2023年是房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的一年，昆明也不例外，從近期克爾瑞發(fā)布的企業(yè)銷售榜和樓盤銷售榜來看，新房總體銷量比起2022年又有下降，房價也繼續(xù)走低，開發(fā)商和購房者對市場信心都不是很足。
但在低迷的市場上，仍然不乏市場亮點，比如萬科在沒有增加新項目，在售樓盤基本接近開發(fā)尾聲的情況下，全年銷售額仍舊達(dá)到近46億元，首次登上昆明房企銷售冠軍寶座。更難得的是，萬科在昆明僅有4個在售項目，居然有3個進(jìn)入TOP10。
萬科公園城市實拍圖
而去年為數(shù)不多的幾個上市新盤，有幾個的表現(xiàn)也令人刮目相看，比如海榮·滇池瀾庭、大華翠湖映、能建未來城、山海灣·金瀾錦翠和保利天珺等，首開成績都算不錯。其中海榮·滇池瀾庭和能建未來城還是房企入昆首作，表現(xiàn)頗為亮眼。
新盤總體超過老項目，4盤有驚喜
由于房地產(chǎn)市場低迷，房企資金吃緊，不愿增加土地儲備，所以去年昆明新上市的項目明顯少于往年，全年新開盤項目只有11個，分別是央璽春風(fēng)、大華翠湖映、海榮·滇池瀾庭、能建未來城、山海灣·金瀾錦翠、保利天珺、富康城紫悅府、龍湖青云賦、龍湖學(xué)宸府、中鐵時代央著、春城華府等。
不過，這11個新盤中，龍湖青云賦、龍湖學(xué)宸府、中鐵時代央著原本都是早就上市的老項目的其中一個地塊，如果不是原來的樓盤停工爛尾，不會有這幾個新盤。還有富康城紫悅府，則是亮相3年的樓盤，因故今年才開盤發(fā)售。如果不算這4個項目，去年真正的純新盤其實就只有7個，算下來平均接近兩個月才能有一個新盤上市。
而真正去年拿地，去年上市銷售的項目只有兩個——建投春城華府和海榮滇池瀾庭。兩個項目是在去年1月同一天拿的地，也都實現(xiàn)了當(dāng)年開盤發(fā)售。這在去年的市場形勢下，算是比較難得了，尤其是西安海榮作為新近入昆的房企，在市場低迷，呈貢又是競爭“紅�！钡牟焕蝿菹�，建設(shè)進(jìn)度推進(jìn)很快，產(chǎn)品可圈可點，上市銷售也迎來開門紅，是去年表現(xiàn)最為出眾的新盤之一。
滇池瀾庭去年9月首開取得開門紅
滇池瀾庭首開是在去年9月，開盤當(dāng)月銷售額就殺入昆明前十，令市場頗為意外。要知道滇池瀾庭位于呈貢斗南，呈貢本身房地產(chǎn)市場競爭就很激烈，房價刺刀見紅，而斗南又屬于呈貢的新興區(qū)域，成熟度還趕不上呈貢開發(fā)較早的彩云南路、春融街一帶，作為西北開發(fā)商在昆明的第一個作品，要獲得市場認(rèn)可并不那么容易。
正是因為深知市場環(huán)境不樂觀，昆明人對于新進(jìn)房企還有個認(rèn)識過程，西安海榮在拿地后做的第一件事就是推節(jié)奏，整個項目的推進(jìn)速度非�？�，工程進(jìn)度日新月異，進(jìn)度最快的樓棟在開盤一個月后就實現(xiàn)了封頂斷水，滇池瀾庭是靠實實在在的工程形象以及頗具誠意的產(chǎn)品，贏得銷售口碑的。
另一個取得驚艷業(yè)績的新盤，則是大華在昆明的首個高端項目——翠湖映。翠湖映巧妙地利用了翠湖板塊多年缺乏新品，尤其是缺乏高端豪宅的市場空擋，通過一系列成熟的市場操作，成功地讓自己成為新一代翠湖豪宅的標(biāo)桿項目，近期推出的樓盤壓軸作品將定價推倒5萬/平米，給昆明人帶來不小的震動。
大華翠湖映也因為節(jié)節(jié)攀升但卻最終獲得市場認(rèn)可的售價，成功躋身昆明頂級豪宅行列。
大華翠湖映樓王入戶大堂就已質(zhì)感滿滿（實拍圖）
去年純新盤雖然不多，卻有兩個項目集中在關(guān)上板塊——山海灣·金瀾錦翠和保利天珺，而且首開成績都算不錯，尤其是保利天珺，身為豪宅卻賣出了剛需項目的速度，去年底開盤后當(dāng)天就成交4億，成為去年昆明市場上少見的紅盤。
保利天珺的位置和產(chǎn)品還是比較有競爭力的
保利天珺旺銷其實并不出人意料，因為一方面項目地段、配套、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境在昆明算得上是一流，均衡性首屈一指，只要產(chǎn)品沒問題、價格合理就肯定會受到認(rèn)可；另一方面，項目是安居集團(tuán)和保利發(fā)展強(qiáng)強(qiáng)合作，保利發(fā)展更是將自己盛名已久的“天字系”TOP級產(chǎn)品落地昆明，用一流產(chǎn)品匹配一流地段，進(jìn)一步提升競爭力。
同樣在關(guān)上板塊的山海灣·金瀾錦翠則走的是平價剛改路線，項目本身就得益于關(guān)上成熟的配套，金瀾錦翠又引進(jìn)了優(yōu)質(zhì)學(xué)校，產(chǎn)品方面則主打?qū)嵱眯苑浅?qiáng)的緊湊四居室，與市場上大多數(shù)項目形成錯位競爭，所以首開成績也不錯。
