提醒！昆明樓市十大買房“深坑”盤點(diǎn)

2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了不少跌宕起伏，加之一些項(xiàng)目本身品質(zhì)有問(wèn)題，導(dǎo)致部分消費(fèi)者的購(gòu)房信心受到影響。

都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所盤點(diǎn)了去年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大“坑”，涉及從買房到交房的所有環(huán)節(jié)。盤點(diǎn)的目的，在于梳理樓市中可能存在的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，讓消費(fèi)者心中有底，促進(jìn)安全消費(fèi)、公平消費(fèi)。    

1

延期交房、項(xiàng)目爛尾

2021年，昆明多個(gè)項(xiàng)目被曝出延期交房，主要原因就是開(kāi)發(fā)商資金吃緊，導(dǎo)致項(xiàng)目停工或工程進(jìn)度緩慢，無(wú)法按時(shí)交房。

例如，五華區(qū)的“實(shí)地花鶴翎”項(xiàng)目延期10個(gè)月后仍未交房，涉及1986戶業(yè)主。

苦苦等待多日的業(yè)主終于等來(lái)交房的消息后，卻又被開(kāi)發(fā)商告知“需要先購(gòu)買車位才能接房”，不買車位的業(yè)主接房時(shí)間則要另行通知。

位于西山區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，則從2021年11月就一直停工至今，目前還沒(méi)有復(fù)工動(dòng)向，原因是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。

2

開(kāi)發(fā)商拖延退款

房貸審核條件嚴(yán)格，購(gòu)房者辦理按揭貸款遭拒的現(xiàn)象在2021年極為常見(jiàn)。通常情況下，購(gòu)房者貸款被拒后，開(kāi)發(fā)商需要向購(gòu)房者退還購(gòu)房訂金或首付款，但開(kāi)發(fā)商一拖再拖，遲遲不退款。

近日，有業(yè)主向都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所反映：去年她在雙塔片區(qū)訂購(gòu)了一套房子，購(gòu)買時(shí)置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)有提前告知房子的不利因素，交了首付后才發(fā)現(xiàn)房子旁邊是水泵房。隨后購(gòu)房者提出退房、退款，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)退款，退款時(shí)間卻一拖再拖，到現(xiàn)在購(gòu)房者都沒(méi)有拿到退款。

2021年6月，晉寧古滇片區(qū)“滇池美岸”的多名購(gòu)房者反映：因申請(qǐng)按揭遭拒貸，無(wú)法貸款，只能退房，但提交申請(qǐng)退款已兩月有余，開(kāi)發(fā)商不僅不退款，還對(duì)購(gòu)房者避而不見(jiàn)。

據(jù)了解，正常情況下，如果購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款遭拒，首先開(kāi)發(fā)商可以跟銀行協(xié)商，看有無(wú)可能放款，或是換一家銀行繼續(xù)申請(qǐng)貸款。如果協(xié)商無(wú)果，客戶條件實(shí)在達(dá)不到放貸要求，就只能退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極配合客戶撤備案、退房，沒(méi)有理由拖延退款時(shí)間。

3

交付房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出

2021年，呈貢一項(xiàng)目交房時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在諸多問(wèn)題，拒絕接房。

呈貢一項(xiàng)目業(yè)主接房當(dāng)天發(fā)現(xiàn)墻體開(kāi)裂現(xiàn)象 資料圖片

“該項(xiàng)目先是延期交付，然后是承諾的學(xué)校遲遲未建，天然氣未通，還有房屋頂板開(kāi)裂、墻體開(kāi)裂、外墻滲水、衛(wèi)生間排水管漏水……”對(duì)于業(yè)主的反映，開(kāi)發(fā)商卻表示“房屋沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，只是存在一些瑕疵”，這樣的回答無(wú)法讓業(yè)主代表滿意。

