今年是第四代住宅全面爆發(fā)的一年，越來越多的城市出臺(tái)放寬贈(zèng)送面積，或者針對(duì)第四代住宅的的支持政策，另一方面是項(xiàng)目數(shù)量暴增，銷售大多比較火爆，一個(gè)重要原因是第四代住宅普遍擁有超高得房率，相較以往產(chǎn)品是顛覆性的，對(duì)此很多媒體都用“離譜”二字來形容。

昆明的第四代住宅來的有些晚，上個(gè)月，主城首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目義承·丹霞翠嶼出街亮相，云南房網(wǎng)報(bào)道后，很多人的關(guān)注點(diǎn)也在戶型上，近日，丹霞翠嶼印制散發(fā)了一本樓書，首次公布了143、175和217平米三個(gè)戶型。

昆明首個(gè)第四代住宅戶型曝光，設(shè)計(jì)還是保守了

小編看后，總體感覺是戶型還不夠“離譜”，具體來看：

143平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型是個(gè)中戶，樓書上標(biāo)注的主要亮點(diǎn)包括：得房率約101%，一梯一戶獨(dú)立電梯，約9平米入戶前廳，LDKBG一體化設(shè)計(jì)，可拓展約6.8米橫廳，約17.5平米空中庭院，約13.5米南向四開間，南向約9.8米陽(yáng)臺(tái)。

拋開這些說辭，客觀來說該戶型整體方正，大面寬淺進(jìn)深，套內(nèi)面積利用率較高，三房四房隨需切換，南北雙陽(yáng)臺(tái)通透大氣。

但如果與其他城市的第四代住宅做比較，這個(gè)戶型就差點(diǎn)意思了。

首先是101%的得房率，放在當(dāng)下只能說平平無奇，和萬(wàn)科、邦泰的幾個(gè)新盤處于同一水平，準(zhǔn)確來說，自從昆明住宅設(shè)計(jì)新規(guī)執(zhí)行后的新項(xiàng)目，100%的得房率恐怕只是及格線，對(duì)于第四代住宅，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該還要更高。

成都第四代住宅極為夸張的大露臺(tái)

在其他城市，第四代住宅110%—120%的得房率很普遍，更高的也不少，比如廣州的招商林嶼境到了140%，更夸張的如成都濱江酈城，最高得房率甚至到了200%（上圖為建面81平米的三房戶型），其露臺(tái)尺度大到令人發(fā)指。

可以看出，第四代住宅的高得房率能做到多高，主要取決于露臺(tái)大小，而丹霞翠嶼的得房率表現(xiàn)自然與露臺(tái)不夠大有關(guān)。

丹霞翠嶼175平米戶型

丹霞翠嶼217平米戶型

項(xiàng)目175和217平米戶型的露臺(tái)也不算大，175平米戶型露臺(tái)面積約31平米，217戶型露臺(tái)約32平米，得房率分別為99%和101%，不同的地方是，這兩個(gè)戶型是端戶，露臺(tái)朝向西向或東向，直接連接客廳，空間感會(huì)更出色，而143戶型的露臺(tái)為北向。

其實(shí)丹霞翠嶼不是不想做出更大的露臺(tái)，和更高的得房率，而是現(xiàn)實(shí)情況和政策限制不允許。

首先丹霞翠嶼為一環(huán)內(nèi)僅有的城改項(xiàng)目，好地段的代價(jià)是容積率不可能低，因此較高的公攤本身就制約著得房率。

其次也是更重要的因素，是昆明還沒有第四代住宅的支持激勵(lì)政策。雖然今年出臺(tái)的新規(guī)把陽(yáng)臺(tái)面積改為對(duì)應(yīng)整個(gè)套型建筑面積來設(shè)置，即不大于套型建筑面積的20%，但對(duì)于第四代住宅，20%是不太夠看的。

目前國(guó)內(nèi)已有蘇州、武漢、重慶、福州等很多城市出臺(tái)了第四代住宅的支持性政策，具體內(nèi)容主要有三方面：

一、面積更大的戶屬空中花園（露臺(tái)），如濟(jì)南規(guī)定傳統(tǒng)住宅2.4米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，面積控制在套內(nèi)15%，而第四代住宅可做到6米進(jìn)深，面積可達(dá)套內(nèi)的40%。

二、容積率激勵(lì)，如福州規(guī)定露臺(tái)進(jìn)深可到3.6米，計(jì)容和計(jì)建面僅計(jì)1.8米以內(nèi)的一半；空中花園1/2計(jì)容。有的地方甚至對(duì)空中露臺(tái)不計(jì)容。

三、有部分城市給出了綠化率相應(yīng)的政策激勵(lì)，如蘇州吳江區(qū)規(guī)定，套內(nèi)空中花園的綠化面積不計(jì)入地塊綠化率，公共綠化平臺(tái)內(nèi)的綠化面積可按規(guī)定納入綠化率核算。湖北襄陽(yáng)規(guī)定第四代建筑試點(diǎn)項(xiàng)目附屬空中花園的綠地面積按20%折算計(jì)入綠地率指標(biāo)。

丹霞翠嶼效果圖

第四代住宅無疑是產(chǎn)品力的一次大提升，而昆明的氣候特點(diǎn)也決定了第四代住宅具有優(yōu)越的應(yīng)用場(chǎng)景，怎么把這篇文章做好，是政策制定者和開發(fā)者都需要考慮的問題。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。