兩年前轉(zhuǎn)讓未果，如今卻遭賤賣，俊發(fā)兩宗土地降價(jià)4億再次法拍

4月23號(hào)，俊發(fā)彩云城的A10和A14地塊將在阿里法拍平臺(tái)第二次拍賣，起拍價(jià)17.36億，比第一次拍賣降低了4.3億。

彩云城A10和A14地塊將在4月底第二次法拍

彩云城A10、A14地塊都屬于住宅用地，總面積161.2畝，2022年就已被法院查封，今年2月已經(jīng)拍賣過一次，但以流拍告終，下個(gè)月將是第二次拍賣，雖然起拍價(jià)降了4.3億，但大概率仍會(huì)流拍。

這兩宗土地的評(píng)估價(jià)其實(shí)有22.84億，如果和評(píng)估價(jià)比，第二次拍賣的起拍價(jià)足足少了5.48億，但鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，以及這兩塊地的復(fù)雜關(guān)系，二拍成功的可能性仍然不大。

彩云城未開發(fā)地塊

彩云城A10、A14地塊之所以被司法拍賣，是因?yàn)橹泻乐脴I(yè)無力償還平安信托12.3億元的借款，而這兩宗土地及地上建筑物為借款抵押物。截至拍賣時(shí)，土地仍舊在中豪置業(yè)名下，說明兩年前有關(guān)這兩宗土地的轉(zhuǎn)讓并未成功。

2022年5月，昆明市自然資源與規(guī)劃局曾經(jīng)發(fā)布過兩宗土地的轉(zhuǎn)讓公告，其中A14地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了云南元澈房地產(chǎn)有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)約6.06億元，A10地塊轉(zhuǎn)至云南璽佳房地產(chǎn)有限公司名下，轉(zhuǎn)讓價(jià)約20.59億元。當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道認(rèn)為俊發(fā)公開拋售資產(chǎn)，有助于減輕資金壓力。

但此次轉(zhuǎn)讓本身就充滿蹊蹺，因?yàn)槭茏屚恋氐脑颇显�澈房地產(chǎn)公司和云南璽佳房地產(chǎn)公司都是在轉(zhuǎn)讓前才成立的新公司，注冊(cè)資金也都才100萬元，根本看不出具備掏出20多億買地的實(shí)力。更重要的是，A10和A14地塊既然已經(jīng)成為平安信托和中豪置業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的抵押物，轉(zhuǎn)讓其實(shí)難以進(jìn)行。

果然，這兩宗土地的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上并未成功，而當(dāng)時(shí)公示的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，卻成了中豪置業(yè)在土地拍賣時(shí)對(duì)土地評(píng)估價(jià)提出異議的依據(jù)之一。

彩云城A10、A14地塊現(xiàn)狀（圖源：拍賣公告）

根據(jù)2022年公布的土地轉(zhuǎn)讓公告， 彩云城A10、A14地塊的轉(zhuǎn)讓總價(jià)為26.65億元，但評(píng)估機(jī)構(gòu)在拍賣前給出的評(píng)估價(jià)卻只有22.84億，少了3.81億元。對(duì)此，評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的答復(fù)是，“昆明市官渡區(qū)地轉(zhuǎn)（2023）1號(hào)、2號(hào)《關(guān)于云南中豪置業(yè)有限公司國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的批復(fù)》僅對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的合法性、合規(guī)性等進(jìn)行批復(fù)，不對(duì)價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定。云南中豪置業(yè)有限公司與云南元澈房地產(chǎn)有限公司的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格受到市場(chǎng)供求、談判技巧、談判動(dòng)機(jī)等因素的影響，轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能高于市場(chǎng)價(jià)值也可能低于市場(chǎng)價(jià)值。我公司評(píng)估的委估宗地土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值是在估價(jià)期日符合地價(jià)定義條件下的市場(chǎng)價(jià)值�！�

然而，即便中豪置業(yè)認(rèn)為低估了的土地，在第一次拍賣時(shí)仍舊流拍，如今第二次拍賣的起拍價(jià)僅有17.36億，和兩年前中豪置業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)的地價(jià)相比，少了9.29億，稱得上是賤賣了。當(dāng)年俊發(fā)競(jìng)拍彩云城789畝土地，花了91.98億，加上外掛成本總價(jià)估計(jì)在126億，平均每畝約1600萬元。

不過，即使賤賣，拍賣也未必成功。根據(jù)云南房網(wǎng)早前了解到的信息，這兩宗地在法拍失敗后，可能由前不久與俊發(fā)達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議的信達(dá)資產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)。

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