更令人意外的是，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他們到項(xiàng)目售樓部找開(kāi)發(fā)商反映問(wèn)題時(shí)的畫(huà)面，竟然被人拍成視頻，包裝成“兩周年特惠清盤火爆現(xiàn)場(chǎng)”的宣傳視頻。這樣的做法令業(yè)主哭笑不得，更加劇了對(duì)開(kāi)發(fā)商的不信任。  

4

承諾配套未兌現(xiàn)

盤龍區(qū)中建龍熙壹號(hào)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者介紹“小區(qū)規(guī)劃有3條道路”，但直到交房，路都沒(méi)有修好，業(yè)主每天回家的路走得很艱難，尤其是雨天，路面積水，更加難行。

據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)還承諾配套一所學(xué)校，交房后也是遲遲未兌現(xiàn)。

在去年昆明新交房的小區(qū)里，不乏配套沒(méi)有完全呈現(xiàn)就交房的項(xiàng)目。有的是小區(qū)內(nèi)部配套，例如電梯、樓梯、地下車庫(kù)；也有一些是小區(qū)外部配套，如幼兒園、學(xué)校、道路、社區(qū)醫(yī)院等。

5

開(kāi)發(fā)商“吹牛皮”

晉寧古滇片區(qū)“滇池美岸”的業(yè)主曾反映稱：“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾買地上兩層，送地下兩層，車位也贈(zèng)送。我以為我出錢的300多平方米是地上兩層的面積，那么加上贈(zèng)送面積，應(yīng)該差不多有600多平方米�！�

但接房時(shí)，業(yè)主傻眼了——交付的房子質(zhì)量粗糙，而且四層加起來(lái)才300多平方米，每一層的房間都很狹小，不知道開(kāi)發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積在哪里。

針對(duì)面積的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只簡(jiǎn)單回復(fù)稱：“各戶面積已經(jīng)過(guò)具備相應(yīng)資質(zhì)第三方測(cè)量公司進(jìn)行測(cè)量，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)�！泵鎸�(duì)這樣的解釋，業(yè)主紛紛表示“看不懂”“不理解”。

6

住房捆綁車位銷售

去年房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，部分開(kāi)發(fā)商為了加速回籠資金，頻頻推出優(yōu)惠促銷信息，更有多個(gè)項(xiàng)目把車位當(dāng)作了促銷的噱頭，推出購(gòu)房購(gòu)車位一口價(jià)房源。

開(kāi)發(fā)商推出的“購(gòu)房購(gòu)車位一口價(jià)”真的很優(yōu)惠嗎？答案因項(xiàng)目而異。

但值得注意的是，在2016年10月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為做出了明確界定：其中第6種為“商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用”，第7種為“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格”。

可見(jiàn)，住房捆綁車位銷售，是不正當(dāng)?shù)男袨椤?nbsp;  

7

違規(guī)收取“電商費(fèi)”

去年，有業(yè)主反映：購(gòu)買了北市區(qū)瀑布公園旁一項(xiàng)目的房源，開(kāi)發(fā)商稱交3.5萬(wàn)元“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”可以獲得6個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；不交錢則無(wú)法享受優(yōu)惠。但業(yè)主交錢后發(fā)現(xiàn)，這筆費(fèi)用沒(méi)有發(fā)票，也不在合同規(guī)定的總房款中，只有第三方公司（非開(kāi)發(fā)商）開(kāi)具的收據(jù)。

更令人糟心的是，之后開(kāi)發(fā)商取消了收取所謂“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”，但購(gòu)房者享受的優(yōu)惠還是6個(gè)點(diǎn)。50多名交過(guò)“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”的業(yè)主大呼不公平，要求退還這筆費(fèi)用。

業(yè)內(nèi)人士介紹，這筆所謂的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”其實(shí)就是“電商費(fèi)”。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者買房前需要先支付一筆額外費(fèi)用，金額均達(dá)萬(wàn)元以上，而且這筆錢既不能抵扣房款，也不會(huì)在購(gòu)房合同中體現(xiàn)，這筆額外的費(fèi)用就是“電商費(fèi)”，給購(gòu)房者增添了額外的購(gòu)房成本。   

