春節(jié)收假后，主城租房市場(chǎng)又開(kāi)始活躍起來(lái)。
租房平臺(tái)上，一套掛牌月租高達(dá)6萬(wàn)的房源，在滿是月租千元的普通住宅中，格外抓人眼球。
山海灣8號(hào)出租房源掛牌房租高至6萬(wàn)/月（圖自貝殼）
通過(guò)房源介紹看到，這套房來(lái)自山海灣8號(hào)，面積約360平，僅限整租，精裝配家具，觀滇視野極佳。
如果按山海灣8號(hào)同建面段產(chǎn)品，目前約3萬(wàn)/平的成交均價(jià)計(jì)算，租售比相當(dāng)驚人。
無(wú)獨(dú)有偶，實(shí)際上，不僅這套房源，山海灣8號(hào)其他普通整租房源在平臺(tái)上的掛牌月租，也基本保持著領(lǐng)跑全城的地位。
昆明2月整租房?jī)r(jià)水平（圖自中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）
據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年2月，昆明整租房源平均月租為23.65元/月/平，平均總價(jià)約2077元/平。
山海灣8號(hào)2月租房?jī)r(jià)水平（圖自中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）
山海灣8號(hào)今年2月的平均月租，卻能達(dá)到50.29元/月/平，是全市平均水平的1倍多，比附近其他小區(qū)掛牌租金每平米高出近18元。
如此強(qiáng)勢(shì)的房租和租金漲勢(shì)，顯然超出大部分人的預(yù)期。
現(xiàn)實(shí)里真的有人會(huì)租嗎？答案也是出人意料的。
中介反饋山海灣8號(hào)租房情況（中介對(duì)話截圖）
我們嘗試聯(lián)系了4家不同機(jī)構(gòu)的中介人員，得出的結(jié)論非常一致：
不僅有人愿意花費(fèi)高昂代價(jià)租山海灣8號(hào)，而且人還不少，據(jù)說(shuō)，項(xiàng)目甚至曾租出過(guò)月租8萬(wàn)的房源。專在主城做豪宅租賃業(yè)務(wù)的海寓租房何經(jīng)理認(rèn)為，像山海灣這樣品質(zhì)的小區(qū)，在北上廣月租能到5萬(wàn)+（均價(jià)）。
這也帶來(lái)了疑問(wèn)：同樣都是下行周期，為什么有些房子降租都難脫手，但以山海灣8號(hào)為首的豪宅，租金不但能維持高水平，而且還能繼續(xù)水漲船高呢？
高租金回報(bào)，只是豪宅保值的側(cè)面印證
先說(shuō)結(jié)論，豪宅房租高、租金漲幅大，歸根結(jié)底是因?yàn)楹勒粩嗌蠞q的價(jià)格導(dǎo)致的。
近年來(lái)，豪宅抗跌已經(jīng)不是秘密，購(gòu)房者趨利避害的天性，將豪宅需求徹底點(diǎn)燃。
克而瑞數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，主城2023年熱銷TOP10樓盤(pán)項(xiàng)目中，定價(jià)在2萬(wàn)左右的高端改善項(xiàng)目集體爆發(fā)，比重增大、房?jī)r(jià)和銷量雙雙看漲。
背后的經(jīng)濟(jì)邏輯很簡(jiǎn)單：市場(chǎng)價(jià)格由供需結(jié)構(gòu)決定。
豪宅只會(huì)越來(lái)越稀缺（山海灣8號(hào)實(shí)拍）
“風(fēng)浪越大，魚(yú)越貴�！�
面對(duì)疲軟的市場(chǎng)，剛需項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量多，溢價(jià)空間小，只能頻頻“放水”促銷來(lái)應(yīng)對(duì)；豪宅項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量少，牢牢掌握著不可復(fù)制的城市稀缺資源，讓其價(jià)格表現(xiàn)更平穩(wěn)，更有升值前景，抗風(fēng)險(xiǎn)屬性更強(qiáng)，需求不減反增。
