央企怯戰(zhàn)，邦泰貪婪

昨日（1月20日），今年昆明土地首拍，也是春節(jié)前昆明倒數(shù)第二場(chǎng)土拍結(jié)束，邦泰果然再度出手，如愿競(jìng)得滇池路楊家地城改項(xiàng)目的第二宗商品房地塊。這塊宅地面積只有31.03畝，位置就在邦泰去年9月拿下的楊家地城改首宗商品房地塊旁邊。

邦泰去年9月競(jìng)得的楊家地39.5畝宅地上個(gè)月已經(jīng)過(guò)規(guī)，申報(bào)案名為觀云朗月，此次拿下旁邊地塊后，邦泰就可以統(tǒng)一規(guī)劃和銷(xiāo)售了，連售樓部和樣板區(qū)都省了。

邦泰最近兩次所拿地塊位置（圖源：邦泰集團(tuán)官網(wǎng)）

算上昨天拿下的楊家地城改地塊，邦泰在過(guò)去一年內(nèi)已經(jīng)第三次拿地。如果從2023年12月27日邦泰在呈貢競(jìng)得洛龍村120畝城改地塊算起，在過(guò)去13個(gè)月內(nèi)，邦泰在昆明已經(jīng)四次舉牌拿地，總共花了20.05億，總面積232.5畝，而且基本都是住宅用地。

一年多時(shí)間在昆明花20億拿下200多畝土地，要是在前些年樓市高峰期并不算什么，但在這兩年的昆明土地市場(chǎng)上，邦泰此舉簡(jiǎn)直可以算得上是出手豪闊、胃口“貪婪”了。同期在昆明的其他房企，如果不算官渡區(qū)自賣(mài)自買(mǎi)的幾家平臺(tái)公司，以及拿下小塊零星補(bǔ)充用地的幾家開(kāi)發(fā)商，就只有萬(wàn)科在2023年底曾摘得兩宗土地，但不論是拿地規(guī)模還是出手次數(shù)，都無(wú)法和邦泰相比。

過(guò)去兩年，國(guó)內(nèi)頭部房企中只有萬(wàn)科曾經(jīng)在昆明拿地上新（圖為萬(wàn)科昆明新作桂語(yǔ)東方）

從拿地時(shí)機(jī)來(lái)說(shuō)，邦泰可以說(shuō)趕上了好時(shí)候，不僅土地價(jià)格便宜，邦泰每次都是底價(jià)拿地，而且規(guī)劃條件寬松，外掛成本低，像邦泰璟和、觀云朗月和昨日所拿地塊，都沒(méi)什么外掛條件。邦泰·悅九章雖然有安置房和學(xué)校等要求，可是土地成本很低，這個(gè)樓面地價(jià)才1004元/平米。

然而，盡管土地價(jià)格不高，昆明市也盡可能在規(guī)劃等方面滿足開(kāi)發(fā)商要求，可是過(guò)去兩年來(lái)除了邦泰和萬(wàn)科，卻幾乎沒(méi)有其他房企拿地。如果說(shuō)民營(yíng)房企可能是因?yàn)樨?fù)債較高心有余而力不足的話，實(shí)力雄厚，也是這兩年國(guó)內(nèi)主要土地買(mǎi)家的央企，在昆明長(zhǎng)期不愿拿地，就不能以資金不足來(lái)解釋了。

央企在昆明拿地開(kāi)發(fā)的最新項(xiàng)目是能建未來(lái)城

目前在昆明的央企開(kāi)發(fā)商總共有13家，排名前十的央企開(kāi)發(fā)商全部入昆，占據(jù)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，但如果不算一些項(xiàng)目的零星整合用地，央企在昆明已經(jīng)至少有兩年沒(méi)有拿地了。上一次央企出手拍地，還要追溯到2022年12月，當(dāng)時(shí)中能建以底價(jià)競(jìng)得西北新城東片區(qū)89畝住宅用地，這就是現(xiàn)在能建未來(lái)城。之后，央企在昆明土地市場(chǎng)上就長(zhǎng)期袖手旁觀，寧可采取合作方式，也不愿意直接收儲(chǔ)土地，這一態(tài)度至今沒(méi)有變化。

但在國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市，央企仍頻繁在土地市場(chǎng)上舉牌，去年國(guó)內(nèi)新增土地貨值排名前十的房企中，央企占有7席，排名前四的要么是央企，要么是央企控股。拿地最多的中海去年花了688億，但在昆明卻只是用4851萬(wàn)底價(jià)競(jìng)得中海匯德里的3.1畝整合用地。再比如2023年的拿地冠軍保利發(fā)展，當(dāng)年總共花了1125億，但在昆明卻分文未掏，上一次拿地還是在2020年。

2024年國(guó)內(nèi)房企拿地排行榜（圖表：中指院）

一年在土地收儲(chǔ)方面仍舊要花幾百上千億的央企，在昆明一分不花肯不定不光是錢(qián)的事。有的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，幾家頭部央企在昆明拿地方面或多或少都吃過(guò)虧，如今出手謹(jǐn)慎也能理解。比如中海在昆明曾經(jīng)多次高溢價(jià)搶地，其中2017年8月以白沙河片區(qū)最高價(jià)拿下的云麓九里項(xiàng)目，到現(xiàn)在都還沒(méi)有賣(mài)完。招商蛇口在巫家壩北片區(qū)和滇中新區(qū)小哨拿下的項(xiàng)目也都成了包袱。保利發(fā)展是如今的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)老大，實(shí)力毋庸置疑，但在巫家壩和西翥片區(qū)卻吃了啞巴虧。

這些教訓(xùn)當(dāng)中，有的是開(kāi)發(fā)商自己研判和決策失誤造成，但也有昆明市城建攤子鋪得太大，部分新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，承諾不兌現(xiàn)等外部環(huán)境因素。

歸根結(jié)底，房企作為經(jīng)濟(jì)組織，盈利是首要目的，如果前面的項(xiàng)目賺了錢(qián)，后面就會(huì)大膽投入，形成良性循環(huán)。比如邦泰如今在昆明就是這樣。相反，如果前面有項(xiàng)目血賠，再拿錢(qián)買(mǎi)地就難了。

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