谷底一年 | 碧桂園家族心事

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 古希臘盲詩(shī)人荷馬曾寫(xiě)道：“人類(lèi)的世代相傳就跟樹(shù)上的葉子一般。風(fēng)刮起來(lái)了，一年來(lái)的樹(shù)葉都散落在地上了，但是待到大地回春，那些樹(shù)木會(huì)復(fù)發(fā)新芽，長(zhǎng)出新葉�！�

全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比下滑的背景下，2023年的困難每家企業(yè)都能感同身受，只是各自的難處不一樣。

面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、消費(fèi)者需求轉(zhuǎn)變等多重因素影響，對(duì)于碧桂園而言，2023年不再是努力保住銷(xiāo)售榜首，而且尋找新的位置、新的生存空間。

雖在谷底接踵而來(lái)的疾遽旋風(fēng)中吹落了不少葉子，但道在日新。前有楊國(guó)強(qiáng)、現(xiàn)在楊惠妍，楊氏家族在不同的時(shí)代境地里有著不一樣的心事，新的心事下必然有著新事。

架構(gòu)撙節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資整體高位運(yùn)行的2020年，碧桂園在組織架構(gòu)、區(qū)域架構(gòu)方面實(shí)施了較大的調(diào)整，主要是進(jìn)行了四次重組。

經(jīng)過(guò)兩次的縮減及裂變，碧桂園形成了104個(gè)“小碧桂園”，每個(gè)區(qū)域管轄3-5個(gè)城市，縣區(qū)不超過(guò)15個(gè)。

彼時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)在工作會(huì)議上表示，裂變是為了有能力做得更好。莫斌也稱(chēng)：“今后每個(gè)區(qū)域都相當(dāng)于一個(gè)小碧桂園，希望在現(xiàn)金流能夠保證的情況下，每個(gè)區(qū)域都有穩(wěn)步的發(fā)展。”

2020年的裂變是讓各個(gè)區(qū)域縮小管理半徑，增加滲透力度，下沉市場(chǎng)、聚焦深耕，進(jìn)而高效搶占更多的份額。

碧桂園更是要求每個(gè)區(qū)域深耕后要達(dá)到15%以上的市場(chǎng)，由此探知，碧桂園已經(jīng)從“一線到五線均衡布局”延伸至“一到六線”。

隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)也轉(zhuǎn)變了玩法，房企則是構(gòu)成這個(gè)拼圖的各個(gè)小碎片；當(dāng)整個(gè)框架縮小時(shí)，每個(gè)碎片不得不適應(yīng)這種變化而進(jìn)行調(diào)整。近年以來(lái)，不少企業(yè)組織架構(gòu)開(kāi)始由裂變轉(zhuǎn)向合并，其中包括招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等等，伴隨而來(lái)的是人事?lián)Q防。

2023年，碧桂園“刀刃向內(nèi)”，首先迎來(lái)的是二代全面接班，開(kāi)始更有魄力地推行全新的發(fā)展理念。

3月1日早間，碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)因年齡原因離開(kāi)公司主席及執(zhí)行董事的職位，一同辭去的還有公司提名委員會(huì)主席、企業(yè)管治委員會(huì)主席、環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)主席、執(zhí)行委員會(huì)主席，以及薪酬委員會(huì)成員等多個(gè)職務(wù)。

楊惠妍接棒早有跡象，還是在2022年12月，碧桂園內(nèi)部進(jìn)行重要高管人事變動(dòng)，安排了兩位相對(duì)年輕的集團(tuán)高管程光煜和伍碧君進(jìn)入董事會(huì)擔(dān)任執(zhí)行董事。

3月，碧桂園按照“優(yōu)秀區(qū)域總裁管區(qū)域”的原則，決定實(shí)施區(qū)域總裁兼任方案，將原有的58個(gè)區(qū)域縮減至29個(gè)，保留下來(lái)的區(qū)域總將掌管更大的管轄區(qū)域，另外的29個(gè)區(qū)域總降為區(qū)域執(zhí)行總裁。

楊惠妍表示，經(jīng)過(guò)了集團(tuán)總部和區(qū)域項(xiàng)目層面的一定調(diào)整，總體上公司的組織架構(gòu)已經(jīng)到了一個(gè)比較穩(wěn)定的階段。

合并區(qū)域的是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境不再是過(guò)去那般以“做大”為目標(biāo)，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)能使戰(zhàn)略更為聚集，更是旨在降本增效；與此同時(shí)，還能將精力聚焦于尋找新的機(jī)會(huì)。

