商業(yè)地產(chǎn)在城市化進(jìn)程中扮演著越來(lái)越重要的角色，如何做好商業(yè)地產(chǎn)一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)�？茖W(xué)發(fā)展觀中強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展”，商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨著“如何又快又好發(fā)展”的必修課。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如同歷史前進(jìn)的車(chē)輪不可阻擋。大浪淘沙過(guò)后必然是百世流芳的精華。懂得并做好商業(yè)運(yùn)營(yíng)，才有資格站在“商業(yè)地產(chǎn)”這張牌桌上等待洗牌，否則，未等真正的洗牌來(lái)臨，便已折戟沉沙。綜觀昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史，不難看出，既是符合既定規(guī)律，又有過(guò)程中需要規(guī)避的短板，該部分尤須受到重視，不然不動(dòng)則已，動(dòng)則痛至身心。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨之際，你是否已做好準(zhǔn)備？是否察覺(jué)了自身的短板？

現(xiàn)狀一：牽發(fā)之痛——以營(yíng)銷(xiāo)扮運(yùn)營(yíng)

在商業(yè)地產(chǎn)中，營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)并重。商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)不會(huì)一次性獲得，營(yíng)銷(xiāo)故能夠?qū)崿F(xiàn)第一次利潤(rùn)，但商業(yè)地產(chǎn)更大利潤(rùn)的是來(lái)源于后期專(zhuān)業(yè)有效的運(yùn)營(yíng)手段�，F(xiàn)如今，名目繁多的運(yùn)營(yíng)方式在開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)宣傳中輪番上場(chǎng)：產(chǎn)權(quán)式商鋪、保障性商鋪、先招商后銷(xiāo)售、體驗(yàn)式商鋪和定制式商業(yè)等。在一件件華麗的外衣之下，是否是真正通過(guò)前期規(guī)劃、了解地塊屬性及盡可能保障投資客的利益等因素下提煉出來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式？開(kāi)發(fā)商的角色屬性提醒了營(yíng)銷(xiāo)概念不能與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)手段混淆，而是要與商業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作，在專(zhuān)業(yè)知識(shí)的指導(dǎo)下，通過(guò)靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力來(lái)使商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)。舉個(gè)例子，廣州最成功的商業(yè)項(xiàng)目是天河城廣場(chǎng)，被譽(yù)為“中國(guó)第一商城”。天河城集購(gòu)物、游覽、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體，名副其實(shí)地“把北京路搬進(jìn)了天河城廣場(chǎng)”，可以看作是全國(guó)最早的ShoppingMall。許多人看到了它的成功，便去學(xué)它，可是沒(méi)有看到它成功的核心因素，只是學(xué)表面的華麗，結(jié)果自食苦果。其實(shí)天河城的成功，本質(zhì)因素是它定位與經(jīng)營(yíng)策略的正確和全新消費(fèi)概念，恰恰吻合了ShoppingMall運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

現(xiàn)狀二：一生之痛——因投機(jī)失品牌

商業(yè)項(xiàng)目的生命周期是有規(guī)律可循的，一般前三年是培育關(guān)鍵期，四至五年是發(fā)展成熟期，五年以后便是調(diào)整升級(jí)繁榮期，真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)自于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。目前，昆明很多商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，避免不了存在一些概念性炒作和投機(jī)性開(kāi)發(fā)，為了快速回籠資金或追求短期盈利模式，往往忽略了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)其缺陷和危害逐漸暴露時(shí)，除使投資客信心喪失之外，更為嚴(yán)重的便是開(kāi)發(fā)商品牌口碑的缺失。皮洛士式的勝利萬(wàn)不可��！

現(xiàn)狀三：忤逆之痛——因體量擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

隨著昆明市城區(qū)的不斷擴(kuò)張和336個(gè)城中村的改造建設(shè)，意味著商業(yè)體量的放大，在不久的將來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)總量趨于飽和之時(shí)，則是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)期，可能會(huì)空置率上升，泡沫凸現(xiàn)，。在目前的實(shí)際開(kāi)發(fā)中，許多開(kāi)發(fā)商往往片面注重零售店鋪對(duì)整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華，不僅抬高了底商房?jī)r(jià)，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格（包括公寓、寫(xiě)字間等），從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，租購(gòu)需求減少，閑置率不斷上升。有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)的40余座城市，每年新增80多家購(gòu)物中心，一些人口只有20多萬(wàn)的城市卻建了幾個(gè)購(gòu)物中心。有的購(gòu)物中心一天流水只有1萬(wàn)元，不少購(gòu)物中心有場(chǎng)無(wú)市、有商無(wú)業(yè)，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù)，浪費(fèi)了大量資源。西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入1萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心單體規(guī)模才有3萬(wàn)～4萬(wàn)平方米，而現(xiàn)在我國(guó)一些中型二線(xiàn)城市的購(gòu)物中心平均單體量便達(dá)到了13萬(wàn)平方米，中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄就曾批評(píng)中國(guó)的購(gòu)物中心在盲目造大！

商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是達(dá)成開(kāi)發(fā)商、投資客和消費(fèi)者多方皆大歡喜的科學(xué)手段，在實(shí)際操作過(guò)程中，該發(fā)揚(yáng)的將矢志不渝的堅(jiān)持，要擯棄的則毫不猶豫的規(guī)避，不碰觸痛點(diǎn)，將是最明智的選擇！

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