昆明銳理2019年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

3.1.1  規(guī)劃月度走勢(shì)

本月昆明19個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)24次，過(guò)規(guī)總建面413.09萬(wàn)方，環(huán)比上漲208.94%，同比上漲202.50%。

從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過(guò)規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī)總建面上月創(chuàng)歷史新低后， 本月呈回暖趨勢(shì)。

3.1.2  規(guī)劃分區(qū)

 本月所有區(qū)域均有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中呈貢區(qū)過(guò)規(guī)體量最大，過(guò)規(guī)建面206.85萬(wàn)方，占比50%；北市區(qū)過(guò)規(guī)建面40.41萬(wàn)方， 占比10%；東市區(qū)過(guò)規(guī)建面18.64萬(wàn)方，占比5%；南市區(qū)過(guò)規(guī)建面65.27萬(wàn)方，占比16%；西市區(qū)過(guò)規(guī)建面76.07萬(wàn)方， 占比18%；中市區(qū)過(guò)規(guī)建面5.84萬(wàn)方，占比1% 。

3.1.3  過(guò)規(guī)明細(xì)

本月19個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)24次，過(guò)規(guī)建面413.09萬(wàn)方，所有區(qū)域均有項(xiàng)目過(guò)規(guī)。其中奧園、光明璟宸苑、龍湖天 第、銘璟苑、擎云苑、萬(wàn)科西望、熹祥苑、中海寰宇天下項(xiàng)目為首次通過(guò)規(guī)劃審批。

3.2.1  預(yù)售月度走勢(shì)

本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了26塊預(yù)售證，其中七彩云南第壹城、中交錦繡雅郡、龍湖半山、東原璞閱未公布房間明細(xì)，新 增供應(yīng)面積為58.38萬(wàn)方（統(tǒng)計(jì)口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)） ，環(huán)比上漲292.34%，同比下降42.75%。

3.2.2  預(yù)售分區(qū)域分析

本月除中市區(qū)外，其余區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)5.02萬(wàn)方，占比9%；呈貢區(qū)供應(yīng)1.17萬(wàn)方，占比2%；南市區(qū) 供應(yīng)37.86萬(wàn)方，占比65%； 西市區(qū)供應(yīng)12.51萬(wàn)方，占比21%；東市區(qū)供應(yīng)1.82萬(wàn)方，占比3%。

3.2.3  預(yù)售分物業(yè)分析

 本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)2114套，面積28.71萬(wàn)方；政策性住宅（御浦馨園）供應(yīng)278套，面積3.47萬(wàn)方；辦公供 應(yīng)1777套，面積8.37萬(wàn)方；商業(yè)供應(yīng)522套，面積2.54萬(wàn)方；車(chē)庫(kù)供應(yīng)4754個(gè)，面積15.27萬(wàn)方。

3.3  規(guī)劃預(yù)售小結(jié)

規(guī)劃：本月昆明19個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)24次，過(guò)規(guī)總建面413.09萬(wàn)方，環(huán)比上漲208.94%，同比上漲 202.50%。從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過(guò)規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī) 總建面上月創(chuàng)歷史新低后，本月呈回暖趨勢(shì)。本月所有區(qū)域均有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中呈貢區(qū)過(guò)規(guī)體量最大，過(guò)規(guī) 建面206.85萬(wàn)方，占比50%；北市區(qū)過(guò)規(guī)建面40.41萬(wàn)方，占比10%；東市區(qū)過(guò)規(guī)建面18.64萬(wàn)方，占比5%； 南市區(qū)過(guò)規(guī)建面65.27萬(wàn)方，占比16%；西市區(qū)過(guò)規(guī)建面76.07萬(wàn)方，占比18%；中市區(qū)過(guò)規(guī)建面5.84萬(wàn)方，占比1% 。