像山海灣8號(hào)這種，戶戶定制級(jí)觀滇視野的項(xiàng)目，基本賣(mài)一套少一套，即使在同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)都很難找到完全一樣的產(chǎn)品，一旦錯(cuò)過(guò)就只能通過(guò)租賃才能享受得到，越往后越稀缺，因此，擁有著更多定價(jià)權(quán)。
可以說(shuō)，上漲的租金只是項(xiàng)目高成長(zhǎng)之下，必然產(chǎn)生的一道甜品。
買(mǎi)豪宅不能只看價(jià)，項(xiàng)目間租金回報(bào)差異大
值得注意的是，主城里豪宅與豪宅之間的差距不小，并不是閉眼挑價(jià)格最貴的，就能躺贏的。
山海灣8號(hào)租金回報(bào)率優(yōu)勢(shì)明顯（云南房網(wǎng)制圖）
還是以能直觀反映豪宅底色的房租，繼續(xù)展開(kāi)。
2018年前后，主城改善大平層項(xiàng)目如雨后春筍般冒出，隨后又在2020-2023年期間相繼迎來(lái)交付，我們選取了其中最有代表性的6個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比。這批項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)都已邁進(jìn)了房?jī)r(jià)2萬(wàn)+門(mén)檻，又都頂著TOP系光環(huán)，屬于主城第一梯隊(duì)的豪宅。
通過(guò)調(diào)取中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，各項(xiàng)目都有出租房源掛出，表現(xiàn)不盡相同，其中最優(yōu)秀的還是前文提到的山海灣8號(hào)。
山海灣8號(hào)在昆明豎起豪宅標(biāo)桿（項(xiàng)目實(shí)景）
山海灣8號(hào)首批房源2022年交付至今已有2年，相比2023年交付項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房齡略有吃虧，開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)也不是主城最高的，但其掛牌均價(jià)和租金回報(bào)率，卻雙雙能在主城同類產(chǎn)品中排第一，相較第二名的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)還不小，經(jīng)受住了經(jīng)濟(jì)周期考驗(yàn)。
豪宅之于普通住房，最大的區(qū)別在于對(duì)資源的占有，可同樣都是掌握著稀缺資源的豪宅，為什么差距也如此巨大呢。
區(qū)別仍是資源。
為什么是山海灣8號(hào)
別看豪宅都占據(jù)著資源，但資源和資源之間也分著等級(jí)。
我們常說(shuō)的資源，是指土地上添附起來(lái)的附加價(jià)值，可以是辦學(xué)質(zhì)量有目共睹的頂級(jí)名校、城市絕版公共綠地和天然景觀、周邊高度成熟優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和交通配套等，這批配套的產(chǎn)生，有著天時(shí)地利與人和的共同作用，決定了后續(xù)新興土地?zé)o論再怎么規(guī)劃，都幾乎不可能再原模樣復(fù)制過(guò)來(lái)。
一般來(lái)說(shuō)，地段所帶來(lái)的自然景觀最難復(fù)制，其次是發(fā)展起來(lái)的成熟商圈和資源沉淀的學(xué)校，成熟產(chǎn)業(yè)和交通配套固然也算稀缺，通過(guò)政策刺激引導(dǎo)，復(fù)制難度相對(duì)較低，經(jīng)過(guò)幾年努力也并非不能實(shí)現(xiàn)。
這些稀缺配套，占1-2項(xiàng)，算比較不錯(cuò)的項(xiàng)目；占到3-4項(xiàng)，算優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，能以此在市場(chǎng)上占領(lǐng)到不錯(cuò)的地位，山海灣8號(hào)“絕版之處”就在于基本占全了。
