2021 年 2 月 1 日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》在中指研究院總部召開，本次分享會以電話會議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進(jìn)行，會議通過 3 房網(wǎng)、中指云、土地云平臺同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的代表參與了會議交流。
會議議程主要包括：中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究主管程威分享 1 月房地產(chǎn)市場形勢變化與趨勢預(yù)判；中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水分享 1 月房企經(jīng)營業(yè)績解讀。
一、中指指數(shù)事業(yè)部研究主管程威：1 月房地產(chǎn)市場形勢變化與趨勢預(yù)判
1.1 月房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
1 月，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)一定熱度，局部區(qū)域表現(xiàn)較為突出。具體來看：價格方面，據(jù)中指院監(jiān)測，2021 年首月，百城新房、二手房價格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大，其中百城新建住宅均價環(huán)比上漲 0.37%，漲幅較去年 12 月擴(kuò)大 0.12 個百分點(diǎn)；百城二手住宅均價環(huán)比上漲 0.32%，漲幅較去年 12 月擴(kuò)大 0.04 個百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，1 月長三角城市群新建住宅價格環(huán)比上漲 0.63%，居主要城市群首位，共有 11 個城市位列百城 1月漲幅 TOP20 行列，其中揚(yáng)州、金華、寧波等城市環(huán)比漲幅居百城前列。
市場成交方面，據(jù)初步估算，2021 年 1 月，重點(diǎn)城市商品住宅成交約 4030 萬平方米，同比增長 75.0%，環(huán)比下降 6.5%。同比增幅的高企一方面是源于今年首周成交備案數(shù)據(jù)在去年末的翹尾行情下仍較為突出，另一方面是因?yàn)槿ツ晖诘拇汗?jié)+疫情效應(yīng)導(dǎo)致的基數(shù)較低。分區(qū)域來看，長、珠三角代表城市成交面積同比均大幅增加，增幅繼續(xù)領(lǐng)先50 城整體水平；從周度成交數(shù)據(jù)來看，珠三角代表城市成交面積走勢平穩(wěn)，整體延續(xù)年前較高熱度，其中廣州、深圳成交活躍，1 月廣州各周成交規(guī)模同比均增長一倍以上；長三角代表城市成交面積則從 1 月第二周開始逐漸減少。
供應(yīng)方面，房企推盤積極性仍在階段延續(xù)，1 月重點(diǎn)城市新批上市面積雖較去年 12月高點(diǎn)下降近五成，但與去年同期比較，增幅仍在三成以上，其中前兩周供應(yīng)規(guī)模較低，進(jìn)入下旬新批上市面積再次走高。分城市來看，據(jù)初步估算，北京、上海、廣州、杭州、南京等地供應(yīng)面積同比均翻番，深圳同比增幅近八成。
土地市場方面，1 月政府推地力度與去年同期基本相當(dāng)，300 城宅地推出規(guī)模同比微降 0.2%，因部分地塊最終出讓截止時間在 2 月份，1 月整體成交規(guī)模同比下降約兩成，
但優(yōu)質(zhì)地塊成交占比仍較為突出，成交樓面積結(jié)構(gòu)性漲幅顯著，溢價率也有所回升。分線來看，一線城市供應(yīng)量大幅放量，二線城市整體供應(yīng)量同比增幅近 15%，三四線城市供應(yīng)量和成交規(guī)模則均有較明顯下降。從重點(diǎn)城市土地成交情況來看，杭州、上海 1 月宅地出讓收入超 400 億元，整體規(guī)模遠(yuǎn)高于其他重點(diǎn)城市。
2. 政策環(huán)境變化
1 月長三角、珠三角地區(qū)熱點(diǎn)城市市場熱度較高，給房地產(chǎn)市場帶來了一定不穩(wěn)定預(yù)期。
（1）熱點(diǎn)城市調(diào)控接連加碼，市場金融監(jiān)管明顯趨緊。在貫徹落實(shí)堅持“房住不炒”的主基調(diào)下，1 月中下旬以來深圳、上海、杭州等城市頻頻出臺調(diào)控政策，以加強(qiáng)限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補(bǔ)丁”、抑投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸。同時，1 月 29 日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，從“嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策、嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核
首付款資金來源和償債能力、嚴(yán)格加強(qiáng)借款人資格審查和信用管理、嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放管理、切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理、嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、全面開展風(fēng)險排查”等八個方面，嚴(yán)格強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管。
（2）中央將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，同時房地產(chǎn)金融監(jiān)管也將從嚴(yán)。1 月 8 日，央行行長易綱談 2021 年金融熱點(diǎn)問題時指出：2021 年貨幣政策要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保持好正常貨幣政策空間的可持續(xù)性；……。1 月 15 日，央行副行長陳雨露在國新辦新聞發(fā)布會上表示：2021 年，穩(wěn)健的貨幣政策會更加靈活精準(zhǔn)、合理適度，繼續(xù)保持對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)必要的支持力度。人民銀行會堅持穩(wěn)字當(dāng)頭，不急轉(zhuǎn)彎，……。與此同時，對“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的強(qiáng)調(diào)仍在強(qiáng)化。1 月 4 日，人民銀行召開 2021 年工作會議，會議指出：落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。1 月 15 日，央行金融市場司司長在國新辦新聞發(fā)布會上表示，在房地產(chǎn)金融調(diào)控方面，重點(diǎn)開展以下幾方面工作：
