上周末（4月12日），邦泰觀云開盤，這是昆明首個(gè)正式開賣的第四代住宅項(xiàng)目，也是今年昆明第一個(gè)新開樓盤，市場關(guān)注度很高，被看成是觀察第四代住宅市場接受度，以及今年樓市走勢的風(fēng)向標(biāo)。
邦泰觀云開盤當(dāng)天售樓部內(nèi)等待選房的客戶
邦泰觀云開盤首日的表現(xiàn)不錯(cuò)，邦泰自己發(fā)布的信息是“勁銷2.56億”。根據(jù)克而瑞的周報(bào)，邦泰觀云開盤當(dāng)天賣了49套，去化率34%，雖然不能和去年的邦泰·悅九章·彩云相比，但也是個(gè)不錯(cuò)的成績，畢竟邦泰觀云價(jià)格不低，戶型又大，總價(jià)擺在那里。
邦泰地產(chǎn)發(fā)布的邦泰觀云開盤業(yè)績海報(bào)
邦泰觀云能夠贏得開門紅，除了第四代住宅的最大賣點(diǎn)之外，價(jià)格是個(gè)很重要的因素。在開盤前，項(xiàng)目對外放風(fēng)的價(jià)格是2.3萬到2.5萬，但實(shí)際開盤價(jià)格卻是1.7萬-1.9萬，比放風(fēng)價(jià)低了不少。由于邦泰觀云是精裝修，又是第四代住宅，得房率很高，地段配套都不錯(cuò)，這個(gè)價(jià)格還是很有競爭力，開盤業(yè)績也證明了這一點(diǎn)。
只是不知道邦泰觀云開盤價(jià)大大低于放風(fēng)價(jià)，是邦泰的一種營銷戰(zhàn)術(shù)，還是根據(jù)前段時(shí)間樣板區(qū)開放后獲得的市場反饋，及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整，總之效果是達(dá)到了。
如果不考慮開盤前的放風(fēng)價(jià)，邦泰觀云的實(shí)際開盤價(jià)其實(shí)不算意外，項(xiàng)目本身的樓面地價(jià)大概7000多，加上土建成本和精裝修成本，賣到1.7萬屬于優(yōu)先考慮銷量，符合邦泰以往的營銷戰(zhàn)略。
贏得廣泛贊譽(yù)的邦泰觀云實(shí)景樣板區(qū)
如今市場壓力就來到了昆明其他第四代住宅，以及其他新項(xiàng)目一邊，比如同樣計(jì)劃在本月開盤的丹霞翠嶼，價(jià)格策略是不是會進(jìn)行調(diào)整。再比如剛剛過規(guī)的呈貢中通聯(lián)大書山，因?yàn)榘钐┰诔守曇灿袀�(gè)第四代住宅項(xiàng)目——春華序棠，按照邦泰觀云的開盤價(jià)，春華序棠的售價(jià)很可能也出人意料，這就給中通聯(lián)大書山的定價(jià)和銷售策略制定帶來了很大壓力。
而且今年昆明計(jì)劃上市的新項(xiàng)目遠(yuǎn)不止這幾個(gè)，前些天云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的就已經(jīng)有至少25個(gè)，其中第四代住宅就有最少10個(gè)，定價(jià)上都或多或少會受到邦泰觀云的影響。
更關(guān)鍵的是邦泰觀云如今才剛剛開盤，后續(xù)房源還不少，旁邊的地塊年初也被邦泰拿下，規(guī)模和邦泰觀云差不多，這意味著邦泰觀云及后續(xù)地塊對昆明主城片區(qū)新房市場的影響還要持續(xù)很長時(shí)間，誰都無法忽視。
對于昆明其他仍然在銷售的老項(xiàng)目來說，以邦泰觀云為首的第四代住宅帶來的第一波打擊才剛剛到來，如果接下來第四代住宅項(xiàng)目并未在售價(jià)上明顯拉升，在產(chǎn)品層面喪失競爭力的老項(xiàng)目，恐怕只有低價(jià)甩賣一條路了。
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