山海灣8號(hào)無(wú)敵景觀視野（項(xiàng)目實(shí)景）
山海灣8號(hào)第一個(gè)王炸級(jí)資源就是景觀。
業(yè)內(nèi)有個(gè)說(shuō)法叫做“無(wú)景觀，不豪宅”。隨著滇池保護(hù)范圍的劃定，山海灣8號(hào)成為主城區(qū)最后一個(gè)可真正實(shí)現(xiàn)“0”距離瞰滇的項(xiàng)目。優(yōu)越的地段位置，讓項(xiàng)目絕大部分戶型都能實(shí)現(xiàn)推開(kāi)窗就能一覽滇池美景，足以把山海灣8號(hào)推至城市封面地標(biāo)的地步。
山海灣8號(hào)的崛起乘了會(huì)展片區(qū)的東風(fēng)
山海灣8號(hào)第二個(gè)王炸級(jí)資源是配套。
山海灣8號(hào)所在的生態(tài)半島片區(qū)，周邊濕地公園眾多，綠地資源豐富不說(shuō)，更享受著會(huì)展片區(qū)的城市崛起紅利。
從2016年滇池國(guó)際會(huì)展中心投用以來(lái)，南博會(huì)、進(jìn)博會(huì)和COP15等多個(gè)重磅國(guó)際會(huì)議都在此舉辦，每一次辦會(huì)都帶著片區(qū)價(jià)值飛躍發(fā)展。王府井小鎮(zhèn)、省中醫(yī)院環(huán)湖院區(qū)（三甲級(jí)別）、地鐵5號(hào)線等重要城市配套皆規(guī)劃、落地在此，為項(xiàng)目夯實(shí)價(jià)值底盤(pán)。
云大附中會(huì)展學(xué)校辦學(xué)成績(jī)有口皆碑（圖自學(xué)校官網(wǎng)）
尤其是頂級(jí)名�！拼蟾街袝�(huì)展學(xué)校的到來(lái)，更彌補(bǔ)了主城豪宅項(xiàng)目教育資源相對(duì)薄弱的短板。
云大附中是昆明乃至云南最負(fù)盛名的學(xué)府，辦學(xué)成績(jī)常年穩(wěn)坐第一梯隊(duì)。
云大附中會(huì)展學(xué)校為公立公辦性質(zhì)，一脈相承本部的頂級(jí)教育資源和師資力量，按照往年劃片范圍，會(huì)展學(xué)校的主要生源，就是山海灣8號(hào)。
高凈值人士對(duì)子女的教育投入程度較高，在師資和生源二者兼優(yōu)的充分保障下，也讓山海灣8號(hào)的成長(zhǎng)價(jià)值進(jìn)一步延伸。
山海灣8號(hào)公建級(jí)立面和配套至今都沒(méi)人超越（項(xiàng)目實(shí)景）
山海灣8號(hào)第三個(gè)王炸級(jí)資源是硬核產(chǎn)品力。
回歸到自身產(chǎn)品上，更不必說(shuō)，全玻璃幕墻的公建化外立面、媲美恒隆廣場(chǎng)“火”出圈的豪裝地庫(kù)、知名設(shè)計(jì)師操刀的業(yè)主會(huì)所、昆明唯一的天際會(huì)客廳以及造價(jià)不菲的內(nèi)部園林，把項(xiàng)目的軟硬件設(shè)施推到頂級(jí)水準(zhǔn)。
幾乎滿分的舒居體驗(yàn)、產(chǎn)品高度稀缺、市場(chǎng)標(biāo)桿共識(shí)度高，資產(chǎn)又能穿越周期，山海灣8號(hào)的產(chǎn)品表現(xiàn)，遠(yuǎn)在平均水平之上，能產(chǎn)生這么高的租售回報(bào)，也不難理解了。
山海灣8號(hào)專為業(yè)主打造的天際會(huì)客廳（項(xiàng)目實(shí)景）
對(duì)選擇山海灣8號(hào)業(yè)主來(lái)說(shuō)，提前占據(jù)稀缺資源，保留名校優(yōu)質(zhì)學(xué)位，短期內(nèi)還有創(chuàng)造可觀的房租收益，用租金收入抵掉部分月供，相當(dāng)于擁有了個(gè)資產(chǎn)保險(xiǎn)箱，是值得市場(chǎng)拿來(lái)劃重點(diǎn)學(xué)習(xí)的置業(yè)思維。
未來(lái)市場(chǎng)分化加劇，以山海灣8號(hào)為代表的真豪宅，將會(huì)因?yàn)楦∪倍蛔分鸪龈叩膬r(jià)值新高度，高租金回報(bào)或許才只是開(kāi)始。
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