觀點(diǎn)網(wǎng) “如無(wú)必要，勿增實(shí)體”，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已是物企發(fā)展的主流思路，但德商產(chǎn)投服務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)卻愈發(fā)沉重。
3月26日，德商產(chǎn)投服務(wù)公布了自2021年12月在港交所上市以來(lái)的第二份年度業(yè)績(jī)報(bào)告，2023年內(nèi)總收入3.40億元，同比增長(zhǎng)27.2%；年內(nèi)利潤(rùn)4000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.2%。
從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，總收入和年度利潤(rùn)均有所增長(zhǎng)，但由于孵化期的增值業(yè)務(wù)投入巨大，導(dǎo)致了毛利率下降，且這種下滑趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)數(shù)年。數(shù)據(jù)顯示，該公司毛利從2022年的9467.1萬(wàn)元下降3.6%至9122.9萬(wàn)元；毛利率也從35.4%下滑8.6個(gè)百分點(diǎn)，降至26.8%。
在業(yè)務(wù)擴(kuò)展方面，2023年德商產(chǎn)投服務(wù)成功簽約了84項(xiàng)物業(yè)，較上一年新增了5個(gè)項(xiàng)目；在管面積也達(dá)到了880萬(wàn)平方米，相比2022年的820萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)7.3%的同比增長(zhǎng)。
但與此同時(shí)，德商產(chǎn)投服務(wù)的合約面積卻縮減到了1212萬(wàn)平方米，同比減少12.19%，一定程度上壓縮了未來(lái)在管規(guī)模的增長(zhǎng)空間。
值得關(guān)注的是，2023年底德商產(chǎn)投資產(chǎn)負(fù)債比率大幅攀升，從2022年底50.7%猛增119.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到170.4%。
二房東業(yè)務(wù)拓展
德商產(chǎn)投服務(wù)的收入主要分為四個(gè)板塊，分別是物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、大家居服務(wù)以及寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理。
其中，寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理是新財(cái)報(bào)單獨(dú)增設(shè)，2022年并未錄得該項(xiàng)數(shù)據(jù)。
這起源于德商產(chǎn)投服務(wù)于2022年5月開始嘗試將租戶采購(gòu)增值服務(wù)擴(kuò)展至寫字樓轉(zhuǎn)租服務(wù)。2023年該板塊收入為4492.4萬(wàn)元，占總收入13.2%，超過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和大家居服務(wù)板塊。
2022年8月，德商產(chǎn)投服務(wù)與業(yè)務(wù)伙伴成都新泓道企業(yè)管理有限公司共同投資組建成都德商新泓道商業(yè)管理有限公司，共同開展轉(zhuǎn)租服務(wù)。2023年6月14日，成都德商新泓道租下成都領(lǐng)先時(shí)代1.13萬(wàn)平米物業(yè)用于轉(zhuǎn)租。租賃物業(yè)每月租金按36元/平方米計(jì)算，且于租賃協(xié)議項(xiàng)下租賃期內(nèi)，有關(guān)租金每?jī)赡晟蠞q5%。
同年6月26日，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布公告，非全資附屬公司四川匯通作為承租人，與四川高登簽訂了租賃物業(yè)協(xié)議，租賃物業(yè)將由四川匯通用于對(duì)外辦公租賃。
彼時(shí)公告顯示，在第一個(gè)租期內(nèi)（2023年6月21日-2024年6月20日），德商產(chǎn)投服務(wù)方需應(yīng)向四川高登方支付租金386.41萬(wàn)元，但考慮到德商產(chǎn)投服務(wù)方面的運(yùn)營(yíng)，便向德商產(chǎn)投服務(wù)提供了340.51萬(wàn)元的折扣，因此德商產(chǎn)投服務(wù)方面只需要在第一個(gè)租期內(nèi)支付租金45.90萬(wàn)元。
據(jù)觀點(diǎn)媒體統(tǒng)計(jì)，自2022年以來(lái)，德商產(chǎn)投服務(wù)及其附屬公司已經(jīng)租賃了4個(gè)物業(yè)項(xiàng)目用于轉(zhuǎn)租。除上述提到的兩個(gè)項(xiàng)目以外，還包括成都商場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目及御璟租賃物業(yè)項(xiàng)目。
御璟租賃物業(yè)項(xiàng)目背后涉及到關(guān)聯(lián)方。2022年11月，德商產(chǎn)投服務(wù)宣布，德商遠(yuǎn)泓、德商永潤(rùn)及德恒鴻分別與德商高欣就該等御璟租賃物業(yè)訂立租賃協(xié)議，租金總額約為1.57億元。附屬公司將物業(yè)轉(zhuǎn)租予潛在轉(zhuǎn)租租戶用作辦公室，并向其提供配套服務(wù)。
其中，德商遠(yuǎn)泓、德商永潤(rùn)及德恒鴻三家公司，均為德商產(chǎn)投服務(wù)間接非全資附屬公司。德商高欣由公司非執(zhí)行董事兼控股股東鄒康及公司控股股東鄒健最終控制。
