2019年一季度以來(lái)，部分城市局部放松限價(jià)、限售、下調(diào)房貸利率上浮比例，截止目前全國(guó)近20城出現(xiàn)不同的松動(dòng)調(diào)整，地方試探性動(dòng)作愈加明顯，昆明政策層面主要在規(guī)范市場(chǎng)行為，信貸放松，政策環(huán)境持續(xù)寬松。
昆明在經(jīng)歷春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，迎來(lái)3月小陽(yáng)春，隨著一季度獲取預(yù)售證的項(xiàng)目逐步入市和限貸的放松，一定程度刺激購(gòu)房者快速上車(chē)，市場(chǎng)樂(lè)觀情緒有所上升，但企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)參差不齊。
1.數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)
2.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2019.1.1至2019.3.31
3.統(tǒng)計(jì)口徑：商品房備案
4.統(tǒng)計(jì)范圍：昆明主城四區(qū)+呈貢
5.聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流量榜金額雙雙計(jì)入統(tǒng)計(jì)；權(quán)益榜金額以股權(quán)拆分為準(zhǔn)
榜單解讀
千億級(jí)房企激流猛進(jìn)
綠地、中南、新城一季度新上榜
2019年一季度上榜TOP企業(yè)特征鮮明，本土房企淡出排行榜，僅俊發(fā)，持續(xù)穩(wěn)居第一，但是與排名靠后的房企差距呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)，市場(chǎng)占有率走低。
對(duì)比2018年年度上榜企業(yè)，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、海倫堡穩(wěn)居前十，恒大、藍(lán)光、紅星落榜，淡出房企昆明在售項(xiàng)目較少，擴(kuò)張步伐較快。一季度中交、金地、綠地、中南、新城新上榜，得益于企業(yè)通過(guò)合作或者招拍掛市場(chǎng)持續(xù)深耕昆明，增加可售；其中金地、綠地、中交均在18年有新增拿地，且在今年的土拍市場(chǎng)中也表現(xiàn)積極，有參拍表現(xiàn)。
TOP10挑起半壁江山
品牌房企占據(jù)昆明市場(chǎng)的江山
2019年一季度企業(yè)前十銷(xiāo)售總金額184.0億元，其中2019年一季度TOP5房企入榜門(mén)檻13.0億元，市場(chǎng)占有率為46.8%。TOP10房企入榜門(mén)檻為6.8億元，市場(chǎng)占有率為61.4%。
對(duì)比2017年度和2018年度，企業(yè)集中度大幅提升，TOP10房企在昆明市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大，挑起半壁江山。
強(qiáng)者恒強(qiáng)，品牌房企進(jìn)一步占據(jù)昆明市場(chǎng)的江山，18年至今昆明品牌房企進(jìn)駐持續(xù)增加，并且快速布局，依靠自身品牌價(jià)值及產(chǎn)品打造力，快速在昆明占據(jù)一席之地。隨著房企持續(xù)深耕，擴(kuò)張布局，未來(lái)集中度持續(xù)上升是必然趨勢(shì)。
延續(xù)城市“北拓西進(jìn)南延”發(fā)展方向
分布來(lái)看：上榜企業(yè)代表的主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目70%以上分布在南市區(qū)和呈貢，其中南市區(qū)主要分布在一些熱點(diǎn)的板塊，如巫家壩、官南板塊、滇池板塊、會(huì)展板塊；
呈貢主要分布在呈貢新城板塊、經(jīng)開(kāi)板塊；北市區(qū)主要在集中在北市板塊、世博板塊。
房企分化，除反映銷(xiāo)售業(yè)績(jī)
也反映在企業(yè)項(xiàng)目差異化投資布局上
愈演愈烈的房企分化，體現(xiàn)在各梯隊(duì)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上，也反映在企業(yè)項(xiàng)目差異化投資布局上，逐鹿昆明的規(guī)模房企可以分為兩類(lèi)：
第一類(lèi) 以碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科為代表，進(jìn)駐昆明多年，穩(wěn)扎穩(wěn)打，最大限度擴(kuò)充規(guī)模，全方位多項(xiàng)目布局昆明，深耕昆明。
此類(lèi)企業(yè)多為依托多項(xiàng)目和產(chǎn)品力和服務(wù)理念在昆明扎根，如萬(wàn)科主流項(xiàng)目布局熱點(diǎn)板塊，“產(chǎn)品與服務(wù)主張” 成為支撐昆明萬(wàn)科提供好產(chǎn)品與好服務(wù)的方法論和重要工具；融創(chuàng)主要依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)揮特殊資源優(yōu)勢(shì)，走差異化路線。此類(lèi)企業(yè)2019年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)20億元起。
第二類(lèi) 以金地、新城、中交、中南這類(lèi)型后進(jìn)昆明的企業(yè)，布局項(xiàng)目相對(duì)較少，但布局多為城市的發(fā)展核心區(qū)和價(jià)值外地的發(fā)展中區(qū)域。如新城進(jìn)駐昆明2年多，布局昆明西市區(qū)、呈貢及價(jià)值洼地未來(lái)潛力大的呈貢經(jīng)開(kāi)板塊。
