再過半個月，就立春了。
去年差不多就是從立春后，昆明樓市爆發(fā)了一波小陽春行情。2-3月期間，樓市熱度一浪接一浪，成就年度最亮眼數(shù)據(jù)。
如今又過去一年，時移世易，2024年的昆明樓市還能出現(xiàn)小陽春行情嗎？
2023年昆明主城住宅成交量價月度走勢（圖自克而瑞）
去年的小陽春是怎么燒起來的？
回答上面的問題之前，要先知道去年春季為什么會爆出小陽春行情。
實際上，這是市場供需變化的正常情況。
一方面，樓市刺激政策不斷，隨著疫情放開，壓抑近三年的消費力得到全面釋放；
但最重要的原因，還是在于受到“二胎潮”入學(xué)高峰的影響。
我國人口變化數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局）
2016年1月1日起，我國“全面二孩”政策開始實施，各地陸續(xù)迎來了一波人口出生高峰。
這批2016-2017年生育高峰期出生的孩子，正好趕在近兩年適齡入學(xué)，出生人口數(shù)的波動，直接影響到義務(wù)教育階段學(xué)位的供給。
昆明西山區(qū)去年學(xué)位緊張（圖自人民網(wǎng)）
昆明從去年起就開始有了小學(xué)學(xué)位緊張的現(xiàn)象。
比如，西山區(qū)教育體育局在回復(fù)新建小學(xué)能否開學(xué)的提問時，就提到區(qū)內(nèi)如楊家中心學(xué)校、南壩中心學(xué)校、中華小學(xué)西山學(xué)校等超負(fù)荷運行，沒有空余教室的情況……
按照政策，每年3月初是小學(xué)啟動預(yù)登記的黃金時間。對想要購置教育資產(chǎn)的家長來說，2月底可能是最后的機會，因此，催生出大量新增購房需求，支撐市場購買力。
所以，從去年2月起，主城熱銷住宅項目TOP10的樓盤中，配建了優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源的樓盤，上榜占比過半，也就很好理解了。
不過，對昆明來說，真正的小學(xué)入學(xué)高峰期并不是2023年，而是2024年。
2024年才是屬于昆明的入學(xué)高峰期
昆明市2017年常住人口出生率達到2011年以來的峰值（圖自市統(tǒng)計局）
結(jié)合市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，昆明市常住人口出生率從2012年起穩(wěn)步提升，2016-2018年間達到波峰，常住人口出生率分別達12.2‰、12.9‰和12.6‰。
其中，2017年更是過去近20年間的最高水平，比被媒體稱為二胎潮的2016年，還要高出約0.7‰。
昆明市在今年要面對的小學(xué)學(xué)位需求，一部分來自于2017年本身，大量新增人口帶來的新增需求，還有一部分則來自于2016年，因未滿6周歲年齡門檻轉(zhuǎn)至今年入學(xué)的存量需求，壓力陡增。
也就意味著，“上學(xué)緊張”的現(xiàn)象在今年不但不會緩解，形勢可能還會更有嚴(yán)峻。
雖然義務(wù)教育決定了每個適齡兒童最終都能順利入學(xué)，但優(yōu)質(zhì)教育資源暫時難以全面平衡，依然是階段性難題。去年書包房的熱銷，正是由于切中了大部分家庭最迫切的需求。
也正是如此，2024年的樓市小陽春，大概率還會繼續(xù)上演。
主城做配套最硬核的房企，其實是萬科
正是因為看見了這個窗口，從去年下半年開始，市場涌現(xiàn)不少帶著名校配置的新盤。
不過，在昆明，最“能打”的房企還得是萬科。
萬科“霸榜”昆明年度熱銷榜單（圖自市房協(xié)）
在剛結(jié)束的2023年，萬科以萬科城、萬科500里和萬科公園城市三盤上榜的形式，占據(jù)昆明年度熱銷TOP10樓盤半壁江山，反應(yīng)出市場對萬科的高度認(rèn)可。
萬科為什么能脫穎而出？用幾個詞來總結(jié)萬科上榜樓盤的特點，可能能找到一些原因。
關(guān)鍵詞一：配建名校
無論是萬科城還是萬科500里、萬科公園城市，項目配建的學(xué)校均為頂級配置。
上海師范大學(xué)附屬官渡實驗學(xué)校（圖自學(xué)校官微）
萬科500里和萬科公園城市配建的上海師范大學(xué)附屬官渡實驗，是昆明市實施“三名”工程引進的首批“海派”名校，被列為上師大教育集團核心成員學(xué)校，由上海資深專家團隊全面運營管理。入昆辦學(xué)3年來，教學(xué)成果有目共睹，辦學(xué)質(zhì)量已得到普遍認(rèn)可。