5月31日，市場(chǎng)消息稱(chēng)碧桂園在召開(kāi)全國(guó)區(qū)域中心總會(huì)議，會(huì)議結(jié)束后立即下發(fā)內(nèi)部文件對(duì)組織架構(gòu)作出調(diào)整。

此次，獨(dú)立拆分了地產(chǎn)與三個(gè)其他業(yè)務(wù)板塊，在控股集團(tuán)以下，設(shè)置地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及新業(yè)務(wù)、創(chuàng)新投資事業(yè)部?jī)纱蟀鍓K。變動(dòng)主要是為配合“一體兩翼”戰(zhàn)略，將“強(qiáng)地產(chǎn)屬性”組織架構(gòu)迭代升級(jí)為適配多元化業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的新架構(gòu)。

隨著組織架構(gòu)調(diào)整，碧桂園再次進(jìn)行人事調(diào)整。

根據(jù)安排：莫斌擔(dān)任碧桂園控股集團(tuán)總裁兼科技建筑集團(tuán)董事長(zhǎng)。有報(bào)道稱(chēng)，科技建筑集團(tuán)之外，莫斌仍會(huì)以集團(tuán)總裁身份同時(shí)戰(zhàn)略統(tǒng)籌地產(chǎn)集團(tuán)；程光煜擔(dān)任控股集團(tuán)常務(wù)副總裁兼碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)CEO；伍碧君升任控股集團(tuán)總裁，兼財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理。

為了有更多的資金償債，碧桂園選擇主動(dòng)削減高管薪酬及出行配車(chē)等相應(yīng)福利。

據(jù)了解，該公司近兩年已大范圍對(duì)高管薪酬進(jìn)行了多次調(diào)整，這些高管包括公司總部副總裁、職能中心總經(jīng)理及以上高管、區(qū)域總裁。數(shù)據(jù)顯示，2023年高管薪酬較2021年下降86%。

其中，莫斌薪酬由1500萬(wàn)元下調(diào)至300萬(wàn)元，再降至12萬(wàn)元；楊子瑩薪酬由1000萬(wàn)元下調(diào)至200萬(wàn)元，再減至12萬(wàn)元；楊惠妍此前作為聯(lián)席主席，薪金在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)一直是37萬(wàn)元，此次亦同步調(diào)至12萬(wàn)元。

最新財(cái)報(bào)顯示，碧桂園2023年行政費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)總額已較此前幾年有了大幅降低，上半年下降至32.19億元，低于過(guò)往六年同期水平，較2020年更是折半。

更早之前，碧桂園2022年內(nèi)職工福利開(kāi)支（未計(jì)算計(jì)入在建物業(yè)部分）由2021年的268.53億元降至178.57億元，其中工資及薪酬由253.34億元降至166.67億元。

降薪、取消高管配車(chē)及福利待遇等措施，均是碧桂園在此危急時(shí)刻的自救方式。

投拓變向

依然處于低谷的2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境里，碧桂園失去了銷(xiāo)冠位置。

觀點(diǎn)指數(shù)“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”研究成果顯示，12月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額3288億元，同比下降37.5%，環(huán)比上升17.4%；1-12月份，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額40149億元，同比下降20%。

這一的大背景之下，碧桂園全年錄得權(quán)益和全口徑銷(xiāo)售均同比下滑；其中，權(quán)益銷(xiāo)售1722.4億元，排在第六名；全口徑方面2136.9億元，下滑至第七位。

實(shí)際上，2018年后由于基數(shù)較大，碧桂園銷(xiāo)售增幅相較此前巔峰時(shí)期已經(jīng)有了明顯減速。從2022年開(kāi)始，碧桂園當(dāng)月權(quán)益銷(xiāo)售金額同比轉(zhuǎn)負(fù)，至今持續(xù)已久。

2023年7月銷(xiāo)售再度轉(zhuǎn)差，單月銷(xiāo)售規(guī)模121億元，同比減少60%，8月以后更是不足80億元，這亦與2023年下半年整體房地產(chǎn)銷(xiāo)售承壓有關(guān)。

按合同銷(xiāo)售地區(qū)分布，碧桂園2020-2022年在廣東省以外地區(qū)的權(quán)益合同銷(xiāo)售占總體的81%、83%和82%，而2022上半年廣東省銷(xiāo)售占比略微上漲至21%。

從權(quán)益口徑合同銷(xiāo)售城市類(lèi)型觀察，2023上半年碧桂園有37%來(lái)自一二線城市、63%來(lái)自三四線城市，而2020-2022年分別有61%、68%和60%的銷(xiāo)售收入來(lái)自三四線城市。

