寫字樓的市場(chǎng)功能屬性決定了與其他物業(yè)類型相比，擁有較強(qiáng)的投機(jī)性、市場(chǎng)需求波動(dòng)性以及供給周期獨(dú)立性。該市場(chǎng)由于具有市場(chǎng)化運(yùn)作程度高、受政策干預(yù)小、利潤(rùn)率高的特點(diǎn)，是投資者青睞的房地產(chǎn)投資工具之一，也被稱為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”。

但我們需要把握住宅與寫字樓最為關(guān)鍵的區(qū)別，住宅的終極目的是為更舒適得居住，是一種消費(fèi)品；寫字樓的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具。那么，影響寫字樓投資市場(chǎng)或投資決策要素可以分為宏觀、微觀與個(gè)別因素。宏觀要素主要有社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市特征、區(qū)域特性和城市規(guī)劃等；微觀要素主要有市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)租金、價(jià)格和空置率等；個(gè)別要素主要有項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品類型、升值潛力和配套等。

宏觀要素是引導(dǎo)
首先，宏觀層面從長(zhǎng)期來(lái)看，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。寫字樓作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取向則來(lái)自于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，一國(guó)經(jīng)濟(jì)變化方向和速度，會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓及其投資市場(chǎng)帶來(lái)很大的波動(dòng)；而針對(duì)不同城市區(qū)域市場(chǎng)，城市的區(qū)域特征、及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會(huì)形成不同需求特征的寫字樓市場(chǎng)，進(jìn)而產(chǎn)生不同的寫字樓投資需求。

寫字樓的價(jià)值來(lái)自于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市特征影響寫字樓發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r影響寫字樓客戶結(jié)構(gòu)，而城市規(guī)劃將對(duì)區(qū)域功能型寫字樓產(chǎn)生明顯的聚集效應(yīng)。昆明作為一個(gè)云南政治經(jīng)濟(jì)文化中心、面向東南亞重要的經(jīng)濟(jì)窗口，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與方向直接影響著昆明寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。城市二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，比重較大，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，比重較��；服務(wù)型經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)張，成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向；招商引資成效顯著為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展提供了動(dòng)力，是支撐寫字樓市場(chǎng)的重要發(fā)展基礎(chǔ)。而昆明城市總體規(guī)劃的出臺(tái)、昆曼大通道、新機(jī)場(chǎng)和泛亞鐵路等等對(duì)昆明城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將起到非常重要的促進(jìn)作用。那么，可以預(yù)見不久的將來(lái)，隨著昆明城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大改善，伴隨產(chǎn)業(yè)調(diào)整的寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入繼99世博會(huì)后的有一個(gè)高速發(fā)展階段，寫字樓投資市場(chǎng)潛力會(huì)得到進(jìn)一步提升。

微觀因素是條件
回到寫字樓市場(chǎng)的微觀層面，寫字樓市場(chǎng)通過(guò)供需雙方之間的買賣或租賃等交易活動(dòng)形成了價(jià)格、租金水平、空置率、收益率等，這些是寫字樓投資者判斷市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)、控制成本收益的投資決策參考條件。當(dāng)寫字樓市場(chǎng)因素從宏觀層面反映到微觀層面時(shí)，市場(chǎng)參與者將依據(jù)各自的信息渠道共同影響物業(yè)供需關(guān)系，從而對(duì)租金水平、空置率起到較為明顯的調(diào)整作用，進(jìn)而促進(jìn)或抑制寫字樓投資者行為。由市場(chǎng)鏈條最終反映到的入駐率決定著一個(gè)寫字樓的租金水平，是投資受益的保證。

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