二級市場
【整體供銷】2018年新增供應(yīng)874萬㎡，同比上漲37%；銷量755萬㎡，同比下降7%。（數(shù)據(jù)只含普通商品住宅，不含政策房）
【整體成交價格】2018年商品住宅價格總體呈上升趨勢，全年均價13814元/㎡，均價比2017年高了3030元/㎡，同比增長28%
【整體存量】截止2018年年底，住宅存量573萬㎡，同比上漲29%。按照2018年月均去化63萬㎡，住宅約需9.1個月去化，去化周期較2017年雖有所上漲，但住宅物業(yè)認(rèn)可度高，去化壓力不大。
【各建筑形態(tài)供銷存價對比】2018年商品住宅供銷存主力為高層（供占59%、銷占59%、存占54%）。成交均價最高為獨(dú)棟別墅，價格是25358元/㎡；最低為中高層，價格是12826元/㎡
【區(qū)域供銷存價對比】2018年商品住宅供銷存南市區(qū)占主力（供占42%，銷占42%，存占46%），其次為北市區(qū)。成交均價最高為中市區(qū)16610元/㎡，最低為呈貢區(qū)，售價10600元/㎡。
【區(qū)域2017年VS2018年供銷對比】南市區(qū)兩年供銷均占主力，所有區(qū)域新增均增加，西市區(qū)增加，其他區(qū)
域基本持平。
【板塊2017年VS2018年】官南、東南、東市、北市、中心板塊供應(yīng)增加。高新、西山、北市板塊銷量增加。
【分面積段供求關(guān)系】80-100㎡面積段供應(yīng)占比逐年下降，140-160㎡較大面積段產(chǎn)品供應(yīng)占比逐年增加；80-100㎡面積段產(chǎn)品成交占比下降達(dá)4%；120-180㎡面積段產(chǎn)品成交占比增加，100-120㎡、180-200㎡和200㎡以上面積段產(chǎn)品成交占比基本持平，市場在向改善型物業(yè)轉(zhuǎn)變。
商業(yè)市場
【整體供銷存價】2018年商業(yè)新增55萬㎡，同比下降32%；成交量52萬㎡，同比下降12%；均價23412元/㎡，同比持平；存量555萬㎡，同比持平；按照2018年月均去化4.33萬㎡，需128個月去化。
【區(qū)域供銷存價對比】2018年商業(yè)供銷存均是南市區(qū)占主力（供占28%，銷占44%，存占34%）。東市區(qū)
供銷存占比均最小。售價最高為中市區(qū)29043元/㎡，售價最低為東市區(qū)21610元/㎡。
寫字樓市場
【整體供銷存價】2018年寫字樓新增量48萬㎡，同比上漲78%；成交39萬㎡，同比下降42%；成交均價13537元/㎡，同比上漲13%。存量274萬㎡，按照2018年月均去化3.29萬㎡，需83個月去化 。
公寓市場
【整體供銷存價】2018年公寓新增86萬㎡，同比持平；成交66萬㎡，同比下降18%；均價10661元/㎡，同
比上漲29%；存量181萬㎡，按照2018年月均去化7.17萬㎡，需25個月去化。
【區(qū)域供銷存價對比】2018年公寓新增供應(yīng)西市區(qū)最多，占比35%；南市區(qū)銷量最高，占比33%；存量也
主要集中在南市區(qū)，占比31%；成交均價最高為中市區(qū)14526元/㎡。
房企研究
【房企進(jìn)駐情況 】2012年前，昆明市場以本土開發(fā)商為主，2012年后外來知名開發(fā)商集中進(jìn)入，2017年更多開發(fā)商看好昆明市場，較多開發(fā)商進(jìn)入和準(zhǔn)備進(jìn)入，市場格局逐漸發(fā)生改變。2018年又一批外來房企在昆拿地。
【房企集中度——全國銷售前十 】截止2018年底，全國排名前20開發(fā)商僅有2家未進(jìn)入昆明。全國前20開發(fā)商2018年昆明銷售額占比38%。
【房企拿地模式 】由于昆明土地市場“透明度低”，知名開發(fā)商若僅通過招拍掛獲取優(yōu)質(zhì)土地難度較大，因此，他們也通過其他途徑獲取土地進(jìn)行開發(fā)。拿地多元化已成為外來企業(yè)在昆明“生存”的必要手段。
后市預(yù)判：穩(wěn)中求變 自強(qiáng)之年
【全國預(yù)判——經(jīng)濟(jì)下行趨勢繼續(xù)】
經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：①大量中小企業(yè)反映，企業(yè)非常難做；
②企業(yè)違約的情況越來越嚴(yán)重；
③非銀行金融機(jī)構(gòu)大量出問題；
④股市非理性下滑；
⑤中美貿(mào)易戰(zhàn)爭
穩(wěn)金融——保證中性穩(wěn)健的貨幣政策、保證流動性充足、貨幣政策必須順暢的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；
去杠桿——去杠桿政策現(xiàn)在要加以調(diào)整；
穩(wěn)外匯——海外并購、“一帶一路”投資，將使用人民幣投資，不再 動用外匯儲備了
穩(wěn)股市——提高上市公司質(zhì)量、減少行政對股市的干預(yù)、需要長期資金支持；
防泡沫——防止資產(chǎn)泡沫破滅，引爆整個金融動蕩
【昆明預(yù)判——政策】2018年昆明連續(xù)出臺政策，限售、限購、限價，市場立即進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)昆明將繼續(xù)保持目前當(dāng)前政策。預(yù)計(jì)未來昆明會保持較為寬松的政策環(huán)境，加碼調(diào)控可能性小。
【昆明預(yù)判——主城土地預(yù)供應(yīng)】各版塊中，呈貢、東南、東市、官南、滇池、高新六個板塊未來一年預(yù)計(jì)土地供應(yīng)均超過1000畝，新入昆明開發(fā)商在此板塊內(nèi)拿地較有機(jī)會；
【昆明預(yù)判——主城外溢區(qū)域】昆明主城區(qū)拿地困難，大量的開發(fā)商紛紛關(guān)注主城周邊距離較近的可以承接
主城外溢的區(qū)域去拿地開發(fā)。
【昆明預(yù)判——供求】2018年商品房供應(yīng)1062萬方，成交913萬方，整體供求趨于平衡；結(jié)合近兩年土地成交以及過規(guī)項(xiàng)目推導(dǎo)，2019年全年預(yù)計(jì)供應(yīng)1500萬方，去化在900-1000萬方。
【昆明預(yù)判——價格】預(yù)計(jì)2019年如果在政策不松動的情況下，價格不會出現(xiàn)暴漲（上浮不得超過6%），很有可能在19年會橫盤甚至回落，開發(fā)商大多會采取以價換量的營銷模式。辦公和商業(yè)在價格上會持續(xù)回落。
【昆明預(yù)判——產(chǎn)品】高層依然是主力供銷產(chǎn)品；市場正在向改善型物業(yè)轉(zhuǎn)變，120-180㎡面積段將是未來主流產(chǎn)品。
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