從年初到現(xiàn)在，昆明樓市環(huán)境又發(fā)生了很大的變化，一句話概括就是：一二手倒掛加劇，低價盤沖擊市場。
首先是一二手房成交量倒掛的情況越來越嚴(yán)重。
在2022年以前，昆明新房的成交套數(shù)一直是領(lǐng)先二手房的，2019年昆明二手房的市占率僅有37%。
而到了2022年，昆明新房和二手房成交套數(shù)就基本持平，再到今年的1-7月份，二手房成交占比已經(jīng)超過新房，二手房市占率已經(jīng)一路飆升到55%。
（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
其次，5月份以來一些均價不破萬的低價盤入市，把昆明房價拉低到1.4萬以下，對本地剛需市場形成較大沖擊，讓市場形勢變得撲朔迷離，供需兩方都人心浮動。
那么在今年這樣一個紛亂復(fù)雜的市場環(huán)境里，如果要買房該怎么選呢？就讓我們具體來分析。
首先一二手房成交量倒掛的問題該怎么看？
昆明的一二手倒掛只是成交量倒掛，新房的價格依舊高于二手房。
倒掛的原因說白了只是因為2022年樓市大環(huán)境轉(zhuǎn)向以后，大批房企爆雷導(dǎo)致昆明大量樓盤爛尾，讓此時的購房者加劇了對安全性的擔(dān)憂。
其實(shí)大家出于對爛尾的恐懼而選擇二手現(xiàn)房，本身無可厚非，但如果被恐懼裹挾，為了追求安全而盲目地選擇二手房，反而忽視了自身真正的需求，那么這也是不可取的。
二手房雖然不存在安全問題，但它也存在一些其他問題，并不適合所有人。
首先二手房的交易成本很高，買新房只用交一次契稅，而二手房交易過程中有契稅、個稅、增值稅、印花稅、城建稅、教育附加費(fèi)、中介費(fèi)等等，而且這些費(fèi)用默認(rèn)都是由買家來出。
其次，昆明市場上的存量二手房，大部分是過去城改大躍進(jìn)時代建設(shè)的高容積率大筒子樓，以及年代久遠(yuǎn)的老破小。
這類房源戶型設(shè)計老舊，居住體驗差，未來保值能力差，轉(zhuǎn)手難度大。不適合對生活質(zhì)量有一定追求，以及對房產(chǎn)保值能力有一定要求的人群購買。
買房還是要從自身需求，出發(fā)合適的才是最好的
從2021年下半年到現(xiàn)在，昆明樓市成交量不斷下滑，換句話說，其實(shí)到今年水分已經(jīng)擠得差不多了。
現(xiàn)在每個月這幾十萬方的成交量，大部分都是真實(shí)有自住需求或者子女有上學(xué)需求的購房者。
而對于這一批想要追求更好的居住環(huán)境或者是追求子女更好的教育條件的購房者來說，在買房的時候都應(yīng)該結(jié)合自身需求來考慮。
既不能盲目因為擔(dān)心爛尾而選擇二手房，也不能貪圖便宜選擇一些產(chǎn)品、地段、配套各方面過于平庸的樓盤。
說了那么多，現(xiàn)階段昆明到底什么樣的房子值得買呢？
首先不能距離核心城區(qū)太遠(yuǎn)，其次要有能錨定長期價值的配套如商圈、學(xué)區(qū)、地鐵等，再其次產(chǎn)品要跟得上時代的發(fā)展。
而環(huán)顧現(xiàn)在市場上的樓盤，其實(shí)二環(huán)邊的大華錦繡麓城就是個很好的樣版。
二環(huán)+精裝+盤龍小學(xué)只要1.1萬，大華“收割”昆明高階中產(chǎn)
據(jù)了解，錦繡麓城現(xiàn)有的 750余組業(yè)主里，80%業(yè)主為本科以上學(xué)歷，60%業(yè)主為公務(wù)員、老師等高知人群。
也就是說，錦繡麓城其實(shí)在不知不覺間得到了高階中產(chǎn)的一致青睞。
而之所以錦繡麓城能吸引到昆明高階中產(chǎn)人士，原因也再直接不過了。
從區(qū)位上看，錦繡麓城是整個昆明二環(huán)邊最具性價比的項目，130萬的價格可以買到二環(huán)邊107㎡的大精裝三房。
錦繡麓城價格區(qū)位圖
同時，錦繡麓城也是二環(huán)邊少有的，能夠兼顧業(yè)主工作、生活、家庭的項目。
1、一步繁華，一步自然。
這么多年來雖然昆明提出了先后提出了“南延北拓”、“東進(jìn)、西拓、南控、北延、中優(yōu)”等城市總體規(guī)劃方針，但實(shí)際上真正核心的城市功能從未走出過二環(huán)。
所以不管是考慮居住便利性還是長期資產(chǎn)保值能力，買房都應(yīng)該靠近核心城區(qū)。
而大華錦繡麓城作為二環(huán)邊的樓盤，1、3、5公里三級覆蓋全城商圈，交通出行便利。
錦繡麓城區(qū)位圖
2、學(xué)區(qū)盤
之所以說大華錦繡麓城很值得選擇，最重要的原因是大華集團(tuán)在去年出資代建并引入了公立公辦的盤龍小學(xué)分校。
