10月18日，昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)委員會(huì)、昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)和昆明地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)共同進(jìn)行了2021年（1-3季度）昆明市房地產(chǎn)運(yùn)行研判工作，并對研判成果陸續(xù)發(fā)布。
從公布的“入昆上市房企涉紅線情況”名單來看，2021年在昆銷售的43家房企中，未踩紅線的房企有19家，踩1條紅線的有15家，踩2條紅線的有7家，僅有2家踩了3條紅線。
近年我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率為80%，部分規(guī)模以上開發(fā)企業(yè)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到200%-400%的驚人程度。當(dāng)一個(gè)行業(yè)有如此高的負(fù)債率，也預(yù)示著行業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。為了化解金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)守不發(fā)生行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，2020年下半年，監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”，倒逼房企降低負(fù)債率、降低杠桿。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021上半年全國前50強(qiáng)房企，三條紅線均踩的僅剩4家，未踩紅線企業(yè)由4家擴(kuò)大到23家，涉及兩條和一條紅線的企業(yè)數(shù)量也分別下降了50%和30.8%。
為了研判我市房企健康狀況和在售樓盤的真實(shí)情況，昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)委員會(huì)在昆明地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)支撐下，參考中指研究院數(shù)據(jù)、結(jié)合焦點(diǎn)研究院的成果，完成了入昆上市房企涉“三道紅線”的梳理，昆明市（1-3季度）房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告和熱銷樓盤、價(jià)值平穩(wěn)樓盤的研判，并將相關(guān)樓盤的研判指標(biāo)一一呈現(xiàn)。
入昆上市房企三道紅線情況梳理
2021年房企的工作重點(diǎn)是“降紅線、去杠桿”，各地房企為了完成預(yù)定任務(wù)使出渾身解數(shù)，導(dǎo)致部分樓盤營銷動(dòng)作變形，進(jìn)一步加大了普通群眾和購房者的悲觀情緒，三季度房地產(chǎn)銷售受阻量價(jià)齊跌。
為了反映市場的真實(shí)面貌，在主管部門和社會(huì)各界的支持和配合下，通過認(rèn)真調(diào)研和梳理2021年入昆上市房企及今年在售168個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)，對企業(yè)涉紅線情況及樓盤開發(fā)情況進(jìn)行了研判。
入昆上市房企三條紅線情況
3道紅線2家：藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)。
2道紅線7家：綠地香港、中國恒大、保利置業(yè)集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、中交置業(yè)、綠地控股、華發(fā)股份。
1道紅線15家：中南建設(shè)、中國鐵建、大悅城、新城控股、陽光城、碧桂園、領(lǐng)地控股、花樣年控股、美的置業(yè)、中國奧園、融創(chuàng)中國、中糧控股、恒隆地產(chǎn)、綠城中國、旭輝控股集團(tuán)。
19家未涉紅線：金地集團(tuán)，華僑城A，萬科A、招商蛇口、信達(dá)地產(chǎn)，金科股份，保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國金茂、中駿集團(tuán)控股、雅居樂集團(tuán)，龍湖集團(tuán)，眾安集團(tuán)，中國海外發(fā)展、世茂集團(tuán)，華潤置地、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)。
前三季度房企銷售面積和金額“TOP20”
據(jù)介紹，2021年1-9月全國TOP100房企銷售額增速呈放緩趨勢。第三季度全國TOP100房企銷售額同比增長率均值為-12.4%，9月全國TOP100房企銷售額同比增長率均值為-25.1%。
2021年昆明市房地產(chǎn)銷售目前可以分為三季度前和三季度之后，三季度前（上半年）昆明市全域房屋銷售面積同比增長率均值為24%，金額同比增長率均值為27%，而第三季度銷售面積同比增長率均值為-36%、銷售金額增長率均值為-47%，總體趨勢和全國各大城市基本保持一致。
（1-3季度）房企銷售面積&銷售金額（TOP20）榜