8

用學(xué)校做噱頭炒作

“學(xué)區(qū)房”概念一度很熱，很多購(gòu)房者買房的首要考慮因素是“周邊配套有沒(méi)有名校，房子帶不帶學(xué)位”，這樣一來(lái)，所謂的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格隨著家長(zhǎng)們的熱情而水漲船高。但是，去年以來(lái)，昆明的“學(xué)區(qū)房”熱度有所下降，這與相關(guān)部門的整治有關(guān)。

2021年5月25日，盤龍區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局約談了轄區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目，就“利用學(xué)區(qū)房、學(xué)位房對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳炒作”等情況予以提醒，并提出：如果提醒后仍不改，將對(duì)企業(yè)進(jìn)行頂格罰款，每次罰100萬(wàn)元。同年7月，西山區(qū)約談了片區(qū)所有項(xiàng)目，要求不得以學(xué)校為噱頭進(jìn)行宣傳。

此后，教育部、中央編辦、國(guó)家發(fā)改委等8個(gè)部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范公辦學(xué)校舉辦或者參與民辦義務(wù)教育學(xué)校的通知》，要求開(kāi)發(fā)商禁止利用學(xué)區(qū)房、學(xué)位房對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作。如提醒后再出現(xiàn)炒作學(xué)區(qū)房行為，將對(duì)企業(yè)進(jìn)行罰款（100萬(wàn)元次）。   

9

挪用商品房預(yù)售款

購(gòu)買預(yù)售商品房風(fēng)險(xiǎn)高的原因，大多是房企收到的預(yù)售資金未得到及時(shí)監(jiān)管，最終導(dǎo)致在售項(xiàng)目停工、爛尾等。昆明就有樓盤曾出現(xiàn)過(guò)預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致樓盤停工至今。

2021年9月6日，呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，回復(fù)網(wǎng)友關(guān)于“呈貢區(qū)涌鑫哈佛中心爛尾樓”的留言時(shí)提到：警方正在開(kāi)展調(diào)查，查明項(xiàng)目被挪用的商品房預(yù)售資金流向，爭(zhēng)取追回被挪用的資金。

涌鑫哈佛中心于2013年8月開(kāi)工建設(shè)�？偯娣e約82萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資467764萬(wàn)元，共分為A1至A9共9個(gè)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中A1、A4、A5、A7地塊已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用。后因項(xiàng)目資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)商拖欠施工方大量工程款，導(dǎo)致A2、A3、A6、A8、A9地塊停工至今。近期，該項(xiàng)目有了即將復(fù)工的消息，但還未正式復(fù)工。

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法拍房的“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)

法拍房因獨(dú)特的價(jià)格優(yōu)勢(shì)（普遍價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)的7折），成為一些購(gòu)房者青睞的購(gòu)房渠道。但是便宜的價(jià)格背后，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最常見(jiàn)的就是“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)。

2021年，盧女士、陸女士、陽(yáng)先生購(gòu)買了位于昆明南悅城的7套法拍房源，總價(jià)高達(dá)1300多萬(wàn)元。三名業(yè)主拿到拍賣成交確認(rèn)書(shū)后，打算裝修房子，卻被南悅城物業(yè)告知“每套房子需交納15萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)才能接房”。

南悅城物業(yè)經(jīng)理稱，盧女士等人在購(gòu)買法拍房之前，并未到物業(yè)公司了解過(guò)標(biāo)的物的欠費(fèi)情況；拍賣公告中明確標(biāo)的物涉及水、電、物業(yè)管理等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)，交易未明確交費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用，均由買受人承擔(dān)。

而涉事房子2018年已被查封，空置物業(yè)費(fèi)從2018年1月1日一直計(jì)算到業(yè)主成功接房為止，因此，才有了15萬(wàn)元的“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)。

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