掌上春城報道盤龍小學(xué)進(jìn)駐長地梗村城改項目（即大華錦繡麓城）
盤龍小學(xué)作為盤龍區(qū)乃至昆明市歷史最悠久的小學(xué)之一，無論是師資力量和社會口碑都一直處于昆明小學(xué)第一梯隊。
今年9月，由大華代建的盤龍小學(xué)龍宸校區(qū)已經(jīng)正式開學(xué)，充分印證了大華的企業(yè)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。有盤龍小學(xué)坐鎮(zhèn)，世博板塊的競爭力和人口吸引力也得到質(zhì)的飛躍。
而且錦繡麓城后續(xù)還規(guī)劃有幼兒園和初中，只不過目前學(xué)校暫未敲定，但對于家長來說，這一點(diǎn)反而不是壞事。
對于學(xué)區(qū)樓盤來說，如果配建幼兒園、小學(xué)、初中都已經(jīng)確定，那么也就意味著樓盤價值的想象空間已經(jīng)到頂。
反而如錦繡麓城目前的情況，已經(jīng)牽頭引進(jìn)盤龍小學(xué)，證實(shí)了大華調(diào)動社會資源的能力強(qiáng)勁，可以肯定后續(xù)中學(xué)的配置也不會差。
再加上現(xiàn)在市場觸底，現(xiàn)在置業(yè)屬于低點(diǎn)買入，未來幼兒園、中學(xué)開學(xué)的時候，這部分增值的收益就全部掌握在了客戶手中。
3、二環(huán)邊主城區(qū)罕見大盤
錦繡麓城是長地梗村城改項目，整個項目占地規(guī)模約350畝，目前在昆明二環(huán)邊，規(guī)模能和錦繡麓城相提并論的樓盤屈指可數(shù)。
大盤的優(yōu)點(diǎn)就不用多說了，不僅意味著自身功能性的完善，配套齊全，整體設(shè)計更滿足社區(qū)居民各項日常生活需求；
更重要的是大盤一般都是配套先行，同時滾動推進(jìn)，開發(fā)過程中還可以根據(jù)前期客戶的意見反饋持續(xù)優(yōu)化各項設(shè)計施工，確保產(chǎn)品的合理性。
4、最懂高階中產(chǎn)人群需求
在室內(nèi)精裝部分，錦繡麓城二期廚房設(shè)置了水槽洗碗機(jī)，主臥衛(wèi)生間增設(shè)了智能馬桶，客廳地面做了全面鋪磚，門框采用一包到頂。
在工藝方面，錦繡麓城二期采用鋁膜工藝，精度更高。而且為了讓客戶真切感受項目品質(zhì)，錦繡麓城在8月12日還開放了工藝展示。
8月12日錦繡麓城開放工藝展示
在戶型方面。錦繡麓城首推樓棟就兩個戶型，一是95平米，二是106平米，顯然也是瞄準(zhǔn)了剛需客群。
兩個戶型格局基本一致，空間尺度略有區(qū)別。這也是市面上最主流的方正布局，南北通透，功能齊備。
錦繡麓城二期106平米戶型圖
并且，從下面這個樓棟布局圖也能看出來，整個錦繡麓城二期地塊樓棟布局規(guī)整，而且大部分戶型都能實(shí)現(xiàn)南北朝向，通風(fēng)和采光得到充分保證。
錦繡麓城二期地塊總平圖
從精裝配置、工藝到功能性和品質(zhì)，錦繡麓城對于高階中產(chǎn)人士來說，是可以實(shí)現(xiàn)一步到位安家需求的樓盤。
“名校+名企”的大華模式讓無數(shù)購房者心動
作為滬滇合作招商引資的重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)云南，大華6年間大華在云南布局7子，其中大部分樓盤在昆明。
大華云南知名項目
大華集團(tuán)入滇6年來，從來沒有哪個樓盤出現(xiàn)過延期交房或者停工爛尾的負(fù)面報道，反而大華入滇后開發(fā)的所有樓盤還全部都實(shí)現(xiàn)了提前交付。
能夠成功穿越樓市下行周期而屹立不倒，同時在全國操盤多個城改項目，并且大多都能實(shí)現(xiàn)提前交付，已經(jīng)從側(cè)面印證了大華的資金實(shí)力有多么強(qiáng)悍。
憑借和云南的緊密戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，大華集團(tuán)在昆樓盤得到多方資源的支持，基本上大華的所有樓盤，都能引進(jìn)優(yōu)秀的教育配套。
比如明通小學(xué)入駐大華公園天下，大華錦繡山海簽約書林一小，大華錦繡麓城引入了盤龍小學(xué)等，都是各區(qū)首屈一指的學(xué)校。
盤龍小學(xué)實(shí)景照片
值得一提的是，大華專門服務(wù)城市中產(chǎn)，錦繡系也是成熟的大城開發(fā)體系。
憑借核心的地段、稀缺的配套、出色的產(chǎn)品以及高性價比的價格，可以預(yù)見，大華錦繡麓城二期肯定會成為年末樓市中非常有競爭力的選手。
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