預(yù)售：本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了26塊預(yù)售證，其中七彩云南第壹城、中交錦繡雅郡、龍湖半山、東原 璞閱未公布房間明細(xì)，新增供應(yīng)面積為58.38萬(wàn)方（統(tǒng)計(jì)口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），環(huán)比上漲292.34%，同比下降42.75%。本月除中市區(qū)外，其余區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)5.02萬(wàn)方，占比9%；呈貢區(qū) 供應(yīng)1.17萬(wàn)方，占比2%；南市區(qū)供應(yīng)37.86萬(wàn)方，占比65%；西市區(qū)供應(yīng)12.51萬(wàn)方，占比21%；東市區(qū)供 應(yīng)1.82萬(wàn)方，占比3%。

4.1  月度供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)

本月商品房新增面積39.63萬(wàn)方，環(huán)比上漲135.04%，同比下降49.73%；銷(xiāo)售面積71.43方，環(huán)比上漲113.86%，同比上漲 9.33%。供求比為0.55。

4.2  分物業(yè)供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比

截止2019年3月31日，商品房庫(kù)存減少至1654.48萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售1013.36萬(wàn)方的去化速度，需1.63年消化；本月各物業(yè)庫(kù)存均減少。商品住宅去化周期0.69年，壓力不大；商業(yè)庫(kù)存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

4.3  存量及去化周期走勢(shì)

截止2019年3月31日，商品房庫(kù)存1654.48萬(wàn)方，按近一年銷(xiāo)售面積1013.36萬(wàn)方計(jì)算，還需1.63年去化，去化周期略有下降。

4.4  各區(qū)域月度供銷(xiāo)對(duì)比

供應(yīng)：本月除中市區(qū)外其余區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，為24.11萬(wàn)方；

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為28.35萬(wàn)方，占比37.59%；東市區(qū)占比最小，占比2.92%。

4.5  各板塊供銷(xiāo)存對(duì)比

本月除東市、世博、中心、次中心板塊外其余板塊均有新增供應(yīng)，其中官南供應(yīng)量最多，為13.21萬(wàn)方；東南板塊銷(xiāo)量最多，為14.24萬(wàn)方，其次為呈貢和北市板塊，分別為12.66和12.56萬(wàn)方；商品房存量依舊是東南板塊最大，為236.97萬(wàn)方。

4.6  房企銷(xiāo)售金額TOP20

4.7  商品房市場(chǎng)小結(jié)

供銷(xiāo)價(jià)：本月商品房新增面積39.63萬(wàn)方，銷(xiāo)售面積71.43萬(wàn)方，成交均價(jià)14005元/㎡。

分物業(yè)情況：截止2019年3月31日，商品房庫(kù)存減少至1654.48萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售1013.36萬(wàn)方的去化速度，需1.63 年消化；本月各物業(yè)庫(kù)存均減少。商品住宅去化周期0.69年，壓力不大；商業(yè)庫(kù)存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

區(qū)域情況：本月除中市區(qū)外其余區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，為24.11萬(wàn)方；南市區(qū)成交量最多，為28.35 萬(wàn)方，占比37.59%；東市區(qū)占比最小，占比2.92%。

板塊情況：本月除東市、世博、中心、次中心板塊外其余板塊均有新增供應(yīng)，其中官南供應(yīng)量最多，為13.21萬(wàn)方；東南 板塊銷(xiāo)量最多，為14.24萬(wàn)方，其次為呈貢和北市板塊，分別為12.66和12.56萬(wàn)方；商品房存量依舊是東南板塊最大，為 236.97萬(wàn)方。

房企：本月商品房銷(xiāo)售金額100.04億，俊發(fā)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額18.89億元，位于榜首位置。 

總結(jié)：本月正處“金三銀四紅五月”的“金三”，節(jié)后集中備案，銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)，多家開(kāi)發(fā)商也增加開(kāi) 盤(pán)等活動(dòng)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，市場(chǎng)開(kāi)始漸漸回暖，開(kāi)盤(pán)去化處于中等水平，相較去年同期去化率有所下降。下月 “銀四”，預(yù)計(jì)市場(chǎng)持續(xù)回暖。

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