前段時間，克而瑞研究中心選取了國內(nèi)40個高庫存、消化周期較長的典型城市，從不同面積段、戶型、產(chǎn)品層次等方面分析了各城市的商品住宅庫存結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。
總體來看，目前昆明商品住宅的狹義庫存（指已批預(yù)售證的商品住宅面積中尚未銷售的部分）情況在40個高庫存城市中處于中游水平，30個月的去化周期雖不算短，但與哈爾濱、呼和浩特等城市相比要樂觀一些。
不過，克而瑞在分面積段分析庫存的時候提到，今年以來二線城市普遍發(fā)生100-120㎡面積段的產(chǎn)品庫存承壓問題，且積壓還呈現(xiàn)加劇的趨勢。其中以昆明的情況最為顯著，昆明狹義庫存中100-120㎡面積段占比達(dá)到40%。
昆明100-120㎡面積段庫存占比最高
乍看這個比例，似乎100-120㎡確實庫存壓力很大，但實際上100-120㎡是當(dāng)前國內(nèi)購房者置業(yè)的主要選擇區(qū)間，也是一個供銷兩熱的面積段。這一面積段的產(chǎn)品在市場上占比歷來不低，而且去化速度也很快。
因此，判斷今年昆明100-120㎡面積段是否存在積壓情況，需要結(jié)合今年成交情況來分析。
根據(jù)克而瑞半年報的數(shù)據(jù)，今年上半年昆明高層住宅100-120㎡面積段戶型共成交4344套，占比約30%；洋房90-130㎡共成交1002套，占比約55%；別墅沒有這個面積段不做統(tǒng)計。
2022年1-6月昆明高層住宅成交結(jié)構(gòu)分析
2022年1-6月昆明洋房成交結(jié)構(gòu)分析
可以看到無論高層還是洋房，在100-120㎡面積段以及相近面積段的成交情況依然是比較火熱的，成交占比和庫存占比差不了多少。
所以盡管100-120㎡面積段短期內(nèi)可能受到市場下行的影響庫存增加，庫存占比也很大，但中長期看不會有太大的去化壓力。
不過，從克而瑞的分面積段狹義庫存統(tǒng)計表中其實還能發(fā)現(xiàn)另一個問題，那就是昆明160㎡以上面積段的庫存積壓情況已經(jīng)是二線城市里最嚴(yán)重的。
40個高庫存城市中2線城市分面積段占比
二線城市中像南寧、青島、福州等地，160㎡以上面積段僅占總庫存的8%，其他二線城市160㎡以上面積段庫存占比更低，最低的像天津，160㎡以上面積段僅占總庫存的2%。
而昆明160㎡以上面積段占到了總庫存的12%，雖然乍看只比南寧、青島高出4個百分點，但這個面積段的產(chǎn)品和100-120㎡面積不同，160㎡以上的房子，去化速度是非常慢的。
也就是說，昆明接下來真正面臨比較大的去化壓力的面積段，恐怕并不是庫存占比40%的100-120㎡，而是160㎡以上的這12%部分。
一方面，近幾年隨著大量大平層產(chǎn)品涌現(xiàn)市場，160㎡以上戶型的絕對占比在逐年提高，但這一面積的成交占比卻是歷來都不高。2021年昆明共成交商品住宅55074套，其中160㎡以上共成交5091套，僅占總成交數(shù)的9%。
另一方面，克而瑞此次庫存分析只統(tǒng)計了狹義庫存，即已拿證未售的部分，而昆明還有一大批大平層項目才剛剛開盤不久，許多大平層項目才剛剛開始拿證，有的連地都還沒拿完。
如果把還沒拿證的大平層項目，包括在建的和已拿地尚未開工的部分也算上，即按照所謂的廣義庫存概念來統(tǒng)計的話，那么昆明大平層庫存積壓情況可能還要更嚴(yán)重。
那么問題就來了，以現(xiàn)在的樓市行情，以昆明的消費水平，光靠本地為數(shù)不多的有錢人，要花多長時間才能消化完這一大堆大平層呢？如果考慮到同類產(chǎn)品激增的情況，尚未拿地的大平層項目又會不會出現(xiàn)調(diào)規(guī)縮小面積的可能呢？
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