市場(chǎng)低迷拆遷不易，北京路南端2千畝城改大盤螞蟻搬家式開發(fā)

2021年，官渡區(qū)提出了太和街道和平路前衛(wèi)營(yíng)片區(qū)三舊連片改造項(xiàng)目計(jì)劃，引起很大轟動(dòng)，因?yàn)楦脑旆秶�就在昆明火車站前，北京路兩�?cè)，一環(huán)內(nèi)外，這里建筑密度大，人口稠密，而首次提出的改造范圍多達(dá)1050畝。在城市核心區(qū)中軸線兩側(cè)，進(jìn)行如此大規(guī)模的舊改，難度可想而知。

不僅如此，項(xiàng)目在一年后還擴(kuò)大規(guī)模，從最早的3個(gè)片區(qū)增加到6個(gè)，改造范圍的面積也增加一倍，來(lái)到2064畝，這就是后來(lái)昆明瀚諾威公司（冠江集團(tuán)）中標(biāo)一級(jí)開發(fā)，并最終定名為太和1903的北京路超級(jí)城改大盤。

太和1903改造范圍

太和1903一開始進(jìn)展比較快，兩年前就已啟動(dòng)征遷和“四調(diào)”等前期工作，主導(dǎo)改造的的官渡區(qū)國(guó)投在2022年初發(fā)布了一些列有關(guān)拆遷、造價(jià)咨詢的招標(biāo)，甚至連前期招商工作也同步展開——2022年5月，官渡區(qū)相關(guān)部門專程到成都，與九龍倉(cāng)溝通引入IFS，并在太和1903落地的事宜。

但之后太和1903的拆遷工作卻并沒(méi)有計(jì)劃得那么快，雖然在2023年初，太和街道就已完成房調(diào)、地調(diào)的初調(diào)工作，明確了“留改拆”范圍初步劃定事項(xiàng)，確定拆除面積2658畝，拆遷建筑面積354.32萬(wàn)平方米。盡管拆遷體量巨大，但第一次民調(diào)同意率就達(dá)到90.65%，在此基礎(chǔ)上，太和1903確定了首開地塊，甚至當(dāng)時(shí)已經(jīng)完成了項(xiàng)目范圍內(nèi)昆明公交車場(chǎng)地塊的預(yù)征收工作。

但直到今年，不要說(shuō)拆遷尚未開始，就連早就完成預(yù)征收的昆明公交車場(chǎng)地塊，也還沒(méi)有正式征收。

太和1903位于北京路南端，屬于昆明核心城區(qū)（圖源：太和1903官網(wǎng)）

根據(jù)太和街道的工作計(jì)劃，太和1903項(xiàng)目今年還將進(jìn)行民調(diào)工作，根據(jù)民調(diào)成果報(bào)告初步劃定項(xiàng)目一、四標(biāo)段“留改拆”范圍，然后制訂《太和1903項(xiàng)目國(guó)有土地及國(guó)有土地上房屋安置征收補(bǔ)償方案》，啟動(dòng)昆明站公交車場(chǎng)地塊征收補(bǔ)償前期準(zhǔn)備工作。參照關(guān)上國(guó)際會(huì)展片區(qū)，初步擬定《太和1903項(xiàng)目昆明公交集團(tuán)昆明站公交車場(chǎng)國(guó)有土地及國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置方案（第一批次）》。

這也就是說(shuō)，即便是最早列入征遷計(jì)劃，拆遷體量很小的昆明公交車場(chǎng)，雖然早就完成預(yù)征收，可是開始今年才會(huì)出出臺(tái)征收補(bǔ)償安置方案，最多今年完成對(duì)公交車場(chǎng)的拆遷。

太和1903首先列入征遷的地塊是昆明公交公司停車場(chǎng)

從地圖上看，昆明公交車場(chǎng)位于太和1903項(xiàng)目的D地塊，也就是拆遷四標(biāo)段。昆明公交車場(chǎng)的面積大約近30畝，土地比較規(guī)整，存量建筑不多，拆遷難度較小，項(xiàng)目首先選擇征收這個(gè)地塊很容易理解，但即便如此，這塊地歷時(shí)兩年仍未開拆。

由于太和1903的改造范圍實(shí)在太大，整體推進(jìn)顯然是不現(xiàn)實(shí)的，分片改造是唯一選擇。從各方面信息顯示，最先列入拆遷計(jì)劃的是一標(biāo)段和四標(biāo)段，但一標(biāo)段和四標(biāo)段的改造也會(huì)有先有后，相對(duì)容易的昆明公交車場(chǎng)及其西側(cè)地塊將是最早改造的范圍。

昆明公交車場(chǎng)西側(cè)的地塊與昆明公交車場(chǎng)地塊面積相當(dāng)，臨北京路的部分已經(jīng)被拆除，剩余部分的拆遷體量也不是很大，如果能與公交車場(chǎng)地塊相繼完成征遷，就能率先連片開發(fā)。這塊地緊鄰北京路，就在昆明站北側(cè)，開發(fā)價(jià)值比較大，也比較容易成為太和1903的開發(fā)示范窗口。

但公交公司地塊只有約30畝，即使加上西側(cè)地塊也才60畝左右，僅占太和1903總拆遷范圍的不足3%，僅為冰山一角，而且從現(xiàn)有進(jìn)度看，即便是采取螞蟻搬家式分片開發(fā)的方式，太和1903的推進(jìn)也不容易。城市核心區(qū)巨大的拆遷體量本身就困難重重，這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，商業(yè)開發(fā)前途暗淡，讓注定將有大體量商業(yè)開發(fā)的太和1903不得不進(jìn)一步降速。

云南房網(wǎng)注意到，兩年前就已注冊(cè)的太和1903官網(wǎng)，至今仍只有一個(gè)頁(yè)面。

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