政策您怎么看？
何劍波：現(xiàn)在“限價(jià)+搖號(hào)”的措施，是一個(gè)臨時(shí)性措施。
現(xiàn)在限價(jià)實(shí)際是因?yàn)樾袠I(yè)處在一個(gè)十字路口，行業(yè)下一步發(fā)展是非常不明朗的。
限價(jià)過后只能搖號(hào)了，這兩者是聯(lián)系起來的，因?yàn)橄迌r(jià)過后就價(jià)格倒掛了，一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格倒掛就必須得搖號(hào)。在限價(jià)情況下，搖號(hào)相對(duì)來說是合理的，限價(jià)不合理，但搖號(hào)是合理的。
搖號(hào)也會(huì)帶來副作用，因?yàn)橐欢址坑忻黠@的利差、巨大的利差，會(huì)讓本來不想買房的人又去買房了，反倒讓剛需、改善需求等有真實(shí)需求的人更加痛苦，買不到房，所以又是一輪新的貧富分化。
這些作為一個(gè)短期措施可以，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說絕對(duì)不可行�，F(xiàn)在價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)倒掛的，可以拿出來賣，是因?yàn)檫^去那些地很便宜，但是再往后地價(jià)都很高了，怎么能夠倒掛？
讓企業(yè)都虧著賣不可能的，所以就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的可售庫(kù)存降得很低，因?yàn)樾碌墓⿷?yīng)出不來，誰都不去領(lǐng)預(yù)售證。因?yàn)閮r(jià)格核不下來，企業(yè)一看價(jià)格核不下來，開發(fā)的周期就拉長(zhǎng)、投資放緩了，進(jìn)一步加強(qiáng)供需矛盾，失控了政府就更得管，就更得限價(jià)，這是惡性循環(huán)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：作為國(guó)企掌門人，對(duì)比這兩年的民企，您的成就感在哪里？
何劍波：我覺得還是有一個(gè)事業(yè)心，我們把五礦地產(chǎn)、把企業(yè)當(dāng)作自己的一個(gè)事業(yè)來做，讓這個(gè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大，增強(qiáng)它的競(jìng)爭(zhēng)力，提高它在行業(yè)中的地位，同時(shí)給員工提供發(fā)展的平臺(tái)，給股東創(chuàng)造價(jià)值。
特別的是，我覺得我們創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)的精品項(xiàng)目，在各個(gè)城市可以立足，我覺得這個(gè)成就感還是很強(qiáng)的。
我們五礦地產(chǎn)的戰(zhàn)略，不是規(guī)模領(lǐng)先，而是精品戰(zhàn)略。我要求凡是我們做的項(xiàng)目都要做成精品，而且這個(gè)精品是一定要挖掘當(dāng)?shù)刈匀痪坝^資源、歷史人文價(jià)值，提供良好的社區(qū)服務(wù)，不能搞千篇一律，千城一面。用我們的話說，就是要讓建筑尊重時(shí)空，讓建筑回歸自然，讓建筑懂得生活，讓建筑點(diǎn)亮城市。
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