現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房已經(jīng)是昆明樓市主流，期房的末日到了嗎？

關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果你的印象還停留在許多房企爆雷了，房?jī)r(jià)下跌了，房子不好賣了，說明你對(duì)市場(chǎng)的觀察還停留在表面。其實(shí)，從全國(guó)到昆明，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)重要的變化被忽略了，那就是，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，購(gòu)房者和輿論多年呼吁的現(xiàn)房銷售，居然以一種出其不意的方式，悄然到來。

正在現(xiàn)房銷售的南昌建工·雍錦園

如果不是現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，你都不好意思跟人打招呼

在昆明市場(chǎng)上，在售項(xiàng)目中有多少是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤呢？按照5月份的數(shù)據(jù)，在銷售額排名前50位的樓盤中，有超過8成的項(xiàng)目要么已經(jīng)是現(xiàn)房，要么是準(zhǔn)現(xiàn)房，其中有的樓盤甚至已經(jīng)成為現(xiàn)房超過半年，交付入住也有好長(zhǎng)時(shí)間了，比如呈貢彩云南路和聯(lián)大街交匯處的鵬欣·漫城都薈，去年底就已經(jīng)是現(xiàn)房，并提前3個(gè)月交付。還有南昌建工·雍錦園，第一期兩棟住宅也在上個(gè)月交房。

提前3個(gè)月交房的漫城都薈因?yàn)楝F(xiàn)房品質(zhì)高而迎來熱銷

雖然暫時(shí)還沒有交房，但已經(jīng)基本是現(xiàn)房的項(xiàng)目就更多了，比如這兩年十分暢銷的龍湖山海原著，前不久開放了完工的實(shí)景園區(qū)，御景地塊的高層住宅6月底即可交付，低層洋房、合院、疊墅也基本是現(xiàn)房狀態(tài)。龍泉路的御龍半山項(xiàng)目，前幾期都已經(jīng)交房，第三期龍晟苑雖然仍然在售，但一梯兩戶的洋房也基本是現(xiàn)房狀態(tài)，年內(nèi)即可交付。

山海原著雖然還沒有交房，但首期地塊已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)

有些樓盤目前在售產(chǎn)品可能還是期房狀態(tài)，不過早期地塊已經(jīng)竣工甚至交付的很多，像最近賣得很好的萬科城，最后一個(gè)地塊去年9月才開始銷售，目前還是期房，不過最早的地塊前年就開始交付，其余也要么現(xiàn)房要么是準(zhǔn)現(xiàn)房，整個(gè)萬科城的配套、公共設(shè)施也基本建成并投入使用，像配建的長(zhǎng)城中學(xué)就在2020年就開始招生，所以萬科城就整體而言，其實(shí)已經(jīng)基本算是個(gè)現(xiàn)房樓盤了。

萬科城第六期雖然期房在售，但前面五期已陸續(xù)交房，整個(gè)項(xiàng)目基本是現(xiàn)房狀態(tài)

期房問題多，現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)大

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房樓盤占主流的情況，是在今年突然變得很明顯的。在今年一季度銷售排名前十的樓盤中，有6個(gè)已經(jīng)開始交付，剩余4個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)度最快的樓棟和地塊也都進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段。5月份銷售TOP10項(xiàng)目中，好幾個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤進(jìn)一步向現(xiàn)房階段靠近，比如金茂府開放了中央景觀，其中一棟已經(jīng)在內(nèi)外裝修；山海原著已經(jīng)是實(shí)景呈現(xiàn)；朝朝暮暮所有樓棟都在5月份封頂，預(yù)計(jì)10月底景觀和外立面就可以呈現(xiàn)。位居第十的招商公園大道，更是實(shí)現(xiàn)了最后一個(gè)地塊全現(xiàn)房開盤的空前壯舉。

今年一季度銷售前十樓盤

昆明5月銷售TOP10項(xiàng)目中大部分都是現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房

朝朝暮暮正在進(jìn)行外立面施工，目前是準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售勢(shì)頭看好

這樣的狀況，至少在3年前是無法想象的。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的年份，不要說期房是市場(chǎng)銷售主流，有些明星樓盤甚至能做到開盤售罄，差一點(diǎn)的也能在施工階段就賣完，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上現(xiàn)房銷售的樓盤要么是特殊原因銷售推后，要么是產(chǎn)品有瑕疵不得不拉長(zhǎng)銷售周期。

