引言：有這樣一句話：選擇十年成熟市場，投資收益百分百。選擇生地非成熟市場，成功與否未知數(shù)。商業(yè)投資有風險，商業(yè)投資需謹慎。尤其在當今金融風暴的影響下，商業(yè)投資項目更不能盲目。那么，在現(xiàn)如今的經(jīng)濟背景下，昆明商業(yè)投資究竟該如何選擇，如何挑選保值增值的產(chǎn)品呢？

商業(yè)地產(chǎn)的模式分析
目前商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有售、租、聯(lián)營三種，具體每種模式在昆明市場上的情況如下：

售
這是全國最普通的商業(yè)地產(chǎn)模式，也是昆明商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。根據(jù)規(guī)模大小，一般有兩種模式，如果是住宅項目配套的社區(qū)商業(yè)，一般采取的是銷售出去就不管理，主要購買群體一般為自營生活配套商店，或投資者再轉(zhuǎn)租給經(jīng)營生活店面的客戶；另外一種是規(guī)模比較大，開發(fā)商一般規(guī)劃一部份，然后賣一部份。比如拿一到二層來引進國內(nèi)外知名大型購物點作為主力點，然后把其他部分切分為小單位進行銷售。

租
開發(fā)商選擇把商業(yè)進行招租，然后進行統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營，這種方式在昆明一些商業(yè)地產(chǎn)中也比較常見。一些有主題特色的購物商街，一些大型的專業(yè)市場，一般為了規(guī)劃，就會采取這種招租方式，比如邦盛國際茶城；此外一些郊區(qū)大盤，一方面為了滿足項目本身配套，同時也為了提升片區(qū)影響力，使自己項目得以提升價值，比如新亞洲體育城的星天地商業(yè)廣場。

聯(lián)營
聯(lián)營一般有三種模式。一種是委托經(jīng)營，就是投資者買商鋪，買完了以后就把商鋪委托給開發(fā)商來經(jīng)營，只拿收益就行。第二是投資者直接把商鋪出租給開發(fā)商，然后允許開發(fā)商轉(zhuǎn)租。第三種模式是房子賣了，賣給投資者，然后投資者又把房子委托給經(jīng)營單位經(jīng)營，然后開發(fā)商再給予一個保證。聯(lián)營模式目前在南方沿海城市采取的比較多，在昆明目前還比較少。
目前昆明的商業(yè)地產(chǎn)主要以售為主，一些大中型主題購物商街和專業(yè)市場會采取招租模式，而聯(lián)營方式比較少。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展及商鋪寫字樓具備可持續(xù)發(fā)展的特性上來看，未來開發(fā)商自持商鋪將成為一種趨勢。

商業(yè)投資因素分析
2008年以來受國家宏觀調(diào)控等原因的影響，投資住房的利潤空間越來越小。于是，一貫投資住房的投資者們，心態(tài)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變——商鋪、寫字樓成為繼二手房之后的下一個投資熱點。在“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念下，“拋房買鋪”正在成為中國房產(chǎn)投資領域的新景象。

投資商鋪，可買可租。但就風險和成本來說，還是租商鋪風險小，成本壓力也不大。租鋪需要考慮以下問題：

首先，商業(yè)的層級。根據(jù)自己想經(jīng)營的業(yè)態(tài)類型來選擇適合的商業(yè)區(qū)域，選擇在什么層級的商業(yè)區(qū)內(nèi)去經(jīng)營——是社區(qū)型商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)，還是城市型商業(yè)。不是商業(yè)越繁華的地方就一定是最適合的，也不是商業(yè)越高檔的地方越適合，適合自己的才是最好的。這一點是經(jīng)營定位的問題。有了一個大方向，下一步就要從商業(yè)形態(tài)上考慮了。

在一個大的商圈或商業(yè)區(qū)域內(nèi)考慮什么樣商業(yè)形態(tài)最適合自己，就是看自己商鋪的設點，是在社區(qū)商業(yè)項目、底商項目里合適，還是在綜合商業(yè)項目里合適。

第三，則是商業(yè)業(yè)態(tài)的問題。即考量某區(qū)域及某項目內(nèi)同種商業(yè)業(yè)態(tài)分布密度與需求總量，及其所能輻射的范圍等，是否與你的經(jīng)營有沖突。

第四，選定了具體的目標后，就得考慮該項目內(nèi)的消費力了。根據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費能力，決定自己所要選擇鋪面的大小、如何包裝和營銷等問題。這三點主要經(jīng)營要素的問題。

最后，就是考察商鋪的細節(jié)了。比如租金、位置、商鋪的使用率、開間進深的尺度等問題。對于市場上一些新出現(xiàn)的商業(yè)營銷模式，推出10、20年不等的長租模式以及返租模式，投資者需要權(quán)衡收回成本的時間與盈利時間之間的關系，同時，投資者要盡可能詳細地了解項目背景，比如是誰在經(jīng)營、誰在管理、運作模式、經(jīng)營管理模式等。

另外，對于買鋪的投資者，投資要從長遠出發(fā)，充分把握和預測可能存在的風險。同時，對商業(yè)成熟之前，需要投入多少成本，盤活期有多長，未來多長時間才能盈利，如何盈利等問題，都需要全面考慮。

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