整體來看，雖然土地市場遇冷，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)銷售量價(jià)出現(xiàn)下跌，市場觀望情緒較重，但是對今年昆明在售的168個(gè)項(xiàng)目深入分析來看，有42個(gè)項(xiàng)目銷量穩(wěn)定，32個(gè)項(xiàng)目價(jià)格平穩(wěn)，目前昆明整體市場相對穩(wěn)定，并沒有因?yàn)檎w大環(huán)境的影響而出現(xiàn)較大波動(dòng)的現(xiàn)象。
通過對昆明2021年1-3季度在售項(xiàng)目的梳理，從銷售率、銷售套數(shù)、價(jià)格波動(dòng)、后續(xù)供應(yīng)量以及開發(fā)企業(yè)三道紅線情況進(jìn)行細(xì)致分析和整理，經(jīng)過專家委員會(huì)研判，2021年昆明市（1-3季度）房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告和熱銷樓盤、價(jià)值平穩(wěn)樓盤終審結(jié)果，將在10月21日發(fā)布。
專家分析
房貸政策迎來“糾偏季”“拐點(diǎn)季”“回暖季”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：10月15日，央行召開三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì)，會(huì)議針對房地產(chǎn)市場和企業(yè)，在房貸方面提出很多重要提法。他認(rèn)為，今年四季度是房貸政策的“糾偏季”“拐點(diǎn)季”“回暖季”。
預(yù)計(jì)房貸領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)四個(gè)重要的變化：
第一、房貸投向?qū)⒔⒋翱谥笇?dǎo)制度，一些大銀行或房貸規(guī)模較大的銀行，將面臨窗口指導(dǎo)，以更好把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
第二、房貸投向?qū)?jiān)持“平穩(wěn)有序”的投放要求，過緊的操作顯然不可行，基于近期市場壓力，四季度將有放松可能。
第三、預(yù)計(jì)全國19家銀行的房貸工作將重點(diǎn)被監(jiān)測。這19家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)信貸政策執(zhí)行會(huì)更加規(guī)范，房貸投放的額度也將更加充足。
第四、房貸投向要圍繞房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)有序開展，即房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展目標(biāo)。四季度將結(jié)合房地產(chǎn)市場行情和房企風(fēng)險(xiǎn)變化，更精準(zhǔn)落實(shí)房貸政策。四季度房貸工作的目標(biāo)在于：合理有序充裕投放、防范市場過冷風(fēng)險(xiǎn)放大、促進(jìn)房企經(jīng)營穩(wěn)健發(fā)展。
房企財(cái)務(wù)成績單將成重要入場券
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，觸及“三道紅線”的富力地產(chǎn)為了解決當(dāng)前困境，甚至將備受資本市場青睞的富力物業(yè)打包出售。就在今年9月底，碧桂園服務(wù)也公布將以不超過100億元收購富力物管業(yè)務(wù)。富力物業(yè)的“賣身”在當(dāng)前并不罕見，早在今年2月份，碧桂園服務(wù)收購了藍(lán)光發(fā)展旗下的藍(lán)光嘉寶，吞下藍(lán)光嘉寶之后，碧桂園服務(wù)成為了國內(nèi)合約管理面積最大的物業(yè)公司。而這兩次收購的背景，無外乎是解決母公司的債務(wù)難題，緩解資金壓力。
2021上半年，伴隨著“三道紅線”新規(guī)、貸款集中度管理等政策層層加碼，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊，去杠桿態(tài)度堅(jiān)決，面對各大房企發(fā)布的年中成績單來看，大部分房企降負(fù)債意識(shí)凸顯，近半數(shù)房企有息負(fù)債規(guī)模縮減，新增負(fù)債呈現(xiàn)負(fù)增長。多重政策管控下，促使房企積極調(diào)整債務(wù)資結(jié)構(gòu)，構(gòu)建企業(yè)債務(wù)安全邊界。
未來，現(xiàn)金流充足的房企將會(huì)更有發(fā)言權(quán)，同時(shí)搶占了賽道的快速通行證。央企及國企憑借其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，或?qū)⒃诮酉聛淼男袠I(yè)洗牌中更加安全。同時(shí)，行業(yè)由此前的高速發(fā)展邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來管理紅利時(shí)代，這是意味著“能者居之”的新階段，而房企的財(cái)務(wù)成績單將會(huì)成為重要的入場券。
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