但2022年以來(lái)，部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的情況較為明顯，房?jī)r(jià)受壓，面臨去庫(kù)存的問(wèn)題。面對(duì)三四線城市銷(xiāo)售萎縮的問(wèn)題，碧桂園主動(dòng)加大了一二線城市的布局。

對(duì)2023年上半年碧桂園內(nèi)地權(quán)益合同銷(xiāo)售前100項(xiàng)目進(jìn)行分析，韶關(guān)和鄭州兩座城市的項(xiàng)目數(shù)量并列第一，佛山、聊城、洛陽(yáng)和蘇州僅次其后。

根據(jù)百度百科對(duì)城市分級(jí)，權(quán)益銷(xiāo)售前百項(xiàng)目中超過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的城市來(lái)自三線城市近半數(shù)，而新一線城市中鄭州、佛山、蘇州和西安四城的銷(xiāo)售成績(jī)較為顯著。

超六成項(xiàng)目是在2021年獲得預(yù)售證，這意味著這些項(xiàng)目是在當(dāng)年或更早之前拿下的地塊，而近兩年獲得預(yù)售證的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況并不算太好。

2023年，碧桂園依舊保持低投拓力度。

年初開(kāi)始重啟拿地，參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開(kāi)招拍掛活動(dòng)，碧桂園共計(jì)報(bào)名參拍和搖號(hào)的地塊數(shù)量達(dá)到了20宗，直至4-5月接連在杭州、太原連落四子。

銷(xiāo)售思維改變后，傳導(dǎo)到拿地邏輯，位于三四五線的權(quán)益拿地金額進(jìn)一步收縮。

此前碧桂園內(nèi)部會(huì)議透露，做好確定性市場(chǎng)、確定性項(xiàng)目，其中一個(gè)路徑即往更具確定性的一二線城市靠攏，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲(chǔ)備占比。

2023年拿地情況，就是上述方針的體現(xiàn)。

2023年上半年，碧桂園屬公司權(quán)益所有人獲取土地的預(yù)期建筑面積約為64.35萬(wàn)平方米，總代價(jià)約69.3億元，相較于2022年上半年的60.9億元有所增長(zhǎng)，平均地價(jià)為10766元/平方米。

截至2023年6月30日，碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司已簽約或已摘牌中國(guó)內(nèi)地權(quán)益可建建筑面積約為17098萬(wàn)平方米，其中79%分布于廣東省以外。

與此同時(shí)，保交樓任務(wù)不減，碧桂園自2022年起始終居全國(guó)房企保交樓首位，規(guī)模接近第二名至第四名之和。

2022年1-12月、2023年1-6月、2023年1-12月，碧桂園分別交付64萬(wàn)套、27.8萬(wàn)套和60萬(wàn)套，而保交樓也增加了現(xiàn)金支出壓力。

2023年12月8日，碧桂園集團(tuán)召開(kāi)月度管理會(huì)議。楊惠妍表示，未來(lái)的12個(gè)月，交付挑戰(zhàn)會(huì)進(jìn)入深水區(qū)，2024年碧桂園交付量預(yù)計(jì)超過(guò)40萬(wàn)套，數(shù)量仍然龐大。

除此之外，在2023年上半年內(nèi)地權(quán)益合同銷(xiāo)售前百項(xiàng)目中，大部分集中在2025年竣工，這意味著交付壓力將會(huì)持續(xù)幾年。

“事急則緩，事緩則圓”，銷(xiāo)售遇阻之下選擇暫緩拿地，即便現(xiàn)金流緊張也依舊積極保交付，以期市場(chǎng)融資渠道放寬，或許尋找到新的機(jī)遇。

融資騰挪

高杠桿的模式落下帷幕后，2023年房地產(chǎn)融資創(chuàng)下近年新低，增速延續(xù)走負(fù)；面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)基本面下行趨勢(shì)，不少房企都處于不斷縮表的過(guò)程。

2023年中期業(yè)績(jī)顯示，碧桂園總資產(chǎn)降至1.62萬(wàn)億元，總負(fù)債降至1.36萬(wàn)億元，同比減少分別為7.17%、4.95%，延續(xù)2021年以來(lái)的縮表趨勢(shì)。

從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，碧桂園總有息負(fù)債余額下降至2579.05億元，較2022年底的2713.07億元減少134.02億元，下降4.9%，從2020年以來(lái)持續(xù)下降；合同負(fù)債6035.88億元，占總負(fù)債的大部分；貿(mào)易及其他應(yīng)付款4485.45億元。