外來(lái)房企依靠單盤(pán)、資源沖量強(qiáng)勁，且推動(dòng)昆明產(chǎn)品力升級(jí)
碧桂園 除紫臺(tái)、半山龍庭、御龍半山三個(gè)樓盤(pán)來(lái)自于公開(kāi)舉牌拿地，其余都是通過(guò)各種各樣的并購(gòu)、合作，獲得開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，以收并購(gòu)搶占市場(chǎng)份額，控成本，擴(kuò)盤(pán)口是其一大特色。一季度，碧桂園·KCC·云南映象、碧桂園北城映象、碧桂園星薈是流量金額的貢獻(xiàn)主力項(xiàng)目。
融創(chuàng) 企業(yè)沖刺強(qiáng)勁，業(yè)績(jī)優(yōu)勢(shì)突出，憑借在全國(guó)的強(qiáng)大品牌和特殊資源優(yōu)勢(shì)，在昆明走出了一條差異化發(fā)展路線，融創(chuàng)聚焦昆明城市“西拓南延”發(fā)展方向，從城市西北布局，橫跨大昆明到達(dá)南市區(qū)。各項(xiàng)目均分布在城市區(qū)域的熱點(diǎn)板塊，如高端產(chǎn)品系列“府”系得到市場(chǎng)認(rèn)可，昆明融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目在一季度各月成交金額均排名昆明第一。
新城 入昆2年多，作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，新城控股打造了“吾悅”為品牌的體驗(yàn)式城市綜合體，目前昆明主城布局兩座吾悅廣場(chǎng)和經(jīng)開(kāi)區(qū)的新城瑯樾項(xiàng)目，新城瑯樾項(xiàng)目是新城主要的“樾”系產(chǎn)品代表之作，品牌實(shí)力和產(chǎn)品的打造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。
在房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局下，一方面千億級(jí)房企巨頭在昆明規(guī)模不斷，如融創(chuàng)、萬(wàn)科在昆明激流猛進(jìn)，土地儲(chǔ)備充足，在售項(xiàng)目核心區(qū)稀缺資源占位，產(chǎn)品定位及產(chǎn)品系列符合市場(chǎng)需求，其用產(chǎn)品和服務(wù)贏得市場(chǎng)和客戶。
本土房企如俊發(fā)如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)環(huán)境下做強(qiáng)做大，保持快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，除了豐厚的土地儲(chǔ)備外，還需獨(dú)到的戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品定位、標(biāo)準(zhǔn)化、差異化產(chǎn)品創(chuàng)新體系、服務(wù)體系等。
另外，融創(chuàng)、萬(wàn)科、海倫堡、金地等房企成為在市場(chǎng)主力，逐漸推動(dòng)市場(chǎng)產(chǎn)品力升級(jí)，因此，未來(lái)產(chǎn)品力的拓展將是房企在昆明市場(chǎng)致勝的關(guān)鍵。
預(yù)判
政策端：政策寬松，限貸放松，刺激購(gòu)房快速上車(chē)。
從昆明來(lái)看，昆明政府會(huì)在因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的理念上，根據(jù)城市根據(jù)自身房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于政策進(jìn)行了調(diào)整，但由于昆明房?jī)r(jià)在可類(lèi)比的二線城市并非很高，且房?jī)r(jià)上漲快通過(guò)一年的調(diào)控已逐漸趨穩(wěn)，因此可以預(yù)見(jiàn)，昆明政策不會(huì)有大的調(diào)整和變動(dòng)。近期昆明限貸政策首套房貸款上浮利率下調(diào)，對(duì)于樓市有促進(jìn)作用。
土地端：土拍公開(kāi)透明，企業(yè)拿地積極，溢價(jià)率提升。
一季度土地市場(chǎng)沒(méi)有迎來(lái)成交量的大幅井噴，但就房企參拍土地行情看，比2018年四季度有所改觀，高溢價(jià)地塊成交數(shù)量增加明顯，核心地塊相繼入市，房企競(jìng)相激烈，進(jìn)一步推高了土地溢價(jià)水平。
從2019年土地推介會(huì)土地供應(yīng)情況來(lái)看，多為核心地塊土地，二季度大概率將迎來(lái)一波集中供應(yīng)潮，在地價(jià)較為合理、樓市頻現(xiàn)“回暖”跡象的當(dāng)前，抓住機(jī)會(huì)搶奪優(yōu)質(zhì)地塊是當(dāng)務(wù)之急。
市場(chǎng)端：市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)增，源于供貨回歸核心。
二季度開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)，市場(chǎng)供應(yīng)面積大幅上升，昆明房?jī)r(jià)水平會(huì)穩(wěn)增，源于整個(gè)昆明的供貨結(jié)構(gòu)會(huì)回歸到核心區(qū)域，南市區(qū)的巫家壩、西市區(qū)的草海、滇池等核心區(qū)的供應(yīng)量會(huì)更大，房?jī)r(jià)相對(duì)較高。
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