觀點(diǎn)網(wǎng) 繼上海城投寬庭沖擊最大規(guī)模保租房REIT之后，上海新黃浦又開(kāi)始錨定“最小”保租房REIT的發(fā)行。

近期，上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于開(kāi)展保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作的公告，將以上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，開(kāi)展公募REITs工作，計(jì)劃發(fā)行金額不低于8億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，上述REIT若是能夠順利推出，將成為上海區(qū)域的第四筆保租房公募REITs。與此同時(shí)，意味著上海國(guó)資將同時(shí)擁有最大和最小的保租房REITs。

最小保租REIT

從募資規(guī)模看，上海新黃浦?jǐn)M發(fā)行的保租房REIT比目前已發(fā)行的五只基金都要小，不僅與上海城投寬庭保租房 REIT有著超20億元的距離，還低于其余保租房REITs平均募資金額。

新黃浦公告指出，以新黃浦·筑夢(mèng)城梅隴社區(qū)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行規(guī)模為不低于 8 億元，發(fā)行期限擬定為 66 年，系為匹配土地使用權(quán)剩余年限，基金計(jì)劃在上交所進(jìn)行上市。

橫向?qū)Ρ瓤梢缘弥�，上海新黃浦保租房REIT募資規(guī)模與項(xiàng)目規(guī)模有關(guān)。本次擬通過(guò)公募市場(chǎng)退出的項(xiàng)目為位于閔行區(qū)的梅隴社區(qū)項(xiàng)目，是該REITs唯一一個(gè)項(xiàng)目。而已發(fā)行的五只保租房基金底層資產(chǎn)項(xiàng)目均在2個(gè)以上。

觀點(diǎn)新媒體了解到，筑夢(mèng)城梅隴社區(qū)項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)曙豐路100弄，緊鄰鎮(zhèn)政府大樓，用地面積2.26萬(wàn)平方米，產(chǎn)權(quán)總建面約7.7萬(wàn)平方米，是由6棟23-24層高層住宅樓組成的封閉式小區(qū)，并含有地下車庫(kù)、沿街商業(yè)等公建配套。

上述項(xiàng)目于2020年4月開(kāi)始建設(shè)，于2021年6月取得保障性租賃住房認(rèn)定，2022年11月完成整體竣工驗(yàn)收手續(xù)，2023年2月完成正式入市供應(yīng)。其提供精裝交付的租賃公寓，包含Studio、一室一廳、二室一廳等戶型，面積端為37-64㎡，價(jià)格區(qū)間在4104-7184元/月。

據(jù)悉，上海新黃浦基金收入主要由1315套保租房源、568 個(gè)車位以及沿街商業(yè)的租金構(gòu)成。這個(gè)資產(chǎn)規(guī)模與其他保租房的單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，但由于目前尚未正式進(jìn)入申報(bào)階段，項(xiàng)目資產(chǎn)估值等信息并沒(méi)有進(jìn)行披露。

雖然資產(chǎn)規(guī)模上遠(yuǎn)不及已發(fā)行的保租REITs，但底層資產(chǎn)的出租率表現(xiàn)并沒(méi)有因此掉隊(duì)。公開(kāi)資料顯示，梅隴租賃社區(qū)于2023年上半年才正式入市，到同年11月末時(shí)，出租率已超95%。

值得一提的是，該底層項(xiàng)目截至2024年2月累計(jì)運(yùn)營(yíng)時(shí)間也僅有一年，未達(dá)到REITs發(fā)行條件中的“三年”之期。后續(xù)若要成功上市，需要同首發(fā)的4只保租房REITs那樣，突破運(yùn)營(yíng)時(shí)間要求的限制。

觀點(diǎn)新媒體查閱，上海新黃浦共持有梅隴社區(qū)、吳涇社區(qū)兩個(gè)保租房項(xiàng)目，且后者規(guī)模更大，收入更高。

吳涇社區(qū)項(xiàng)目占地面積達(dá)5.03萬(wàn)平米，總建筑面積超18萬(wàn)平米，可租賃住宅約13.21萬(wàn)平米，共計(jì)2801套房源。

2023年中期報(bào)告指出，上述兩個(gè)項(xiàng)目錄得收入分別為1074萬(wàn)元、1735萬(wàn)元。其中，吳涇社區(qū)于2022年11月開(kāi)業(yè)，目前運(yùn)營(yíng)時(shí)間超12個(gè)月以上。

