昆明銳理2019年2月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況

2018年昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5206.90億元，同比增長8.40%；CPI增速1.70%；全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持合理區(qū)間，社會(huì)消費(fèi) 穩(wěn)中趨緩，企業(yè)效益較快增長，居民增收保持穩(wěn)定。

2018年昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2787.41億元，同比增長10.0%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額13618.77億元，同比增長 0.9%。

2018年昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成4449.93億元，同比上漲5.50%；房地產(chǎn)投資額為1839.88億元，約占全昆明規(guī) 模以上固定資產(chǎn)投資總額的41.35%。

1.2.4  昆明政策解析

云南2月起整治房產(chǎn)中介電話營銷  受到騷擾可舉報(bào)

摘要：云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的關(guān)于規(guī)范售房租房電話營銷行為：自今年2月起至12月底，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域認(rèn)真開展綜合整治騷擾電話專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)范電話營銷行為。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要督促指導(dǎo)轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步規(guī)范售房租房等商業(yè)性營銷活動(dòng)，因業(yè)務(wù)需要聯(lián)系客戶和確認(rèn)有關(guān)事項(xiàng)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)事先征得客戶同意，保留相關(guān)憑證并積極配合騷擾電話核查工作，用戶明確表示拒絕售房租房的營銷電話后，不得再次撥打和發(fā)送。 

解析：很多人都經(jīng)常接到各種樓盤的賣房推銷電話，對(duì)于沒有需求的人來說,這無疑屬于騷擾電話，令人頭痛的是,就算是把來電號(hào)碼拉入黑名單也沒有辦法制止后續(xù)的“騷擾”，但以后可能就不同了，根據(jù)省住建廳最近出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范售房 租房電話營銷行為的通知》，明確了必須在事先征得客戶同意的情況下，開發(fā)商或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行電話營銷。另外，省通信管理局還公布了騷擾電話的舉報(bào)方式。可以看出，如果深受騷擾電話之苦的消費(fèi)者有了便捷的舉報(bào)途徑，相關(guān)部門的處置到位，規(guī)定得到嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于極為依賴電話營銷的昆明房地產(chǎn)行業(yè)來說將形成極大的沖擊，因?yàn)闊o論是一手房還是二手房銷售，電話營銷都是重要的帶客手段，嚴(yán)格的整治勢(shì)必起到遏制房地產(chǎn)電話營銷的作用，甚至將極有可能影響房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷模式。

2.1.1  土地供銷及樓面價(jià)月度走勢(shì)

本月土地供應(yīng)168.77畝，環(huán)比下降89.61%，同比下降80.39%；成交405.33畝，環(huán)比下降69.29%，同比上漲28.83%；樓 面價(jià)為2756.86元/㎡，環(huán)比上漲129.80%，同比上漲88.78%。

2.1.2  土地出讓金及單價(jià)走勢(shì)

本月土地成交單價(jià)706.53萬元/畝，環(huán)比上漲264.44%，同比上漲59.90%。本月土地出讓金28.64億元，環(huán)比上漲12.00%， 同比上漲105.48%。

2.2.1  各區(qū)域供銷對(duì)比

2月僅北市區(qū)有土地供應(yīng)，共供應(yīng)2宗，面積168.77畝。

2月東市區(qū)、西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交，共成交16宗，面積405.33畝。東市區(qū)成交4宗，面積212.85畝，占比53%；西市區(qū)成交4宗，面積17.78畝，占比4%；呈貢區(qū)成交7宗，面積161.83畝，占比40%；南市區(qū)成交1宗，面積12.87畝，占比3%。

2.2.2  各板塊供銷價(jià)對(duì)比

本月只有北市板塊有土地供應(yīng)，為168.77畝；東市、呈貢、西山和滇池板塊有成交；成交面積最多的為東市板塊，成交 212.85畝；樓面地價(jià)最高的為西山板塊，價(jià)格為7163.88元/㎡，板塊內(nèi)成交土地均為純商業(yè)，容積率較低，樓面價(jià)較高。

2.2.3  各板塊土地供求熱度圖

2.3.1  各土地性質(zhì)供求占比

2月昆明純住宅用地?zé)o供應(yīng)；2月昆明商業(yè)用地供應(yīng)1宗，面積24.61畝，占比15%；2月昆明商業(yè)兼容住宅用地?zé)o供應(yīng)；2月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)1宗，面積144.16畝，占比85%。

2月昆明純住宅用地成交3宗，面積177.44畝，占比44%；2月昆明商業(yè)用地成交9宗，面積141.73畝，占比35%；2月昆明商業(yè)兼容住宅無成交；2月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交4宗，面積86.16畝，占比21%。

2.3.2  成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì)

土地市場(chǎng)住宅用地樓面地價(jià)1212.07元/㎡，環(huán)比下降34.86%，同比下降68.79%；商業(yè)用地樓面地價(jià)1091.75元/㎡，環(huán)比 下降2.52%，同比下降71.07%。本月住宅類用地溢價(jià)18%，商業(yè)類用地溢價(jià)60%。

2.6  3月土地預(yù)成交明細(xì)

3月預(yù)計(jì)4宗土地成交，面積為291.42畝，其中純住宅用地2宗，面積為122.87畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗，面積為144.16畝，商業(yè)用地1宗，面積為24.61畝。

2.7  土地市場(chǎng)小結(jié)

土地供銷價(jià)：本月土地供應(yīng)168.77畝，成交405.33畝，樓面價(jià)為2756.86元/㎡，單價(jià)706.53萬元/畝，土地出讓金28.64億 元。 

區(qū)域情況：2月僅北市區(qū)有土地供應(yīng)，共供應(yīng)2宗，面積168.77畝；東市區(qū)、西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交，共成交 16宗，面積405.33畝，東市區(qū)成交4宗，面積212.85畝；西市區(qū)成交4宗，面積17.78畝；呈貢區(qū)成交7宗，面積161.83畝； 南市區(qū)成交1宗，面積12.87畝。

板塊情況：本月僅北市板塊有土地供應(yīng)， 為168.77畝；東市、呈貢、西山和滇池板塊有成交，成交面積最多的為東市板塊，成交212.85畝，成交樓面地價(jià)最高的為西山板塊，價(jià)格為7163.88元/㎡。 

土地溢價(jià)：本月土地整體溢價(jià)36.94%。住宅類用地溢價(jià)18%，商業(yè)類用地溢價(jià)80%。 

土地流拍：位于昆明市五華區(qū)華山街道辦事處1宗44.77畝商業(yè)用地、位于昆明市昆明市西山區(qū)碧雞街道辦事處1宗140.17畝 商業(yè)用地和位于昆明市西山區(qū)碧雞街道辦事處長坡社區(qū)居民委員會(huì)1宗140.29畝商業(yè)用地皆因無人報(bào)名，掛牌不成交。 3月土地預(yù)成交：3月預(yù)計(jì)4宗土地成交，面積為291.42畝，其中純住宅用地2宗，面積為122.87畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗， 面積為144.16畝，商業(yè)用地1宗，面積為24.61畝。

總結(jié)：本月土地供應(yīng)量、成交量處于低谷，但呈貢海龍地塊和方旺地塊受熱捧，溢價(jià)成交，使得成交樓面價(jià) 上漲。土拍熱度上升，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

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