昆明如果要收儲(chǔ)商品房，一萬(wàn)套起步才管用

兩天前，新一輪救市政策出臺(tái)了，但市場(chǎng)期待的由政府大規(guī)模出資收儲(chǔ)積壓商品房，卻并沒(méi)有進(jìn)一步的動(dòng)作。雖然全國(guó)保交房工作會(huì)議也提出，商品房庫(kù)存較多的城市，政府可以以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。但這種做法實(shí)際上早就有城市在進(jìn)行，收購(gòu)量普遍都不大，有些城市才收購(gòu)千把套，作用有限。

為什么地方政府不大量收購(gòu)呢？關(guān)鍵是沒(méi)錢，目前絕大多數(shù)城市財(cái)政吃緊，債務(wù)率已經(jīng)很高，再拿出資金收購(gòu)積壓商品房就很吃力。即便是銀行貸款，由于收購(gòu)來(lái)的商品房無(wú)論是出租還是配售，收益率都很低，未必能覆蓋資金成本，銀行大規(guī)模放貸也得考慮安全性。

因此，地方政府要想大量收購(gòu)商品房，除非國(guó)家有針對(duì)性資金政策，比如說(shuō)專項(xiàng)債、大規(guī)模專項(xiàng)貼息貸款之類，才有可能實(shí)施。但目前國(guó)家仍只是鼓勵(lì)庫(kù)存較多的城市酌情收購(gòu)，央行準(zhǔn)備的配套資金也才3000億，下一步是不是會(huì)有更有力更大范圍的收儲(chǔ)政策措施，關(guān)鍵還是看新的房貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)反響如何。對(duì)此，云南房網(wǎng)昨天已經(jīng)有關(guān)分析。

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昆明目前還沒(méi)有收購(gòu)存量商品房的計(jì)劃

雖然國(guó)家并沒(méi)有收儲(chǔ)商品房的統(tǒng)一部署，但確實(shí)也在鼓勵(lì)商品房庫(kù)存較多的城市酌情收購(gòu)，那么，昆明會(huì)不會(huì)這么做呢？

昆明無(wú)疑是商品房庫(kù)存較多的城市，房?jī)r(jià)也下跌比較厲害，確實(shí)有政府收儲(chǔ)的必要，但由于目前還沒(méi)有相關(guān)的資金政策，真要收購(gòu)就面臨錢從哪里來(lái)的問(wèn)題。即便將用于建設(shè)保障房的資金轉(zhuǎn)為收購(gòu)商品房，再加上銀行貸款，數(shù)量也不會(huì)有多大。

事實(shí)上，由于沒(méi)有國(guó)家層面的制度設(shè)計(jì)，資金問(wèn)題難以解決，迄今已經(jīng)開(kāi)始著手由政府收購(gòu)商品房的城市，收購(gòu)量普遍都不大。近日，有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了國(guó)內(nèi)計(jì)劃實(shí)施收儲(chǔ)商品房的城市，量最大的也只有蘇州市的一萬(wàn)套計(jì)劃，天津、青島、長(zhǎng)沙、福州、濟(jì)南等城市都只有幾千套，而且有些城市只收購(gòu)當(dāng)?shù)貒?guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，相當(dāng)于自己為自己解套。

這也就是說(shuō)，如果沒(méi)有國(guó)家層面的支持，如果只是靠各地政府自己籌措資金完成收購(gòu)，頂天也就能收一萬(wàn)套。而且目前有一萬(wàn)套收購(gòu)計(jì)劃的蘇州市，去年GDP高達(dá)2.46萬(wàn)億，是昆明市的三倍還要多，和2020年云南省的GDP差不多。

去年，央行允許金融機(jī)構(gòu)向8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款，這8個(gè)城市是重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津，昆明并不在其中，而8個(gè)試點(diǎn)城市也正是收購(gòu)存量商品房的主要地方政府。

因此，對(duì)債務(wù)率高、平臺(tái)公司資金緊張的昆明來(lái)說(shuō)，即便要收購(gòu)商品房，數(shù)量估計(jì)頂多也就有上千套，這對(duì)解決昆明的住房庫(kù)存的作用并不大。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，昆明主城現(xiàn)有新建住宅庫(kù)存約620萬(wàn)平米，如果收儲(chǔ)其中的一兩千套，也就一二十平方米的數(shù)量，相當(dāng)于昆明一個(gè)月的去化量，意義并不大。

而要有明顯效果，昆明市的收儲(chǔ)量恐怕要1萬(wàn)套起步，至少百萬(wàn)平米量級(jí)。而收儲(chǔ)這么多的商品房，即便按市售價(jià)的八折收購(gòu)，需要的資金也要近百億。

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