為了對(duì)旗下長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，新黃浦設(shè)立了租賃住房品牌“新黃浦·筑夢(mèng)城”，上述兩個(gè)保租房項(xiàng)目也是交由該品牌去管理運(yùn)營(yíng)，兩項(xiàng)目目前出租率均達(dá)到90%以上。

房開(kāi)本色

已發(fā)行的五只保租房REITs發(fā)行主體均為國(guó)有企業(yè)背景，而新黃浦同樣是根正苗紅的上海本地國(guó)企，大股東是上海黃浦區(qū)國(guó)資委。

據(jù)了解，上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司原名上海黃浦房地產(chǎn)股份有限公司，1993年3月26日在上交所掛牌上市，是上海市內(nèi)最早組建上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

新黃浦開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以高端辦公樓、普通商品房、科技園區(qū)、保障性住宅、長(zhǎng)租房、多層洋房和別墅等為主。

該司官網(wǎng)披露，其已開(kāi)發(fā)的保障房項(xiàng)目包括桃浦怡佳公寓、筑夢(mèng)城吳涇社區(qū)、筑夢(mèng)城梅隴社區(qū)、南馨佳苑、欣平苑、欣康苑等，總建筑規(guī)模超百萬(wàn)平。

新黃浦在保租房建設(shè)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，但在項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)尚淺。目前，梅隴和吳涇社區(qū)的高租賃率主要?dú)w功于該區(qū)域產(chǎn)品的稀缺性和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

據(jù)悉，新黃浦目前形成房地產(chǎn)和金融雙輪驅(qū)動(dòng)。在長(zhǎng)租領(lǐng)域，該司采用分階段策略，先通過(guò)投資重資產(chǎn)項(xiàng)目打造核心能力，再圍繞這些項(xiàng)目建立輕資產(chǎn)的大型運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，培育運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)能力。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，該司目前正處于培育自身運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的階段。

而從官網(wǎng)的企業(yè)介紹和收入構(gòu)成來(lái)看，新黃浦是一個(gè)以住宅銷售為主業(yè)的地產(chǎn)公司，項(xiàng)目主要集中在以上海為核心的華東區(qū)域，輻射浙江、蘇州等地。

2022年財(cái)報(bào)顯示，新黃浦錄得收入47.26億元，其中房地產(chǎn)銷售收入為41.32億元，占總營(yíng)收比例的87.43%。同期的房開(kāi)業(yè)務(wù)毛利率為8.87%，處于行業(yè)低位水平。

由于該司房開(kāi)銷售占收入比例較大，因此其毛利率走勢(shì)也跟該司的房開(kāi)業(yè)務(wù)開(kāi)展有關(guān)。圖表內(nèi)容能夠看出，2021財(cái)年新黃浦的毛利率迎來(lái)斷崖式下滑，背后原因來(lái)自房地產(chǎn)金融超預(yù)期緊縮以及散發(fā)性疫情反復(fù)多變，使得項(xiàng)目去化難度加大，銷售成本陡增。

2022財(cái)年毛利率得到修復(fù)，至2023年中期時(shí)，該司毛利率水平已到達(dá)行業(yè)平均值，錄得14.78%。

盈利層面，除了2019財(cái)年因計(jì)提信用減值準(zhǔn)備及保障房維修成本支出導(dǎo)致的虧損外，近三年保持著1億元上下的歸母凈利潤(rùn)水平。

總的來(lái)看，新黃浦地產(chǎn)主業(yè)成績(jī)并不突出，收入規(guī)模甚至沒(méi)能踏進(jìn)50億元大門，但由于深耕上海區(qū)域，整體貨值的抗風(fēng)險(xiǎn)性依舊較高。

新黃浦探索發(fā)行保障性租賃住房公募 REITs的目的也很單純，無(wú)非是寄希望于資產(chǎn)的成功退出，提升該司滾動(dòng)投資能力，實(shí)現(xiàn)“投、融、建、管、退”全周期運(yùn)營(yíng)機(jī)制的培育。

在如今公募REITs投資價(jià)值回歸理性的當(dāng)下，這筆“最小”保租房REIT仍處于申報(bào)階段，尚需相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)。

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