長城中學(xué)新城校區(qū)（圖自學(xué)校官微）
萬科城配建的昆八中長城中學(xué)，本地老牌名校，納入昆八中教育集團一體化管理，曾創(chuàng)下過八次奪得昆明市中考總成績第一名的佳績。
這種配建新校區(qū)的形式，打通教育最后一公里，極大擴充項目周邊優(yōu)質(zhì)教育資源。
同時，由于學(xué)校距離住宅部分僅一路之隔，符合主城歷年學(xué)校就近劃片范圍的規(guī)律和政策，也大幅提高著萬科各盤的配套競爭力。
關(guān)鍵詞二：綜合性考慮
作為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的萬科，對于項目配套的打造，已經(jīng)不再桎梏于有沒有的傳統(tǒng)形態(tài)，而是早已經(jīng)在朝著精不精的綜合化、整盤化方向進階了。
還是以學(xué)校為例繼續(xù)展開。
現(xiàn)代教育配套的一個痛點，就是資源分散。從幼兒園到小學(xué)再到中學(xué)，為了追趕好學(xué)校，曾有不少家長有過被迫當(dāng)現(xiàn)代孟母，勞心勞力頻繁換房的經(jīng)歷。
長城中學(xué)新城校區(qū)（圖自學(xué)校官微）
萬科在售樓盤配建的幾所學(xué)校，無論是昆八中長城中學(xué)還是上師大附屬官渡實驗學(xué)校，都是全齡教育理念的踐行者。
長城中學(xué)新城校區(qū)分設(shè)中學(xué)部與小學(xué)部，辦學(xué)規(guī)模72個班；
上師大附屬官渡實驗學(xué)校，辦學(xué)規(guī)模144個班，涵蓋小學(xué)、初中、普通高中和國際高中等多種教育層次，包括人文、科學(xué)、藝術(shù)、體育和技術(shù)等各個領(lǐng)域超70門特色課程；
如果再加上幼兒園設(shè)施，萬科已經(jīng)在片區(qū)中完成了從幼兒到青少年階段，所需教育設(shè)施的全覆蓋。人生最重要的15年教育時光，在家門口就能度過。眾多重視教育的家長，也正是看到了其中的便利性，才堅定選擇萬科。
上師大附屬官渡實驗學(xué)校已于2020年開學(xué)（圖自學(xué)校官微）
關(guān)鍵詞三：建立系統(tǒng)
最后最值得一提的，萬科對于片區(qū)教育規(guī)劃的長期主義。
以萬科500里和公園城市為主的的七彩國際社區(qū)所在的片區(qū)為例，萬科在做的不是只建一所學(xué)校，而是在建一個系統(tǒng)。
七彩國際社區(qū)片區(qū)教育配套設(shè)施建設(shè)情況（云南房網(wǎng)制）
據(jù)悉，目前片區(qū)已建成15個教育配套，涵蓋11所幼兒園、4個中小學(xué)，預(yù)計投入教育建設(shè)資金總額近10億元。
從中可以看出，萬科通過引入品質(zhì)資源進行補強，通過持續(xù)穩(wěn)定的板塊價值兌現(xiàn)、基建完善、區(qū)域價值提升，踐行教育興區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展藍(lán)圖。
這樣體量龐大的工程，需要整合各方面的資源，還要拿出足夠的耐心持久投入。這種長期主義，使得云南萬科與昆明城市發(fā)展同頻。無論是項目品質(zhì)還是社區(qū)未來前景，都更加容易獲得來自本地市場各方的認(rèn)可。
最近幾年，不少開發(fā)商都在感慨傳統(tǒng)玩法空間有限，地產(chǎn)的春天過去了，地產(chǎn)人亟待挖尋新的模式和應(yīng)對策略。常青也常新的教育領(lǐng)域，因為自有的前景優(yōu)勢，仍然值得進一步探索，萬科顯然贏在了前頭。
在即將到來的小陽春，萬科大概率又將以斷層領(lǐng)先的配套理念，提前預(yù)定熱銷席位。
萬科城實拍
萬科城六期森島即將收官，建面約110-177㎡奢裝大平層還有少量房源；
萬科500里實拍
萬科500里新品加推，在售建面約108㎡至144㎡三/四房精裝產(chǎn)品；
萬科公園城市實拍
萬科公園城市新品加推，在售建面約106㎡-190㎡公園美宅精裝產(chǎn)品
2024年小陽春即將到來，屆時市場購房需求大增。有置業(yè)計劃的購房者們，最好現(xiàn)在就行動起來。優(yōu)質(zhì)房源本就稀缺，提前置好房產(chǎn)，才是心安之選。
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