交房成了昆明樓市最難考的試，好學(xué)生真的不太多

眼看就要到今年第四季度，又要到了昆明樓市新的交房高峰，許多樓盤(pán)的都把交房時(shí)間定在十一前后，或者年底交付。

交房本來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一環(huán)，以往都不成問(wèn)題，至少在2021年之前，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)是拿地、融資、銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)建設(shè)以及交房都是自然而然的事，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有蓋不好、交不了的房。

但從去年下半年開(kāi)始，交房逐漸成了房地產(chǎn)企業(yè)最難的考試，對(duì)昆明樓市尤其如此。

交房成為樓市難關(guān)

根據(jù)克爾瑞等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，昆明爛尾樓數(shù)量在全國(guó)排名前列，僅次于鄭州等城市。而昆明剛剛才在今年6月30日宣布化解了100多個(gè)歷史遺留的爛尾項(xiàng)目，可是按照克爾瑞的數(shù)字，在去年銷(xiāo)售的新房中，又有60%以上出現(xiàn)了停工以及交付問(wèn)題。更可怕的是，隨著時(shí)間推移，這個(gè)數(shù)字還在不斷擴(kuò)大。

昆明眾多項(xiàng)目停工，按時(shí)交付成為奢望

但交房之所以成為昆明樓市最難的考試，并不僅僅是因?yàn)橥９ぱ悠陧?xiàng)目數(shù)量眾多。事實(shí)上，在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上，交房難其實(shí)有三個(gè)層次的表現(xiàn)。

最差的當(dāng)然是停工爛尾，除了昆明市2020年之前納入統(tǒng)計(jì)的112個(gè)爛尾項(xiàng)目，這兩年新增的停工項(xiàng)目又至少有30多個(gè)，其中以恒大、俊發(fā)等開(kāi)發(fā)商的在建項(xiàng)目為代表。其實(shí)恒大和俊發(fā)的許多樓盤(pán)按照銷(xiāo)售合同并未到交房時(shí)間，可是因?yàn)橥９�時(shí)間比較長(zhǎng)而且看上去短期復(fù)工無(wú)望，交房自然無(wú)法保障。

其次是延期交房，能夠延期交房比徹底停工當(dāng)然要強(qiáng)一些，可是開(kāi)發(fā)商延期交房，說(shuō)明資金鏈還是遇到了問(wèn)題，即便拖延一段時(shí)間后能夠交房，工程質(zhì)量也多半沒(méi)有保證，各種承諾縮水，后期問(wèn)題很多。

第三種情況是基本能夠按照合同約定交房，可是質(zhì)量不過(guò)關(guān)，尤其是近些年的精裝房，都存在不同程度的施工與材料問(wèn)題。昆明許多大牌開(kāi)發(fā)商都遇到過(guò)交房翻車(chē)的情況。

上述三種情況加起來(lái)，占了昆明新建樓盤(pán)的大部分，所以交房也越來(lái)越成為昆明開(kāi)發(fā)商的一道坎。

為什么交房這么難？

第一個(gè)原因，也是最主要的原因，當(dāng)然是去年以來(lái)席卷國(guó)內(nèi)大多數(shù)房企的資金鏈危機(jī)，所有停工以及延期交房的樓盤(pán)，都是因?yàn)橘Y金狀況出了問(wèn)題。而且即便勉強(qiáng)交房，品質(zhì)也會(huì)打折，而購(gòu)房者因?yàn)榭吹皆絹?lái)越多的樓盤(pán)停工爛尾，對(duì)能交房的樓盤(pán)也不由自主地降低了要求，覺(jué)得即便質(zhì)量不是很滿(mǎn)意，能交房也算是不錯(cuò)了。

資金鏈?zhǔn)菍?dǎo)致交付難的首要原因

第二個(gè)原因，則是因?yàn)檫@些年昆明精裝房越來(lái)越多，而精裝房本身在品控上、產(chǎn)品質(zhì)量一致性上就不容易做好，出問(wèn)題的概率比毛坯房高得多。

正因?yàn)槔ッ鞔蠖鄶?shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在交房環(huán)節(jié)出現(xiàn)“翻車(chē)”現(xiàn)象，如果能夠按時(shí)交付，并且在交付品質(zhì)，尤其是承諾配套方面能夠兌現(xiàn)，這種樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商就很容易贏得口碑，只不過(guò)這樣的樓盤(pán)在如今昆明市場(chǎng)上其實(shí)是少數(shù)派。

少數(shù)派報(bào)告

比如在爛尾樓眾多的太平新城，即將交付的金地自在城就是交房大考中名副其實(shí)的優(yōu)等生。金地自在城是2020年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的，目前一期已經(jīng)到了準(zhǔn)現(xiàn)房階段，褐石風(fēng)格的外立面年初就已呈現(xiàn)，園林景觀現(xiàn)已基本完工，高層、合院同步收尾，預(yù)計(jì)年底可按期交付。

金地是目前國(guó)內(nèi)一線房企中少數(shù)資金鏈比較安全的房企，開(kāi)發(fā)穩(wěn)健、注重品質(zhì)是金地的一貫風(fēng)格，其在昆明的所有項(xiàng)目都沒(méi)有任何交付問(wèn)題，即將交房的金地自在城目前看依然保持了高水準(zhǔn)。

