根據(jù)仲量聯(lián)行前不久發(fā)布的昆明甲級寫字樓市場報告，2021年昆明在新增2個總部項目，寫字樓面積增加14.3萬平方米的情況下，空置率卻比2020年下降了8.1個百分點，降低到26.7%。
盡管這個空置率也不能算低，但考慮到去年的經(jīng)濟形勢，以及昆明寫字樓的積壓水平，能夠降低空置率已經(jīng)算是意外驚喜�？梢詫Ρ鹊氖�，西安、廈門、天津、武漢、長沙、貴陽等城市的甲級寫字樓空置率都在30%以上。
2021年昆明甲級寫字樓市場表現(xiàn)及同比變化（圖源仲量聯(lián)行）
為什么昆明甲級寫字樓在數(shù)量增加的情況下，去年的空置率還有較大幅度下降呢？
直觀印象是租金下降帶來出租率上升。根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，去年昆明甲級寫字樓的租金水平是95元/平米/月，比2020年下降了5.4%。但去年昆明甲級寫字樓總共19.9萬平方米凈吸納量當中，對外租賃的面積只有5.6萬平方米，比2020年下降達38.7%。這也就是說，盡管昆明甲級寫字樓租金降低到100元以下，可是出租仍舊很不理想，和前一年相比降幅巨大。
既然租金降低不僅沒有增加昆明甲級寫字樓的出租率，比起2020年還有近4成的降幅，為什么仲量聯(lián)行的報告中，2021年昆明甲級寫字樓的空置率還比2020年降低了8.1個百分點呢？
原來，去年昆明甲級寫字樓19.9萬平方米凈吸納量當中，有14.3萬平米屬于總部自用，而這14.3萬平米總部自用的面積，又與仲量聯(lián)行統(tǒng)計的去年昆明新增2座總部大樓的面積完全一致，這說明在仲量聯(lián)行的統(tǒng)計口徑中，去年昆明新增的兩座總部大樓，被視為完全自用，全部當作凈吸納量，由此也才帶來了空置率下降8.1個百分點的成績。
昆明甲級寫字樓代表——萬達雙塔至今仍有不少面積空置
但總部大樓就一定是全部自用，沒有任何空置面積嗎？事實當然并非如此，比如前年就開始投入使用的云報傳媒廣場，雖然是云南日報報業(yè)集團的總部所在地，大部分面積自用，但也還是有不少樓層對外出租；還有早就投入使用的人民西路云投雙塔，同時也對外出租。就連有些銀行總部大樓，也不是百分百自用，出租樓層也不少。
因此，如果考慮總部大樓中的對外出租部分，去年昆明甲級寫字樓的空置率肯定在30%以上。
甲級寫字樓空置率高，意味著租金還有進一步下滑的空間。去年昆明甲級寫字樓每平米95元的月租，雖然比2020年下降了5.4%，但這一租金水平在全國來講并不算低。根據(jù)仲量聯(lián)行去年第二季度發(fā)布的中國主要城市甲級寫字樓租金排名，昆明95元的租金甚至可以排進全國前十，比成都、重慶、西安、天津、蘇州等經(jīng)濟更發(fā)達的城市還要高。
2021年上半年國內(nèi)主要城市甲級寫字樓租金水平
在這份榜單上，重慶的甲級寫字樓月租金只有78元，成都也只有92元，昆明甲級寫字樓的租金還有很大下降空間。
從供應量變化看，昆明寫字樓還有大量新增面積尚未進入市場。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，至2025年，巫家壩商務區(qū)辦公樓存量預計達100萬方。雖然巫家壩寫字樓大多以總部大樓的名義立項建設，其中不少也確實會成為開發(fā)企業(yè)或其母公司的區(qū)域總部，但也只能消化其中很少一部分，剩余大部分仍然會推向租賃市場，屆時，昆明甲級寫字樓的空置率將會大幅度攀升，而租金會達到歷史新低。
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