但期房的弊端顯然很多，最大的問題就是交付無保證，品質(zhì)看不見，當(dāng)樓市下行，開發(fā)商資金斷鏈，問題就接踵而至，所以購(gòu)房者早就呼吁現(xiàn)房銷售，保障購(gòu)房者權(quán)益，但因?yàn)樯婕暗礁鞣矫娴睦�益，至少在制度設(shè)計(jì)上，國(guó)家一直保留期房銷售制度，有些開發(fā)商甚至直接賣樓花，先收錢再蓋房子。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和許多業(yè)內(nèi)專家也都認(rèn)為，基于我國(guó)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，期房銷售制度短期內(nèi)不可能取消。

御龍半山一二期都已交房，三期龍晟苑也有一半是現(xiàn)房

既然如此，為什么昆明的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤卻逐漸占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，國(guó)內(nèi)其他城市也出現(xiàn)類似趨勢(shì)呢？原因就在于雖然期房銷售制度仍然存在，開發(fā)商也仍舊期房開盤，可是從去年開始，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，大量期房項(xiàng)目停工爛尾，有些至今未能復(fù)工，勉強(qiáng)復(fù)工的也大幅度推遲交房時(shí)間，能交付的則質(zhì)量下降、配套縮水，導(dǎo)致大部分購(gòu)房者對(duì)大部分期房項(xiàng)目談虎色變，不敢輕易下手，造成原本期房銷售的項(xiàng)目被動(dòng)或主動(dòng)變成現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，事實(shí)上讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不進(jìn)入現(xiàn)房占主導(dǎo)的階段。

而在這個(gè)被動(dòng)進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤也自然進(jìn)行了實(shí)力和資質(zhì)分化，實(shí)力薄弱的房企，競(jìng)爭(zhēng)力不足的項(xiàng)目，因?yàn)槠诜抠u不動(dòng)而資金斷流，不得不退出競(jìng)爭(zhēng)行列，相反，只有實(shí)力雄厚的房企，資質(zhì)良好的項(xiàng)目，才能將樓盤推進(jìn)到現(xiàn)房階段，從而獲得更大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，比如上個(gè)月底首期交房的南昌建工雍錦園，原本是藍(lán)光的項(xiàng)目，藍(lán)光債務(wù)爆雷后被國(guó)企南昌建工接盤，之后開發(fā)順利，實(shí)現(xiàn)了提前8個(gè)月交房的奇跡，為自己贏了一波口碑。

類似的還有朝朝暮暮，原本是南悅城的后續(xù)項(xiàng)目，也是因?yàn)樵�開發(fā)企業(yè)京鵬地產(chǎn)資金鏈斷裂，才有云南建投接手操盤，項(xiàng)目一年前開盤后建設(shè)進(jìn)度很快，今年進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段后銷售明顯升溫，上半年穩(wěn)居昆明銷售榜前十行列。

尤其值得一提的是東航云錦東方，項(xiàng)目去年才開盤，是巫家壩入市最晚的樓盤，但東航不愧是實(shí)力雄厚的央企，開盤后開足馬力推進(jìn)工程建設(shè)，進(jìn)入今年6月后，不僅外立面接近完工，景觀綠化也完成大半，首期地塊基本呈準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計(jì)明年初即可交房。東航如此快馬加鞭，主要也是因?yàn)楫?dāng)前昆明市場(chǎng)上準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房已經(jīng)是主流，期房的受信任程度下降，而現(xiàn)房則受到推崇。

正在進(jìn)行景觀施工的云錦東方

云錦東方外立面接近完工

這也就是說，能堅(jiān)持到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房階段的項(xiàng)目，相當(dāng)于自動(dòng)獲得了資金實(shí)力、開發(fā)能力的市場(chǎng)認(rèn)證，期房項(xiàng)目沒有通過這一認(rèn)證，如果不是各方面條件特別優(yōu)秀，開發(fā)商如果不是久經(jīng)考驗(yàn)，競(jìng)爭(zhēng)力就要削弱不少。

期房要退出市場(chǎng)了嗎？

和現(xiàn)房相比，期房全面落入下風(fēng)，是不是意味著期房的末日到了呢？

對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，期房比較明確的優(yōu)勢(shì)只有一個(gè)，那就是價(jià)格。一般來說，房企為了快速回籠資金，期房定價(jià)都相對(duì)較低，早期甚至?xí)�虧本定價(jià)，到了現(xiàn)房階段則會(huì)提高售價(jià)。另外，對(duì)于一些緊俏項(xiàng)目來說，期房還有個(gè)優(yōu)勢(shì)是房源選擇余地大，位置、樓層、朝向和戶型比較好的房源，可能等不到現(xiàn)房就會(huì)賣完。但如果不是緊俏項(xiàng)目，或者樓盤規(guī)模比較大，這個(gè)優(yōu)勢(shì)也不明顯。另外，即使是價(jià)格，由于這兩年房?jī)r(jià)起伏太大，甚至出現(xiàn)現(xiàn)房比開盤時(shí)的期房還便宜的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，導(dǎo)致期房在價(jià)格方面的唯一優(yōu)勢(shì)也喪失。

