個(gè)別因素體現(xiàn)價(jià)值
最后，區(qū)位、產(chǎn)品類型、升值潛力和配套等個(gè)體項(xiàng)目的自身?xiàng)l件將會(huì)對寫字樓投資產(chǎn)生最為直接的影響效應(yīng)。地段！產(chǎn)品！長線價(jià)值！決定了寫字樓項(xiàng)目的投資價(jià)值。

記住，一個(gè)城市只有一個(gè)市中心，城市區(qū)域的拓展，只會(huì)使中心區(qū)域更加增值。寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果某個(gè)寫字樓地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。如寫字樓周邊交通線路發(fā)達(dá)，價(jià)格又合適，那就可以作為投資的最佳選擇。寫字樓的功能特性要求必須或最好位于商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的中心區(qū)域，以適應(yīng)這些活動(dòng)的密切聯(lián)系性和實(shí)效性，從而滿足使用者的需求。

對于產(chǎn)品類型，純寫字樓是最佳投資選擇。這一點(diǎn)被大多數(shù)的投資者忽略了，然而這點(diǎn)卻恰恰決定這投資的成敗。商住樓的興起一方面是總價(jià)低、門檻低，另一方面是商住兩用。然而恰恰是兩用的特點(diǎn)決定了商住樓的前景并不美妙，辦公和居住成為不可調(diào)和的矛盾體。寫字樓層高及電梯容量、數(shù)量、周邊配套設(shè)施，在高層的寫字間內(nèi)電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度及擁擠度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了。選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊全。

此外，寫字樓開發(fā)投資具有較強(qiáng)的投機(jī)性，的投資周期較長，在這段時(shí)期內(nèi)，市場狀況可能會(huì)發(fā)生很大的變化，與原來的預(yù)測發(fā)生很大的偏離。而且，寫字樓物業(yè)在建成之后通常以出租的方式經(jīng)營，投資回收期長，在這段時(shí)期內(nèi)，市場供需的變化都將對投資收益的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響。因此，從城市發(fā)展、規(guī)劃角度選擇潛力型區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品，保障投資的長線價(jià)值，是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

隨著昆明城市更新的加快，道路交通的不斷改善，城中村改造寫字樓物業(yè)的相繼入市，將會(huì)出現(xiàn)中高檔寫字樓投資良機(jī)，尤其是規(guī)劃的城市區(qū)域商業(yè)中心成為開發(fā)、投資的熱點(diǎn)區(qū)域。

由此可見，影響寫字樓物業(yè)市場的因素較為復(fù)雜，而通常寫字樓市場包括使用、投資和開發(fā)市場，三個(gè)市場互相聯(lián)系、互相作用，共同決定和影響了寫字樓市場的發(fā)展。寫字樓使用市場的供給和需求決定了市場租金、價(jià)格和空置率。寫字樓使用市場的信息會(huì)很快地反饋到投資市場，寫字樓租金和價(jià)格決定了寫字樓的投資價(jià)值。這種投資價(jià)值與開發(fā)成本的關(guān)系及投資者期望的投資收益水平帶動(dòng)了新寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)。寫字樓投資市場除受使用市場影響外，還會(huì)受更廣的資本市場的影響。投資者會(huì)將寫字樓與其他投資工具進(jìn)行權(quán)衡和比較，比較的結(jié)果最終會(huì)反映在投資者所要求的投資回報(bào)率上。滯后的供給影響寫字樓使用市場的供需關(guān)系、市場租金和價(jià)格，進(jìn)而影響寫字樓投資市場投資收益水平。

寫字樓市場互動(dòng)模型

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