昆明房?jī)r(jià)已基本止跌回穩(wěn)，但銷量恢復(fù)還需要時(shí)間

前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1月份的國(guó)內(nèi)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，昆明新建住宅的價(jià)格比去年12月上漲0.4%，雖然幅度并不大，但卻是自2021年4月以來(lái)，昆明房?jī)r(jià)首次環(huán)比上漲。昆明銳理統(tǒng)計(jì)的昆明新建住宅銷售均價(jià)，1月份也比去年12月上漲了1.52%。

具體到各個(gè)項(xiàng)目上，從去年底到今年初，市場(chǎng)也不再像前幾個(gè)月一樣清一色降價(jià)打折，降聲一片，而是有的繼續(xù)優(yōu)惠，有的則對(duì)外放風(fēng)漲價(jià)。盡管春節(jié)前不少樓盤(pán)按常規(guī)打折促銷，有的開(kāi)發(fā)商像俊發(fā)等公司，打折的力度還不小，但也確實(shí)有項(xiàng)目適當(dāng)上調(diào)了價(jià)格，比如錦粼天序、中央雅府等樓盤(pán)，都調(diào)高了報(bào)價(jià)。

預(yù)計(jì)在接下來(lái)的幾個(gè)月，昆明房?jī)r(jià)都會(huì)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)，不會(huì)再出現(xiàn)連續(xù)幾個(gè)月下跌的行情，房?jī)r(jià)基本止跌回穩(wěn)。

昆明房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌回穩(wěn)

為什么昆明市場(chǎng)上降價(jià)的聲音逐漸小了？也不再同時(shí)喊跌了？

這是因?yàn)橐环矫妫�房地產(chǎn)宏觀政策，尤其是金融政策開(kāi)始松動(dòng)，正常的開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款在去年底逐漸恢復(fù)正常，銀行利率不斷下降，2月份昆明房貸利率最低已經(jīng)到5.05%，僅僅比前年4.95%的最低點(diǎn)高了10個(gè)基點(diǎn)，而比去年5.6%的最高點(diǎn)下降了55個(gè)基點(diǎn)。而且在放款速度方面，也比以往快得多，最快一個(gè)星期就可以放款，而去年上半年往往要一兩個(gè)月還不一定獲批。

另外據(jù)銀行方面消息，去年曾經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行的對(duì)購(gòu)房資金來(lái)源的審查，近期也寬松得多。

購(gòu)房貸款放寬，尤其是放貸時(shí)間縮短，讓開(kāi)發(fā)商的資金面大大緩解，再加上三道紅線監(jiān)管也有所放松，房企的資金鏈有所松動(dòng)。

另一方面，降價(jià)對(duì)銷售的拉動(dòng)作用有限。去年下半年昆明幾乎所有樓盤(pán)都降價(jià)促銷，形成銷售內(nèi)卷，銷量并沒(méi)有多少增長(zhǎng)。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，去年下半年昆明新建住宅的月銷售面積基本維持在40多萬(wàn)平方米，并沒(méi)有因?yàn)榻祪r(jià)增加銷量。一些率先降價(jià)的樓盤(pán)，剛開(kāi)始還能火爆幾天，后期很快因?yàn)槠渌麡潜P(pán)的降價(jià)，銷售量迅速下滑至降價(jià)前的狀態(tài)，有些甚至還不如降價(jià)之前。

這方面最典型的例子是滇池半山，陽(yáng)光城去年8月1日率先進(jìn)行斷崖式降價(jià)促銷，可是一年下來(lái)僅賣了7.8億，排在昆明主城所有樓盤(pán)的46位，而2020年滇池半山的銷售額高達(dá) 24.3億，排在15位。

如果具體看去年的月度銷售數(shù)據(jù)，就知道滇池半山的大規(guī)模降價(jià)效果其實(shí)一般，因?yàn)榻刂寥ツ晟习肽杲祪r(jià)之前，滇池半山就賣了4.82億，平均每個(gè)月賣0.8億。第三季度降價(jià)促銷，一共賣了1.58億，平均每個(gè)月才賣0.53億，還不如降價(jià)之前的銷售業(yè)績(jī)。滇池半山整個(gè)去年下半年也只賣了不到3億，平均每個(gè)月還不到5千萬(wàn)。

滇池半山價(jià)格降了不少，銷量卻沒(méi)多大增長(zhǎng)

在供應(yīng)層面，去年昆明土地出讓面積銳減，新盤(pán)大幅度減少，而部分在售項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)事實(shí)上進(jìn)入銷售“休克”狀態(tài)，讓今年昆明在售項(xiàng)目和房源大大少于去年，開(kāi)發(fā)商因此對(duì)今年昆明市場(chǎng)持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，也不愿意輕易降價(jià)。

根據(jù)云南房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2020年排名昆明市場(chǎng)前10的房企，除了俊發(fā)之外，其余9家房企寸土未拿。碧桂園更是至少兩年既沒(méi)有在昆明拿地，也沒(méi)有收購(gòu)項(xiàng)目。

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碧桂園在昆明已經(jīng)至少兩年沒(méi)拿地?zé)o收購(gòu)，今年會(huì)出手嗎？

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷，昆明市對(duì)今年賣地的期望值也比較低，市級(jí)政府性基金預(yù)算收入僅470.6億，而在2019年，昆明市級(jí)政府性基金預(yù)算收入高達(dá)836.8億元。可以預(yù)計(jì)，今年昆明土地出讓規(guī)模比去年好不了多少，新增項(xiàng)目依然不多，這也有利于昆明房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。

但昆明房?jī)r(jià)雖然跌勢(shì)不再，可是銷量恢復(fù)卻沒(méi)那么容易，因?yàn)槔ッ鬟^(guò)去兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較慢，去年的GDP增速只有3.7%，在省會(huì)城市中排名倒數(shù)第一，制約了居民購(gòu)買力。另外，市場(chǎng)上買漲不買跌心理嚴(yán)重，如果樓市沒(méi)有明顯回暖跡象，不少購(gòu)房者不會(huì)輕易下手。

如果昆明房?jī)r(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上穩(wěn)定半年左右，銷量才有望明顯回升。

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