2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究成果發(fā)布

2022年，資本市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)板塊規(guī)模進(jìn)一步壯大，截至5月13日，共有59家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，另有6家已交表并在上市進(jìn)程中，處于沖刺階段。在市場(chǎng)波動(dòng)、關(guān)聯(lián)方影響、業(yè)績(jī)壓力持續(xù)增加、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、企業(yè)發(fā)展分化的背景下，優(yōu)秀上市公司不斷把握行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，借助資本市場(chǎng)壯大自身規(guī)模、拓展服務(wù)邊界，引領(lǐng)行業(yè)快速發(fā)展，蘊(yùn)藏著豐富潛力。

在2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究中，中指研究院針對(duì)管理規(guī)模、盈利能力、服務(wù)品質(zhì)、成長(zhǎng)潛力、財(cái)富創(chuàng)造能力等方面制定了研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)上市公司，探索不同市場(chǎng)環(huán)境下物業(yè)服務(wù)上市公司的價(jià)值增長(zhǎng)方式，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。

一、2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究成果

會(huì)場(chǎng)統(tǒng)一發(fā)布。

二、中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司整體發(fā)展?fàn)顩r分析

（一）資本表現(xiàn)：市場(chǎng)估值整體回落，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的價(jià)值彰顯

1、物業(yè)服務(wù)板塊先揚(yáng)后抑，市盈率與2018年持平，仍高于市場(chǎng)整體水平

截至2022年5月13日，物業(yè)服務(wù)行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家。港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入2021年之后維持高位，6月末突破萬(wàn)億港元。但隨后迎來(lái)了較大幅度的調(diào)整，到2022年5月13日下降到4464.9億港元。

從市盈率水平來(lái)看，2021年1月至6月，港股物業(yè)服務(wù)板塊整體估值水平依然較高，年初達(dá)到41.3倍。但接下來(lái)估值水平回落明顯，至2022年1月初才進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。2022年5月13日，港股物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率為13.0倍，高于恒生指數(shù)平均水平（9.1倍），資本市場(chǎng)仍保持對(duì)物業(yè)服務(wù)板塊的關(guān)注度。

將港股物業(yè)服務(wù)板塊市場(chǎng)表現(xiàn)與歷史比較可以發(fā)現(xiàn)，總市值與2020年8月水平相當(dāng)，而市盈率均值回到2018年11月水平。

2、外部環(huán)境+關(guān)聯(lián)企業(yè)+前期市場(chǎng)過(guò)熱，合力引發(fā)估值回調(diào)

港股物業(yè)服務(wù)板塊在2021年上半年高位發(fā)展，2021年二季度股價(jià)漲幅持續(xù)高于恒生指數(shù)整體水平，已實(shí)現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間快速增長(zhǎng)，積累了大量獲利盤(pán)，自身即存在較大回調(diào)壓力。

受全球疫情、俄烏沖突以及中美激烈博弈等外部事件影響，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨隱憂，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不斷受到挑戰(zhàn)，香港資本市場(chǎng)也不能幸免，物業(yè)服務(wù)板塊在大盤(pán)整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機(jī)，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其“輸血”，甚至鋌而走險(xiǎn)采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務(wù)上市公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)隱患，同時(shí)在一定程度上打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業(yè)服務(wù)板塊加速探底。

3、穩(wěn)健關(guān)聯(lián)企業(yè)護(hù)航，自身高質(zhì)量增長(zhǎng)，鑄就堅(jiān)如磐石高價(jià)值公司

盡管物業(yè)服務(wù)板塊整體進(jìn)入下降通道，但也應(yīng)看到，依然有優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)上市公司在這個(gè)過(guò)程中經(jīng)受住了資本市場(chǎng)考驗(yàn)，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。高水平的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和高質(zhì)量的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是優(yōu)秀上市公司獲得資本市場(chǎng)關(guān)注的基石；穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)是上市公司發(fā)展的有力保障；優(yōu)秀上市公司通過(guò)發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：規(guī)模與效率齊飛，財(cái)富創(chuàng)造后勁充足