一是加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，牽頭各部門加強(qiáng)對各類資金流入房地產(chǎn)的情況監(jiān)測，引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。二是實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和管理規(guī)則等。三是完善住房租賃金融政策，近期將就相關(guān)政策公開征求社會意見。
3. 短期市場趨勢展望
宏觀環(huán)境方面，國際環(huán)境的不穩(wěn)定因素及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)不平衡問題等仍值得關(guān)注，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展，貨幣政策仍將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，且更加追求靈活精準(zhǔn)、合理適度。但與此同時，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將從嚴(yán)，引導(dǎo)信貸資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，部分熱點(diǎn)城市房貸利率存提升的可能。
調(diào)控政策方面，在疫情防控需要影響下，多省市倡導(dǎo)“就地過年”，居民返鄉(xiāng)置業(yè)意愿或?qū)⒂兴陆�，就地買房意愿可能提升，預(yù)計部分熱點(diǎn)城市房價仍有上漲壓力，不排除調(diào)控政策進(jìn)一步打補(bǔ)丁的可能性。
市場預(yù)判方面，2 月將迎來春節(jié)假期，當(dāng)前局部地區(qū)新冠肺炎疫情有所反復(fù)但整體形勢可控，預(yù)計房企將緊抓“就地過年”契機(jī)，積極推盤提前搶收，但考慮到近期信貸環(huán)境的整體趨緊，會在一定程度上限制居民杠桿率，觀望情緒或走高，市場去化壓力將進(jìn)一步加劇，預(yù)計市場成交規(guī)模環(huán)比將有所回落；大中城市市場熱度仍有延續(xù)機(jī)會，但隨著動態(tài)調(diào)控的跟進(jìn)，理性預(yù)期將快速回歸。
二、中指企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水：2021 年 1 月房企經(jīng)營業(yè)績解讀
1. 房企銷售情況
2021 年 1 月，TOP100 房企銷售額均值為 97.9 億元，增長率均值為 112.0%。銷售額破百億房企 29 家，較去年同期增加 15 家；五十億以上房企 53 家，較去年同期增加 18家。其中，萬科、碧桂園、恒大破五百億。1 月房企增速較高，并不是市場過熱，是市場正�；謴�(fù)，主要是受季節(jié)性和疫情因素影響，2020 年 1 月份有春節(jié)和疫情防控，銷售基數(shù)較低。分陣營來看，第一陣營（100 億以上）以上陣營共 29 家，銷售額增長率均值為87.1%；第二陣營（50-100 億）有 24 家企業(yè)，銷售額增長率均值為 128.4%；第三陣營（30-50 億）共 26 家企業(yè)，銷售額增長率均值為 135.8%；第四陣營共 26 家企業(yè)，銷售額增長率均值為 85.9%。
2021 年 1 月，TOP100 門檻值為 21.5 億元。TOP3 房企門檻值為 614.2 億元，較上年增長 51.5%；TOP10 房企門檻值為 201.0 億元，較上年增長 82.1%；TOP30 房企門檻值為 90.8 億元，較上年增長 75.6%；TOP50 房企及 TOP100 房企門檻值分別為 55.0 億元、21.5 億元，同比分別增長 68.2%和 93.7%。
2. 房企融資情況
2021 年房企面臨大規(guī)模的債券到期，借新還舊壓力較大，年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發(fā)債。從規(guī)模看，1 月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為 546.1 億元，環(huán)比增長 73.28%；內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為 811.2 億元，環(huán)比大增 464.5%。從融資成本看，信用債、海外債融資成本均有所下降；其中 1 月信用債平均利率為 4.69%，同比下降 0.35個百分點(diǎn)；海外債平均利率為 7.44%，同比下降 1.18 個百分點(diǎn)。
3. 房企拿地情況
1） 2021 年 1 月，TOP100 企業(yè)拿地總額 2240 億元，拿地規(guī)模同比增長 17.8%。TOP100 企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國 300 城土地出讓金的比例為 66.0%。
2） 房企拿地分化顯著，50 家代表企業(yè)拿地金額同比下降。2021 年 1 月，50 家代表房企拿地總額同比下降 14.1%。一方面，2020 年 1 月，受新年和疫情影響，部分小企業(yè)未拿地，但大中型房企受影響較小；另一方面，2021 年，受各類金融調(diào)控政策影響，大中型企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，代表企業(yè)拿地規(guī)模有所下降。
3） 從城市等級來看，二線與三四線城市平分秋色，城市群中長三角最熱，杭州最為搶眼。50 家代表房企 2021 年 1 月在二線城市和三四線城市的投資面積占比基本持平，分別為 50.1%和 47.8%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)到 56.5%，杭州更是以 171.5 萬平方米位列第一，較第二位商丘市多出近 100 萬平，十分搶眼。
4.房地產(chǎn)金融審慎
“十四五”時期，房地產(chǎn)金融審慎管理將重塑我國房地產(chǎn)政策，將深刻影響我國房地產(chǎn)發(fā)展。我國房地產(chǎn)制度建設(shè)呈現(xiàn)出“房改”-“土改”-“金改”的脈絡(luò)特征。房地產(chǎn)金融審慎管理抑制了房價迅速上漲和市場過度膨脹，有力的降低了房地產(chǎn)市場風(fēng)險，也降低行業(yè)及企業(yè)規(guī)模增速，促使房企盈利模式變革。未來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)弱周期性、慢牛市場和城市分化。房企應(yīng)對策略，要從債務(wù)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資，從財務(wù)高杠桿轉(zhuǎn)向經(jīng)營高杠桿，從
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