褐石風(fēng)格的金地自在城

還有大華公園天下，這是個(gè)東市區(qū)白沙河片區(qū)的大盤(pán)，開(kāi)發(fā)工程量很大，自帶配套的建設(shè)體量也很大，對(duì)大華集團(tuán)的資金考驗(yàn)不小，可是大華公園天下一期在今年6月就已按期交付，二期也已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。更難得的是，公園天下作為大盤(pán)，配套豐富是優(yōu)勢(shì)，可是如果配套建設(shè)進(jìn)度和住宅開(kāi)發(fā)脫節(jié)，優(yōu)勢(shì)反而會(huì)變成劣勢(shì)，好在公園天下最重要的配套——明通小學(xué)在今年就已開(kāi)學(xué)，與一期交付同步。正因?yàn)榻桓队斜Ｕ�，配套也不拖后腿，所以公園天下已經(jīng)成為準(zhǔn)現(xiàn)房的二期銷(xiāo)售很好，目前只剩下少量尾盤(pán)。接下來(lái)公園天下將推出三期，因?yàn)橛辛饲皟善诎磿r(shí)按質(zhì)交付的良好示范，也被市場(chǎng)看好。

現(xiàn)房呈現(xiàn)的大華公園天下二期

大華公園天下的園林景觀

同樣在交房考試中將取得良好成績(jī)的還有昆明豪宅標(biāo)桿之一的山海灣8號(hào)。山海灣8號(hào)因?yàn)閾碛袩o(wú)敵的一線觀滇視野，是昆明售價(jià)最貴的高層豪宅，樓王產(chǎn)品的單價(jià)高達(dá)4.7萬(wàn)/平米。如此高端的樓盤(pán)，交房的考驗(yàn)更是壓力山大，因?yàn)閷?duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，按期交付僅僅是個(gè)及格線，要取得高分，還要看現(xiàn)房品質(zhì)，承諾的配套等等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不容有失。

山海灣8號(hào)光看外表就能感受到不俗的品質(zhì)

但即將在這個(gè)月底交付的山海灣8號(hào)并不擔(dān)心交付，因?yàn)橥饬⒚�、景觀、配套、車(chē)庫(kù)等體現(xiàn)豪宅品質(zhì)的項(xiàng)目去年就開(kāi)始陸續(xù)呈現(xiàn)，也早就被參觀者認(rèn)可，比如兩個(gè)游泳池、幕墻玻璃外觀、媲美恒隆廣場(chǎng)的地下車(chē)庫(kù)等。

更值得一提的是鵬欣在昆明的第一個(gè)項(xiàng)目——漫城都薈，合同約定第一期今年底交房，二期則要到明年6月30日才交房，可是據(jù)云南房網(wǎng)了解，漫城都薈第一期早已完工，連聯(lián)合驗(yàn)收都已完成，預(yù)計(jì)可以提前3個(gè)月交房。這在大多數(shù)項(xiàng)目停工、延期的昆明市場(chǎng)上，能夠提前交付實(shí)在是非常難得。另外也可以確信的是，既然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行了聯(lián)合驗(yàn)收，還決定提前交付，說(shuō)明品質(zhì)方面也是有保證的，這種現(xiàn)房項(xiàng)目完全可以放心購(gòu)買(mǎi)。

提前交房的漫城都薈，品質(zhì)感相當(dāng)不錯(cuò)

在即將交房的項(xiàng)目中，還有一個(gè)比較特殊的項(xiàng)目——朗基紫境府，眾所周知，紫境府原本是北大資源開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，但因?yàn)楸贝筚Y源破產(chǎn)重組，項(xiàng)目停工，今年6月朗基地產(chǎn)才正式接盤(pán)開(kāi)發(fā)。

作為一線觀滇樓盤(pán)，紫境府的環(huán)境一向被市場(chǎng)稱(chēng)道

朗基接盤(pán)之時(shí)距離紫境府合同交房時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)，由于前期工程有所延誤，延期交付也能理解，但朗基接盤(pán)開(kāi)發(fā)后的第一件事就是全力保交付，力爭(zhēng)年底前交房，這對(duì)一個(gè)中途更換開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)相當(dāng)不易。

朗基紫境府是低容低層豪宅項(xiàng)目

朗基為什么全力保交付？因?yàn)槔驶�深知在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，保交付、能交付就能贏得口碑，特別是對(duì)于朗基紫境府這種滇池一線樓盤(pán)，環(huán)境條件沒(méi)話說(shuō)，產(chǎn)品和價(jià)格也有非常大的競(jìng)爭(zhēng)力，唯一的短板就是當(dāng)初的開(kāi)發(fā)商資金出了問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主和潛在購(gòu)房者擔(dān)心交付出問(wèn)題。

既然紫境府最令人擔(dān)心的是交付問(wèn)題，朗基接手后就第一時(shí)間解決交付問(wèn)題。只要交付問(wèn)題解決了，一切就都迎刃而解。

當(dāng)然，雖然目前交房是昆明開(kāi)發(fā)商最難考的試，但能按時(shí)交卷的也并不止上述幾個(gè)項(xiàng)目，只不過(guò)從上面5個(gè)項(xiàng)目身上，購(gòu)房者能夠看出為什么現(xiàn)在如期交房并不容易，能取得好成績(jī)就更是難上加難。

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