1、管理規(guī)模：規(guī)模之爭(zhēng)依然是主旋律，第三方拓展與收并購(gòu)作用凸顯

截至2021年底,物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長(zhǎng)44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長(zhǎng)37.6%。2021年物業(yè)服務(wù)上市公司第三方拓展面積占在管面積平均達(dá)到了57.1%，較2020年增加10.3個(gè)百分點(diǎn)。

注：未發(fā)布2021年年報(bào)和業(yè)績(jī)公告以及未披露相關(guān)信息的上市公司沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)，以下采取同樣口徑。

高速擴(kuò)張的管理規(guī)模助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資又多用于市場(chǎng)收并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)，以加快規(guī)模擴(kuò)張，形成良性循環(huán)。

2、盈利能力：毛利潤(rùn)均值9.1億元，同比增長(zhǎng)44.1%，毛利率和凈利率均值分別為29.1%和13.2%

2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)33.7億元，較上年增加11.1億元。營(yíng)業(yè)收入破百億的物業(yè)服務(wù)上市公司達(dá)到4家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和保利物業(yè)，其中碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入獨(dú)占鰲頭，為288.4億元。

2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司毛利潤(rùn)均值9.1億元，同比增長(zhǎng)44.1%，凈利潤(rùn)均值4.5億元，同比大漲50.1%。以碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活最為亮眼，分別為43.5億元、25.7億元和17.3億元。2021年物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為29.1%和13.2%，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

從收入構(gòu)成看，物業(yè)服務(wù)上市公司收入主體仍然是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。2021年上市公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為21.8億元，同比增長(zhǎng)37.0%，增幅較2020年增加7.7個(gè)百分點(diǎn)。多種經(jīng)營(yíng)收入均值14.0億元，同比大幅增長(zhǎng)55.5%。多種經(jīng)營(yíng)日益成為物業(yè)服務(wù)上市公司拓展利潤(rùn)空間的重要賽道。

注：個(gè)別上市公司未分別披露基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入和多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，不納入統(tǒng)計(jì)，與上市公司營(yíng)業(yè)收入均值產(chǎn)生偏差，以下同理。

3、成長(zhǎng)潛力：高增長(zhǎng)、高儲(chǔ)備；服務(wù)深度、廣度雙向延展

2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司的儲(chǔ)備面積均值為0.58億平方米，同比增長(zhǎng)24.0%，增幅較2020年增加13.6個(gè)百分點(diǎn)，儲(chǔ)備面積占在管面積均值的53%。

2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司的營(yíng)業(yè)收入均值、毛利潤(rùn)均值、凈利潤(rùn)均值同比增速分別為49.0%、44.1%和50.1%。營(yíng)業(yè)收入均值增速相較2020年進(jìn)一步提高，但受疫情補(bǔ)貼減少、并購(gòu)項(xiàng)目和部分新增業(yè)務(wù)毛利率水平較低影響，毛利潤(rùn)均值和凈利潤(rùn)均值增速有所下滑，有8家上市公司的凈利潤(rùn)不同程度下滑，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力增加。隨著新增項(xiàng)目消化吸納和數(shù)字化手段應(yīng)用推廣，未來(lái)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值仍有增長(zhǎng)空間。

在規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展要求下，物業(yè)服務(wù)上市公司社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)，主要集中在社區(qū)生活服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)零售、家裝服務(wù)等領(lǐng)域。

從服務(wù)空間延伸角度，物業(yè)服務(wù)上市公司走出社區(qū)，走進(jìn)城市廣闊空間。2021年，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入為 45.3 億元，占營(yíng)業(yè)收入的 15.7%，同比增長(zhǎng)412.3%；保利物業(yè)出資9750萬(wàn)元和普邦股份共同組建了保利環(huán)境服務(wù)公司，通過(guò)實(shí)施“一體兩翼”戰(zhàn)略布局，以環(huán)衛(wèi)服務(wù)為基礎(chǔ)，以“垃圾分類(lèi)+再生資源回收利用”及“園林綠化養(yǎng)護(hù)+市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)”為兩翼，快速切入環(huán)衛(wèi)賽道。

