根據(jù)規(guī)劃，25米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中設(shè)置。較大、超大體量的商業(yè)開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著昆明都市經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓也逐步放量。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)將是昆明樓市面臨的一道難題。如何破解難題，省外商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)昆明商用物業(yè)有哪些看法，又能給昆明業(yè)界帶來(lái)哪些觀點(diǎn)，摩根商業(yè)地產(chǎn)云南區(qū)總經(jīng)理范銘輝以及副總經(jīng)理易濤，詳解了昆明商用物業(yè)市場(chǎng)存在的六點(diǎn)不足，并建議昆明商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)性，招商應(yīng)該做在規(guī)劃立項(xiàng)之前。

一對(duì)商用物業(yè)的理解不足

“首先在于對(duì)商用物業(yè)的理解和認(rèn)識(shí)的欠缺。”易濤表示，商用物業(yè)應(yīng)該是一個(gè)融資平臺(tái)，比如，在城中村改造項(xiàng)目打造的城市綜合體中，項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)應(yīng)該是商業(yè)，而不是住宅銷售。

在長(zhǎng)期與開(kāi)發(fā)商打交道的過(guò)程中，易濤發(fā)現(xiàn)，昆明不少開(kāi)發(fā)商對(duì)商用物業(yè)的理解普遍不是很清晰。很多商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)商是從開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的理念仍停留在住宅地產(chǎn)上，銷售、迅速回籠資金仍是他們運(yùn)作商用物業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。另外，對(duì)商用物業(yè)的理解也停留在淺層次，你是城市綜合體，我就是次級(jí)區(qū)域中心，其實(shí)說(shuō)來(lái)說(shuō)去都是多種物業(yè)的簡(jiǎn)單組合。

易濤表示，與住宅物業(yè)不同，商用物業(yè)項(xiàng)目更強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性，對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期如何定位、資金實(shí)力、如何與資金市場(chǎng)對(duì)接、后期運(yùn)作等諸多方面都有較高的要求。

“事實(shí)上，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向物流、商貿(mào)，并不是傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)�！狈躲戄x認(rèn)為，昆明開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

二同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重

近幾年來(lái)，昆明樓市對(duì)城市綜合體的宣傳大行其道，不少號(hào)稱“shoppingmall”“l(fā)ivingmall”的新盤層出不窮。各種所謂綜合體的大量面市，帶來(lái)的是昆明樓市日益嚴(yán)重的產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化問(wèn)題。全能傳媒（上海）公司王利軍介紹，目前招商同質(zhì)化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯。首先是業(yè)態(tài)擴(kuò)張的同質(zhì)化，比如，同一片區(qū)內(nèi)多個(gè)新項(xiàng)目?jī)?nèi)都吸引了電影院入駐。

易濤分析，由于在開(kāi)發(fā)思路、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、后期經(jīng)營(yíng)等方面沒(méi)有較大差異，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。他建議，開(kāi)發(fā)商前期就應(yīng)該做好差異化、特色化的定位。

三不清楚商業(yè)的綜合價(jià)值

“商用物業(yè)與住宅是一體的，具有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)性�！狈躲戄x介紹，一般來(lái)說(shuō)，綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)是通過(guò)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)提升后期住宅的價(jià)值。現(xiàn)在昆明不少開(kāi)發(fā)商的做法則是，先用并不是特別高的價(jià)格賣住宅，回籠一部分資金，之后才是進(jìn)行商用物業(yè)招商。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商們的底氣不足，對(duì)商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有足夠的信心。

易濤表示，在綜合項(xiàng)目的營(yíng)銷過(guò)程中，需要改變以往先賣住宅的思路，其實(shí)住宅銷售的風(fēng)險(xiǎn)較小，只存在定價(jià)的問(wèn)題。先考慮運(yùn)作較難的商用物業(yè)這塊，如果成功運(yùn)作，后期住宅的價(jià)格能得到很大提升。顧剛也表示，招商、運(yùn)營(yíng)做得好，可以帶動(dòng)銷售，提升租金，甚至還將提升整個(gè)片區(qū)價(jià)值。

“如何做到與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)，商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)單位也需要深入考慮�！编嚂杂硎�，與周邊商業(yè)的共贏，也是商用物業(yè)項(xiàng)目綜合價(jià)值的一種體現(xiàn)。

四規(guī)劃與招商“倒掛”

不少開(kāi)發(fā)商運(yùn)作商用物業(yè)一般是先找規(guī)劃單位，然后報(bào)批，之后招商，走的是先產(chǎn)品后找市場(chǎng)的路子。有著不少商用物業(yè)樓盤操作經(jīng)驗(yàn)的易濤表示，操作商用物業(yè)項(xiàng)目更為科學(xué)的操作流程是：了解商家需求應(yīng)該在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃立項(xiàng)之前。首先，根據(jù)規(guī)劃條件，了解市場(chǎng)行情、主力商家的店面需求。有了這些前期準(zhǔn)備工作之后，再在如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化方面下功夫，仔細(xì)規(guī)劃，然后報(bào)批。形成了清晰的運(yùn)作模式之后，可以采取先期銷售部分次要商業(yè)、大部分持有的方式，用回收的部分流動(dòng)資金用作后期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

“還是應(yīng)該招商先行。根據(jù)商家的要求，采取定制性做法，適當(dāng)增、減持賣場(chǎng)面積，確定寫字樓產(chǎn)品的檔次。”鄧曉盈介紹，目前昆明商用物業(yè)主要的模式還是先引入主力店，然后通過(guò)主力店來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的其他招商，并吸引市場(chǎng)對(duì)住宅的關(guān)注度。

五產(chǎn)品與市場(chǎng)不對(duì)接

一般來(lái)說(shuō)，12年能收回投資，對(duì)投資客的吸引力最大，最多是15年。如果商用物業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)大大超過(guò)周邊物業(yè)的租金價(jià)值、售價(jià)，這樣的產(chǎn)品除非軟性配套做得非常出彩，否則產(chǎn)品無(wú)法與市場(chǎng)對(duì)接起來(lái)。據(jù)了解，呈貢新城的商鋪每平方米售價(jià)已經(jīng)上萬(wàn)元。

易濤給記者講了一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象：一方面是昆明本土企業(yè)大規(guī)模趕赴省外招商，另一面則是一些品牌企業(yè)在異地拓展因無(wú)法找到合適的場(chǎng)所而擱淺，這也是產(chǎn)品與市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)很好對(duì)接的例子。

六不善于合作

“昆明的開(kāi)發(fā)企業(yè)還是很愿意合作的，他們不惜遠(yuǎn)到省外去招商。但關(guān)鍵的問(wèn)題在于，昆明商用物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不專業(yè)，開(kāi)發(fā)商也不愿意分利�！币诐硎�，正是因?yàn)楫a(chǎn)品、理念等各方面問(wèn)題的存在，昆明商用物業(yè)項(xiàng)目的省外招商之路走得一直不是很順暢。

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