上月均價(jià)僅7243元/平米！ 呈貢房?jī)r(jià)觸了個(gè)“假底”

根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，8月份，昆明住宅成交量?jī)r(jià)仍在低位徘徊，連續(xù)三個(gè)月成交量都只有20多萬(wàn)方，成交均價(jià)也是連續(xù)三月13000元出頭，總體呈現(xiàn)出市場(chǎng)底部盤(pán)整的特征。但如果分區(qū)域看，上個(gè)月呈貢的住宅新房成交均價(jià)變動(dòng)特別劇烈，當(dāng)月均價(jià)降到僅有7243元/平米，這也是近5年來(lái)月均價(jià)的最低點(diǎn)，呈貢房?jī)r(jià)難道觸底了嗎？

8月，昆明主城五區(qū)商品住宅成交均價(jià)13335元/㎡，總體是環(huán)比持平，但各區(qū)的均價(jià)漲跌情況不一，盤(pán)龍區(qū)和五華區(qū)上漲，西山、官渡和呈貢環(huán)比下降，其中呈貢的降幅最大，達(dá)到了15.11%，從7月份的8560元一下降到了7243元。

由于當(dāng)月主力成交項(xiàng)目的單價(jià)有高有低，所以單獨(dú)一個(gè)月的成交均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)很常見(jiàn)，上月呈貢的情況就是特別典型的例子，而且上月出現(xiàn)7字頭均價(jià)，情況還更為特殊。

克而瑞的解讀是，上月呈貢區(qū)花香滿(mǎn)徑項(xiàng)目延遲備案2.4萬(wàn)方，均價(jià)為3681元/平米，所以拉低了成交均價(jià)。

具體怎么個(gè)拉低法？克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上月花香滿(mǎn)徑所在的呈貢中心板塊成交均價(jià)僅為5629元/平米，竟然是呈貢各個(gè)板塊最低均價(jià)，甚至比馬金鋪還要低，這顯然不符合當(dāng)下的市場(chǎng)狀況。

而且，呈貢中心區(qū)5千多的成交均價(jià)已經(jīng)保持了三個(gè)月，從6月份開(kāi)始都是低于6000，只不過(guò)上個(gè)月由于花香滿(mǎn)徑備案量更大，導(dǎo)致呈貢均價(jià)掉到了7字頭。

數(shù)據(jù)看起來(lái)失真的原因，就在于花香滿(mǎn)徑的延遲備案。

我們知道，花香滿(mǎn)徑是個(gè)早已賣(mài)完的樓盤(pán)，項(xiàng)目最初主要是作為云大醫(yī)院呈貢新區(qū)醫(yī)院職工配套住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也就是通常所說(shuō)的集資房，在10年前呈貢的這類(lèi)集資房項(xiàng)目均價(jià)也就是3000多的水平。

后來(lái)花香滿(mǎn)徑由于出現(xiàn)停工等問(wèn)題，被呈貢列為了7個(gè)爛尾項(xiàng)目之一，直到去年底，項(xiàng)目重整獲成功，陸續(xù)解決復(fù)工續(xù)建和辦證問(wèn)題，最近3個(gè)月的批量延遲備案，正是解決問(wèn)題的一個(gè)步驟。

因此，呈貢就這樣爆出了7字頭的成交均價(jià)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這既非呈貢房?jī)r(jià)真的觸底，也并不是數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)失真，而是因?yàn)檫@一次的延遲備案實(shí)在是延遲的太久，以至于本應(yīng)是10年前的備案價(jià)到現(xiàn)在才體現(xiàn)在了區(qū)域均價(jià)上。

但拋開(kāi)這次7字頭房?jī)r(jià)的特殊情況，呈貢房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不如頂峰時(shí)期卻是真實(shí)情況。

從2015年開(kāi)始，呈貢房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從4000多到均價(jià)過(guò)萬(wàn)，只用了3年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)翻倍，2018年突破了萬(wàn)元大關(guān)后，2020年最高點(diǎn)甚至摸到了13000多。

但從2021年下半年開(kāi)始，呈貢以及行政區(qū)劃上屬于呈貢的大漁、洛羊、馬金鋪、七甸等片區(qū)的多個(gè)住宅樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)，明顯拉低了呈貢整體均價(jià)，從上圖可以看出，去年1月呈貢的均價(jià)降到了8字頭，相比2021年同期的12000+，價(jià)格差不多跌去了三成。

此后呈貢的成交均價(jià)一直起伏不定，但大致都在8000—10000元之間，隨當(dāng)月主力成交樓盤(pán)而波動(dòng)。

所以，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)強(qiáng)力救市政策密集出爐，昆明樓市正在筑底，呈貢房?jī)r(jià)同樣在低位徘徊了很久，再度大幅下滑的可能性并不大。

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