前段時(shí)間，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布了《2023年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比報(bào)告》。
該報(bào)告選取了全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市，對(duì)租售比、售租比、租金回報(bào)率和租金收入比等四項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面測(cè)算。
其中，昆明2023年上半年的租售比為1∶600，售租比為50.0，租金回報(bào)率為2%，租金收入比為8.73%。
在這四項(xiàng)數(shù)據(jù)里，昆明的租售比、售租比和租金回報(bào)率相比往年變化并不大，因此我們也就不做過(guò)多解讀。
值得注意的是，昆明的租金收入比變動(dòng)較大，2023年上半年的租金收入比較2022年下降了2.45%，降幅在50個(gè)重點(diǎn)城市中排名第一。
2023年上半年租金收入比降幅TOP15城市（數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心）
昆明8.73%的租金收入比，不僅在西南地區(qū)省會(huì)城市中墊底，甚至比網(wǎng)紅三線城市淄博還低。
而且如果翻看諸葛找房往年的報(bào)告，會(huì)發(fā)現(xiàn)昆明的租金收入比并不是從今年才開始下降，而是連年下降，從2020年的13%左右一路降到了今年的8.73%。
2022年昆明租金收入比下降1.1%
那么這到底是怎么回事？租金收入比下降又是好事還是壞事呢？
先解釋一下什么是租金收入比。
租金收入比即租金支出在收入中所占權(quán)重，是衡量租金是否合理的重要指標(biāo)。
一般國(guó)際公認(rèn)30%是收入比的黃金分割點(diǎn)，也就是說(shuō)如果租金支出超過(guò)收入的30%，其他消費(fèi)就會(huì)被大大壓縮，生活幸福感就會(huì)下降。
而諸葛找房的測(cè)算方式，是在假設(shè)人均租房面積統(tǒng)一為20平米的前提下得出的，具體公式為：租金收入比=20*每平米月租*12個(gè)月/人均可支配收入。
按諸葛找房的算法，北上廣深的租金收入比都不到30%，并沒有超標(biāo)。但實(shí)際上各地人均租房面積出入較大，并不能一概而論。
當(dāng)然，我們暫且先不去評(píng)判諸葛找房測(cè)算方式的合理性，只要測(cè)算口徑是統(tǒng)一的，那么在相同口徑下發(fā)生的數(shù)據(jù)變化就足夠反映出一些問(wèn)題。
回到昆明的數(shù)據(jù)上，既然昆明租金收入比連年下降，降幅還比較大，那么只會(huì)存在兩種可能：要么是昆明的房屋租金在下降；要么就是昆明的人均可支配收入在上升。
而根據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年昆明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為48018元，2021年是52523元，2022年是53832萬(wàn)元。以及2023年上半年是21872元（同比增長(zhǎng)3.5%）。
可以看到近年來(lái)昆明的人均可支配收入是在不斷上升的，在這一前提下，即便昆明租金水平保持不變，昆明的租金收入比也會(huì)下降。
但問(wèn)題在于，昆明人均可支配收入的增幅并不大大，而租金收入比的降幅卻比較大。
我們假設(shè)昆明人均租房面積為20平米，每平米月租金為25元。
那么得出昆明2020年的租金收入比就是：20*25*12/48018≈12.49%
同理2021年的租金收入比為：20*25*12/52523≈11.42%
2022年的租金收入比為：20*25*12/53832≈11.14%
2023年上半年的租金收入比為：20*25*6/26814≈11.18%
可以看到，如果昆明租金水平保持不變，按昆明近年來(lái)的人均可支配收入的增長(zhǎng)情況，昆明的租金收入比不會(huì)下降太多，甚至2023年上半年還略微回升。
也就是說(shuō)，昆明租金收入比連年下降的真正原因，不僅是因?yàn)榻陙?lái)人均可支配收入在上升，同時(shí)也因?yàn)榻陙?lái)的房屋租金在不斷下降。
當(dāng)然，有人可能會(huì)說(shuō)，繞這么大個(gè)圈就為了說(shuō)明昆明租金水平在下降，是不是有點(diǎn)畫蛇添足？隨便找個(gè)租房網(wǎng)站或者中介門店查一查不就行了。
實(shí)際上也是因?yàn)槟壳白赓U市場(chǎng)的房源大多是私人房源，許多中介機(jī)構(gòu)的掛牌價(jià)往往也并非真實(shí)成交價(jià)，所以昆明的平均租金水平到底什么樣也沒法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。
而至于昆明租金下降的原因，一方面是近年來(lái)大量保障房、公租房入市，這類公共租賃住房的租金普遍低于市場(chǎng)價(jià)格，稀釋了租金；另一方面，昆明就業(yè)市場(chǎng)活躍程度在下降也是不爭(zhēng)的事實(shí)，尤其支柱行業(yè)房地產(chǎn)蕭條以來(lái)，地產(chǎn)上下游企業(yè)裁員不斷，就業(yè)崗位大幅減少。
總的來(lái)說(shuō)，租金收入比下降意味著房屋租金下降，租房成本變低。這事乍看是件好事，尤其對(duì)于還沒買房的年輕新昆明人來(lái)說(shuō)，大幅降低了生活負(fù)擔(dān)。
但一座城市的租金收入比如果太低也不行，租金收入比太低意味著整個(gè)社會(huì)的租房活躍程度也很低，側(cè)面印證了一座城市的人口吸引力不足，就業(yè)市場(chǎng)的活躍程度也不夠。
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