4、財(cái)富創(chuàng)造：財(cái)富創(chuàng)造規(guī)模和效率水平優(yōu)異，超過(guò)市場(chǎng)整體水平

息稅前利潤(rùn)（EBIT）可以有效反映物業(yè)服務(wù)上市公司為社會(huì)、股東和債權(quán)人直接創(chuàng)造的資金財(cái)富。2021年，物業(yè)服務(wù)上市公司EBIT達(dá)到5.4億元，較上年度增長(zhǎng)47.1%。未來(lái)隨著公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)效率不斷提升，物業(yè)服務(wù)上市公司的財(cái)富創(chuàng)造水平仍將進(jìn)一步提升。

投入資本回報(bào)率（ROIC）衡量股東和債權(quán)人向企業(yè)投入資本的回報(bào)效率，高ROIC意味著企業(yè)可以用更少的投資資本產(chǎn)生更高的回報(bào)。物業(yè)服務(wù)上市公司近三年ROIC呈下降趨勢(shì)，2021年由26.4%降低到20.0%，但仍保持著高于15%的優(yōu)異水平，并且顯著高于香港市場(chǎng)平均水平。

（三）發(fā)展研判：行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)有望突破，資本市場(chǎng)期待價(jià)值回歸

1、行業(yè)發(fā)展基本面未動(dòng)搖，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、非住宅業(yè)務(wù)和城市服務(wù)前景廣闊

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，物業(yè)服務(wù)上市公司已具備雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)，2021年在管面積均值達(dá)到1.1億平方米、營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)到33.7億元，公司規(guī)模迅速擴(kuò)大，盈利能力不斷提升，主要指標(biāo)以50%左右的速度突飛猛進(jìn)，平均0.58億平的儲(chǔ)備面積保障了未來(lái)成長(zhǎng)潛力，還在平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、非住宅和城市服務(wù)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域具備廣闊空間，有望引領(lǐng)行業(yè)突破發(fā)展邊界。

從全社會(huì)來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)目前已經(jīng)成為全社會(huì)重要的民生行業(yè)，關(guān)系到人民群眾美好生活愿望的實(shí)現(xiàn)，行業(yè)價(jià)值達(dá)到了新高度。物業(yè)服務(wù)上市公司按照ESG發(fā)展要求，建立健全公司的治理結(jié)構(gòu)，履行環(huán)境和社會(huì)責(zé)任，一方面在環(huán)保方面充分發(fā)揮能動(dòng)作用和帶頭作用，另一方面從服務(wù)社區(qū)到參與社會(huì)治理，承擔(dān)起越來(lái)越多的社會(huì)公共服務(wù)職能，在疫情防控方面也競(jìng)顯責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，贏得了全社會(huì)的認(rèn)可。隨著業(yè)務(wù)范圍向非住宅和城市服務(wù)延伸，未來(lái)物業(yè)服務(wù)上市公司仍將在可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。

2、資本市場(chǎng)表現(xiàn)背離板塊基本面，蘊(yùn)含價(jià)值向上回歸動(dòng)因

將港股物業(yè)服務(wù)板塊市場(chǎng)表現(xiàn)與歷史比較可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前板塊市盈率與2018年11月水平相當(dāng)�；仡�2018年末，物業(yè)服務(wù)上市公司只有13家，營(yíng)業(yè)收入均值22.1億元，凈利潤(rùn)均值2.8億元，凈利潤(rùn)率均值11.4%，每股收益0.2元，均低于當(dāng)前水平。

因此，受內(nèi)在調(diào)整需求、市場(chǎng)環(huán)境與關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)影響，港股物業(yè)服務(wù)板塊表現(xiàn)已脫離公司基本面，存在超跌現(xiàn)象。資本市場(chǎng)當(dāng)前的過(guò)度反應(yīng)孕育著未來(lái)價(jià)值向上回歸的動(dòng)因，隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)有所緩和、行業(yè)支持和經(jīng)濟(jì)刺激政策陸續(xù)推出，外部環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，港股物業(yè)服務(wù)板塊也有望進(jìn)入估值修復(fù)周期。

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