此外，該租賃物業(yè)構(gòu)成德商置業(yè)開發(fā)“德商御璟天驕”房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，德商產(chǎn)投服務(wù)董事認(rèn)為，該租賃項(xiàng)目是開發(fā)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及擴(kuò)闊其收入流的良機(jī)。
作為一家規(guī)模相對(duì)有限的物管公司，德商產(chǎn)投服務(wù)2023年的投資物業(yè)包括一項(xiàng)住宅物業(yè)、十六項(xiàng)商業(yè)物業(yè)及四棟寫字樓。其中，四棟寫字樓投資物業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)租賃出租予第三方，轉(zhuǎn)租或擬轉(zhuǎn)租的投資物業(yè)的成本及賬面值分別為2.60億元及2.46億元。
資金砝碼
德商產(chǎn)投服務(wù)在另謀財(cái)路過(guò)程中，也導(dǎo)致了現(xiàn)金流的縮窄。
2023年，該公司利息開支為947.2萬(wàn)元，同比增幅高達(dá)4757.44%。其中，租賃負(fù)債利息為755.3萬(wàn)元，銀行及關(guān)聯(lián)方貸款利息為191.9萬(wàn)元。
另外，由于集團(tuán)提供長(zhǎng)期轉(zhuǎn)租服務(wù)協(xié)議，涉及可退還按金及保證金，從而產(chǎn)生了大量的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)。
數(shù)據(jù)顯示，2023年德商產(chǎn)投服務(wù)即期部分的預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)由2022年的3007.4萬(wàn)元攀升到2023年的5501.1萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)82.92%，2023年計(jì)提了744.1萬(wàn)元的應(yīng)收款減值準(zhǔn)備。
值得慶幸的是，德商產(chǎn)投服務(wù)在2023年與關(guān)聯(lián)公司簽訂一筆債務(wù)清償協(xié)議，成為了年內(nèi)撥回1763.5萬(wàn)元計(jì)提減值凈額的主要原因。
公告顯示，2023年12月22日，德商產(chǎn)投全資附屬公司成都德商與各債務(wù)人及賣方訂立債務(wù)清償協(xié)議，成都德商同意收購(gòu)，而賣方同意出售共計(jì)1512個(gè)停車位，總代價(jià)為5164萬(wàn)元——應(yīng)按等額基準(zhǔn)抵銷債務(wù)人尚欠成都德商的應(yīng)收款項(xiàng)。
然而，以車位抵債的方式也再度增加德商產(chǎn)投的重資產(chǎn)，至少短期內(nèi)不利于現(xiàn)金狀況。
此外，隨著大家居、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)開展，德商產(chǎn)投服務(wù)面臨的流動(dòng)與非流動(dòng)租賃負(fù)債亦隨之增加，從0分別增加到了8.4萬(wàn)元和2.48億元。
在銷售成本方面， 2023年銷售成本為2.487億元，較2022年的1.726億元同比增長(zhǎng)44.1%，遠(yuǎn)高于收入的增長(zhǎng)速度；年報(bào)給出的解釋是，因?yàn)槠焚|(zhì)服務(wù)提升投入，以及大家居業(yè)務(wù)拓展。
大家居服務(wù)是2023年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度最快的板塊，該板塊主要包括家具裝潢、家具裝飾及裝修服務(wù)。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)收入3760萬(wàn)元，占整體收入11.1%，相較于2022年同期的2500萬(wàn)元同比增長(zhǎng)44.1%。
截至2023年12月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)的期末現(xiàn)金為2.10億元，同比減少15%。同期，其合約負(fù)債為4758.7萬(wàn)元。
在手現(xiàn)金縮窄，利息支出擴(kuò)大的這一年，德商產(chǎn)投服務(wù)的支出項(xiàng)目頗為多元化，甚至包括2023年6月29日，該公司宣布間接全資附屬公司成都晟城與成都農(nóng)商銀行訂立協(xié)議并認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品3000萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)資金來(lái)自于該集團(tuán)的剩余現(xiàn)金儲(chǔ)備。理財(cái)產(chǎn)品為天府理財(cái)每日開放凈值型理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期年化收益率2.30%-2.50%，
彼時(shí)德商產(chǎn)投服務(wù)表示，上述認(rèn)購(gòu)為集團(tuán)提供的收益高于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行普遍提供的定期存款收益；同時(shí)，認(rèn)購(gòu)資金來(lái)自于集團(tuán)剩余現(xiàn)金儲(chǔ)備，不會(huì)影響集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金狀況或運(yùn)作。
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