老項目冰火兩重天，兌現(xiàn)力成為分水嶺
和總體比較活躍，市場創(chuàng)新不斷的新盤相比，老項目去年的表現(xiàn)則差異較大，有些仍在苦苦保交付，有些剛剛擺脫停工走出泥潭，而本來就暢銷的一批老項目，則顯得強(qiáng)者恒強(qiáng)，去年依舊風(fēng)頭強(qiáng)勁。
去年銷售榜前三的樓盤與2022年完全一樣，TOP20中也大多數(shù)是老面孔，其中最值得一提的就是萬科三子——萬科城、萬科公園城市和萬科500里，三個項目全部進(jìn)入銷售前十，萬科城更是在接近收官之際仍舊高居昆明樓盤銷售排行榜第二位。
不過萬科三子都接近開發(fā)尾聲，萬科城目前在售的最后一個地塊，很可能是萬科在西北新城的絕唱，而作為萬科在昆明力推的七彩國際社區(qū)的重要成員——萬科公園城市和萬科500里，則在去年底獲得重要補(bǔ)倉，新增了幾個住宅地塊，讓萬科打造七彩國際社區(qū)的計劃進(jìn)一步完善。
去年包括萬科三子在內(nèi)的多個老項目之所以逆勢而上，最關(guān)鍵的就是項目體現(xiàn)出來的兌現(xiàn)力，包括交付進(jìn)度、產(chǎn)品品質(zhì)，整體配套等，兌現(xiàn)力強(qiáng)的項目，市場認(rèn)可度就高，萬科就是這方面的代表。冠軍樓盤書香云海和亞軍樓盤筑友雙河灣，也是因為兌現(xiàn)力強(qiáng)。
萬科500里已交付地塊實景
提到兌現(xiàn)力，與萬科三子可以比美的就是大華三子，大華公園天下、大華錦繡山海和錦繡麓城去年都按期或提前交付。大華三子兌現(xiàn)力的最大特點是學(xué)校，三個項目都有引進(jìn)名校，而且學(xué)校與交付同步，甚至有的學(xué)校開學(xué)還要提前，比如去年年底才一期交付的錦繡麓城，引進(jìn)的盤龍小學(xué)在去年9月就開始招生。大華公園天下的學(xué)校同樣早就開學(xué)，去年大華東湖苑則實現(xiàn)提前交付。
大華錦繡麓城一期已完成交付
另一個兌現(xiàn)力的典范則是綠城雙子——鳳起蘭庭和柳岸曉風(fēng)，兩個項目其實算不得老盤，都是在2022年開盤上市的，只不過開盤后一向以產(chǎn)品說話的綠城就開始悶頭在項目建設(shè)上發(fā)力，經(jīng)過一年多的精心施工，去年下半年兩個項目都進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，而且都拿出了昆明一流的實景園區(qū)，將綠城的品質(zhì)優(yōu)勢體現(xiàn)得淋漓盡致。
柳岸曉風(fēng)園景實拍
正是因為綠城在柳岸曉風(fēng)和鳳起蘭庭兩個項目上體現(xiàn)出來的一流兌現(xiàn)力、產(chǎn)品力，在進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段后，柳岸曉風(fēng)和鳳起蘭庭的銷售明顯提升，兌現(xiàn)力在銷售上的推動作用開始逐漸體現(xiàn)。
鳳起蘭庭中央泳池——瀾庭湖在去年2月實景呈現(xiàn)
還有一個靠兌現(xiàn)力迎來市場轉(zhuǎn)機(jī)的項目是頤和1898，這個樓盤因故一度幾乎停止銷售，但也正是在這段時間，頤和1898拿出了滇池邊少見的洋房現(xiàn)房，口碑也不脛而走。
頤和1898地處現(xiàn)在炙手可熱的會展板塊，環(huán)境、地段都很有吸引力，但項目最具吸引力的是現(xiàn)房洋房，因為同一片區(qū)的其他熱點樓盤，比如山海灣8號、萬科500里等，都沒有同類產(chǎn)品。
頤和1898項目已是現(xiàn)房呈現(xiàn)
在去年的老項目中，又一個樓盤可以說既老又新，身份特殊，市場關(guān)注度很高，它就是原來由海倫堡和金地商置合作開發(fā)，但海倫堡實際操盤的玖悅府。在海倫堡退出，金地商置操盤后，項目更名為金地·都會風(fēng)華，去年11月全新亮相。
去年11月，金地·都會風(fēng)華營銷中心開放
一直以來，金地商置在昆明操盤開發(fā)的幾個項目口碑都還不錯，都會風(fēng)華亮相后金地商置就抓住項目前期開發(fā)中的痛點，推出透明化施工，對工地進(jìn)行24小實時直播，讓業(yè)主隨時可以掌握工程進(jìn)度，對開發(fā)商自己也形成監(jiān)督倒逼，從而讓金地·都會風(fēng)華加速兌現(xiàn)。
而金地商置之所以這么做，其實也是為了提升兌現(xiàn)力。
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