有息負(fù)債中，銀行及其他借款占比最多，以1561.76億元的規(guī)模占比60.56%，較2022年底1625.4億元有所縮減；優(yōu)先票據(jù)、公司債券、可轉(zhuǎn)債規(guī)模共計(jì)1017.29億元，合計(jì)占比39.44%。

再?gòu)默F(xiàn)金流角度看，整體現(xiàn)金流從2020年凈額為負(fù)，其中籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-541億元、-129億元和-587億元，流動(dòng)性壓力從2020年起已見(jiàn)端倪。

截至2023年6月30日，碧桂園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額和融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額分別為33.86億元、67.23億元和-373.49億元。

于2023年6月30日，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物與受限制現(xiàn)金之和1305.69億元，較2022年12月31日的1475.5億元減少了169.81億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約1011.15億元，受限制現(xiàn)金約294.54億元。

與之對(duì)應(yīng)的是，12個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元，持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物為1011.15億元，并不能完全覆蓋短期到期債務(wù)。

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，碧桂園的一舉一動(dòng)都會(huì)被市場(chǎng)放大，進(jìn)而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)輿情，風(fēng)波先從8月未能支付兩筆境外美元債的票息開(kāi)始。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，這兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

8月11日，碧桂園表示遇到了自成立以來(lái)最大困難，賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力；次日，宣布旗下11只境內(nèi)公司債券自8月14日開(kāi)市起停牌。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，11只債券余額合計(jì)達(dá)約157.02億元，到期日最早的是“16碧園05”，為9月2日，余額39.04億元；9月份到期的還有“20碧地03”和“21碧地04”，余額分別為14.35億元和20億元。

彼時(shí)有知情人士透露，碧桂園提議把9月2日到期的“16碧園05”展期36個(gè)月并分期兌付。

9月，碧桂園順利完成兩筆境外債票息支付；隨后，除“22碧地02”、“22碧地03”外，其余9筆債券全部完成了展期，涉及本金共計(jì)約147億元。

碧桂園依然處于籌措資金兌付這兩筆債券的努力之中，正如楊惠妍在月度管理會(huì)議上表示，家族肯定會(huì)砸鍋賣(mài)鐵支持公司的，公司會(huì)努力探索出一條盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的有效路徑。

退出珠海萬(wàn)達(dá)商管便是一例，碧桂園有了資金兌付“22碧地02”本息以及用于境外重組。

此外，碧桂園引入了中金公司、華利安諾基擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)，盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問(wèn)，協(xié)助債務(wù)重組。

其中，“重整專(zhuān)家”華利安已擔(dān)任花樣年、恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、新力等公司的財(cái)務(wù)顧問(wèn)；中金也是恒大顧問(wèn)之一，盛德則參與了花樣年、佳兆業(yè)、融創(chuàng)的重組。

整體來(lái)看，2023年以來(lái)，房企對(duì)境內(nèi)外違約債券已進(jìn)行了債務(wù)重組，通過(guò)交換要約方式進(jìn)行展期，部分主體仍在推進(jìn)重組過(guò)程中，少數(shù)主體展期失敗，暫停支付本息。

2022年底開(kāi)始，信貸、債券、股權(quán)三方面支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策陸續(xù)落地，被稱(chēng)為“三支箭”。

2023年11月，市場(chǎng)消息稱(chēng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，其中包括碧桂園等。

另外，碧桂園還密集參加了工商銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行等召開(kāi)的座談會(huì)。

雖然資本市場(chǎng)在8月1日一度傳出碧桂園將配股融資約23.4億港元用于償還債務(wù)，隨后碧桂園澄清。

空穴來(lái)風(fēng)未必?zé)o因，相較于2022年，2023年房企融資渠道進(jìn)一步承壓，面對(duì)急需兌付的債券，碧桂園選擇配股融資也無(wú)可厚非。

結(jié)合2023全年情況，楊惠妍及家族面對(duì)谷底環(huán)境時(shí)積極采取的管理措施，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三表運(yùn)作，并按照可動(dòng)用資金為導(dǎo)向進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)安排，壓縮非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以及盤(pán)活各類(lèi)資產(chǎn)等等。

確如莫斌在新年致辭中所言，極寒之至，陽(yáng)之始生，希望已在苦難中孕育。

雖然碧桂園在風(fēng)中飄落了不少枝葉，但陰霾終會(huì)消散，新葉亦在準(zhǔn)備再生。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

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