前不久，昆明市自然資源與規(guī)劃局公布了盤龍區(qū)龍江片區(qū)（北部片區(qū)）控詳規(guī)。所謂的龍江片區(qū)（北部片區(qū)），其實(shí)就是人們熟知的北部山水新城的核心部分。北部山水新城是盤龍區(qū)在2009年就提出開發(fā)的城市新區(qū)，經(jīng)過(guò)10多年的建設(shè)，現(xiàn)在已初具規(guī)模。
龍江片區(qū)（北部片區(qū)）控詳規(guī)
云南房網(wǎng)查了一下，北部山水新城早在2011年就調(diào)整過(guò)控詳規(guī)，時(shí)隔12年之后，昆明市公布了新的規(guī)劃方案。值得注意的是，最新的規(guī)劃對(duì)該片區(qū)的稱呼是“龍江片區(qū)（北部片區(qū)）”，而不是北部山水新城。不僅如此，在官方規(guī)劃中，北部山水新城這個(gè)名字其實(shí)也很少再提了。
難道說(shuō)“龍江片區(qū)（北部片區(qū)）”和北部山水新城并不是同一塊地方嗎？對(duì)比一下2011年的北部山水新城片區(qū)規(guī)劃范圍，能看出二者總體上差不多，只不過(guò)北部山水新城要略大一點(diǎn)，多了盤龍江以西和繞城高速以北的一些地方，但核心部分都一樣。
2011年公布的北部山水新城控詳規(guī)
對(duì)照12年前的規(guī)劃，就會(huì)發(fā)現(xiàn)最大的不同是新版控詳規(guī)多了瀑布公園，2011年版控詳規(guī)本來(lái)規(guī)劃的一部分商業(yè)用地，成了現(xiàn)在瀑布公園的一部分，其他區(qū)域雖然也有調(diào)整，但變化不大。
北部山水新城最新的規(guī)劃中，在盤龍區(qū)政府以北，省農(nóng)科院以南，北京路以西，盤龍江以東有一大片商業(yè)商務(wù)區(qū)域，總共有10宗土地，除了一宗為純商務(wù)用地外，其余9宗都是商業(yè)與商務(wù)綜合用地。
這個(gè)片區(qū)在2011年版的規(guī)劃中也是商業(yè)商務(wù)，也就是當(dāng)年大名鼎鼎的浮島智核片區(qū)，如今雖然“浮島智核”這個(gè)名字基本被放棄，但功能并沒(méi)有變化。近幾年昆明市許多片區(qū)的規(guī)劃都大幅度調(diào)整，調(diào)整最多的往往就是商業(yè)用地，大量商業(yè)地塊改變用途變?yōu)樽≌瑓^(qū)，可是北部山水新城仍舊和12年前的規(guī)劃一樣，保留很大的商業(yè)商務(wù)區(qū)域，也算是初心不改，非常難得了。
浮島智核片區(qū)總共有10個(gè)地塊
這10宗土地面積有多少呢？當(dāng)年浮島智核的規(guī)劃面積是400多畝，最新的控詳規(guī)當(dāng)中顯示的總面積仍舊有409畝，面積并不小。由于這些地塊的容積率都比較高，最高達(dá)7.0，所以總建筑面積加起來(lái)有127萬(wàn)平方米，是昆明最大的商業(yè)商務(wù)區(qū)域之一。
但規(guī)劃雖好，北部山水新城這個(gè)百萬(wàn)平米當(dāng)量的商務(wù)中心卻推進(jìn)艱難。當(dāng)年整個(gè)片區(qū)的一級(jí)開發(fā)由昆明交投旗下的盤江置業(yè)負(fù)責(zé)，2013年，交投控股的另一家公司榮生地產(chǎn)拍下了浮島智核片區(qū)的5宗土地，拉開了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的勢(shì)頭，沒(méi)想到拿地兩年后，該公司卻不斷嘗試轉(zhuǎn)讓這5宗土地，2017年，云南出版集團(tuán)受讓了其中一宗，計(jì)劃建設(shè)云南出版基地；還剩4宗土地在手的榮生地產(chǎn)，土地賣不出去，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也至今無(wú)人問(wèn)津。
榮生地產(chǎn)的土地砸在自己手里，浮島智核片區(qū)剩余土地也在市場(chǎng)上遭受冷遇，除了三峽公司在這里建了一棟總部大樓，其余地塊多次流拍，直到2019年，安居集團(tuán)的前身公租房公司才摘得其中3宗共89畝土地，開發(fā)惠尚城項(xiàng)目。2020年，公租房公司又拿下旁邊的60畝土地，開發(fā)青年慧創(chuàng)園。
規(guī)劃效果圖上的惠尚城和出版基地
三峽大廈只建成一期
如今看來(lái)，在接近城市盡頭的區(qū)域開發(fā)一個(gè)400多畝上百萬(wàn)平米建筑體量的商務(wù)區(qū)，本身就有問(wèn)題，當(dāng)時(shí)昆明交投在一級(jí)開發(fā)完成后由旗下另一家公司舉牌拿地，其實(shí)就是市場(chǎng)遇冷后左手倒右手的無(wú)奈之舉；之后公租房公司又底價(jià)拿地，無(wú)非也是此前多次流拍后國(guó)企不得已托市的路數(shù)。
可是不管誰(shuí)買，畢竟浮島智核片區(qū)的土地大部分還是有了主人，所以現(xiàn)在的規(guī)劃也只能蕭規(guī)曹隨，仍舊將這個(gè)片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)區(qū)，但開發(fā)進(jìn)程卻難如人意，且不說(shuō)無(wú)心戀戰(zhàn)的榮生地產(chǎn)，本來(lái)雄心勃勃的云南出版集團(tuán)，在2017年舉辦了出版基地奠基儀式后，項(xiàng)目就幾乎停了下來(lái)。三峽集團(tuán)總部基地也只是建了一期，只有一棟樓，占地面積更大的二期至今沒(méi)有開工。
只有安居集團(tuán)的惠尚城進(jìn)展還比較快，另一個(gè)項(xiàng)目青年慧創(chuàng)園也在今年初公布了規(guī)劃，如今安居集團(tuán)在浮島智核片區(qū)手握近150畝土地，有兩個(gè)項(xiàng)目，幾乎支撐了昆明城北這個(gè)百萬(wàn)體量商業(yè)商務(wù)區(qū)的半壁江山。但一個(gè)雄心勃勃的大型商業(yè)區(qū)塊，卻由一家以公租房為主業(yè)的公司主導(dǎo)，獨(dú)木難支不說(shuō)，也總覺(jué)得哪里不對(duì)。
安居集團(tuán)計(jì)劃投資17億元開發(fā)青年慧創(chuàng)園
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