期房有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，品質(zhì)也要賭運(yùn)氣

但即使如此，期房也不會(huì)消失，因?yàn)槠谪涗N售本來也是常見銷售方式，比如有些豪華汽車、飛機(jī)、游輪等商品都會(huì)賣期貨，消費(fèi)者先交納定金下訂單，廠家在幾個(gè)月甚至幾年后才交貨，房產(chǎn)當(dāng)然也可以先認(rèn)購(gòu)再蓋房，國(guó)外許多房產(chǎn)也是賣期房，但其他行業(yè)和其他國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)要求在認(rèn)購(gòu)時(shí)就全額付款，而是只支付部分定金，尾款在交付后再支付。如果是期房按揭貸款，購(gòu)房者也可能只需要在交房后才開始償還貸款，如果項(xiàng)目爛尾，頂多損失首付。

因此，如果購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移能推遲到接房以后，期房完全可以長(zhǎng)期存在，但在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有房產(chǎn)銷售模式下，購(gòu)買期房風(fēng)險(xiǎn)極大而收益不明顯，人們的購(gòu)買偏好將進(jìn)一步向現(xiàn)房?jī)A斜，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上的新房進(jìn)一步增加，除了極個(gè)別優(yōu)秀房企的優(yōu)質(zhì)稀缺項(xiàng)目，期房的市場(chǎng)份額將不斷被現(xiàn)房蠶食。

現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦

南昌建工·雍錦園  位于穿金路世博板塊，首期已經(jīng)在5月底交付，現(xiàn)余部分現(xiàn)房在售；二期進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，預(yù)計(jì)24年初交房，當(dāng)前主推113平米-128平米戶型。

鵬欣·漫城都薈 位于呈貢彩云南路與聯(lián)大街交匯處，雙地鐵項(xiàng)目，一期已經(jīng)于2022年9月交付，目前二期高層97-128平米高層產(chǎn)品在售，預(yù)計(jì)2023年6月22日交付、二期現(xiàn)房在售、三期準(zhǔn)現(xiàn)房在售。

御龍半山·龍晟苑 位于龍泉路北段，是北市區(qū)稀有板樓洋房項(xiàng)目，占地46畝，分兩個(gè)標(biāo)段開發(fā)，其中一標(biāo)段七棟是準(zhǔn)現(xiàn)房，均為一梯兩戶洋房，有少量200平米大平層，年底交付。 二標(biāo)段已有部分樓棟封頂斷水，預(yù)計(jì)明年交房。項(xiàng)目容積率較低，教育配套良好，性價(jià)比高。

建投·朝朝暮暮 位于廣福路南側(cè)，大商匯對(duì)面，省中醫(yī)院旁，是板式高層住宅，部分樓層可觀滇，有精裝大平層產(chǎn)品，所有樓棟已經(jīng)于5月20日全面封頂，部分樓棟已經(jīng)外立面裝修過半，目前準(zhǔn)現(xiàn)房在售。按照計(jì)劃，今年10月底景觀及立面呈現(xiàn)，11月物業(yè)管理進(jìn)駐項(xiàng)目提供服務(wù)，12月實(shí)現(xiàn)交付。

龍湖·山海原著｜上宸 位于滇池旅游度假區(qū)核心位置，容積率約1.21絕版低密地塊，在售建面約140-167m濱河墅區(qū)洋房，建面約172-305m上下疊墅，實(shí)景墅全新加推，周邊配套公園1903、愛琴海雙商圈，環(huán)境優(yōu)美，生活便利。其一期山海原著B地塊洋房別墅將于今年6月交付，當(dāng)前主推上宸地塊。

云錦東方 位于巫家壩核心區(qū)，位置優(yōu)越，巫家壩首校即由東航代建，未來配套齊全。首期地塊正在進(jìn)行景觀施工，外立面工程進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)明年初可以交房。

去年長(zhǎng)期占據(jù)昆明新房銷售榜第一的書香云海，首期樓棟也已是準(zhǔn)現(xiàn)房

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