以購代租難行
經(jīng)過三個多月的寫字樓尋租，陳總認(rèn)為，市場上針對中小型企業(yè)設(shè)計的寫字樓非常匱乏，空間在200平米左右的寫字樓，在昆明有，但空出來的極少，市場上比較常見的要么是300到500平米的，中小企業(yè)用不了，要么就是60至70平米的，頂多就只能是工作室的規(guī)模。大的用不了，小的不夠用，中小企業(yè)處在夾縫中，處境很尷尬。
無奈之余，陳總與合作伙伴商議了一下，一致認(rèn)為，目前投資寫字樓很合算，不僅有增值前景，按當(dāng)前的租金計算，成本也能很快回收。于是，陳總的目標(biāo)轉(zhuǎn)向求購寫字樓。但走一圈之后就發(fā)現(xiàn)，雖然看起來目前在建的寫字樓很多，但可選擇購買的少之又少，像順城、俊發(fā)中心那樣的高端寫字樓顯然超出了中小型企業(yè)的購買能力范圍，并且很多開發(fā)商都選擇了自持寫字樓物業(yè)以備將來出租。
經(jīng)過篩選，陳總發(fā)現(xiàn)，唯一有可能達(dá)成購買的是一紅地產(chǎn)開發(fā)的一紅鉑金廣場，但在他一門心思想租的時候，對方說只賣不租，到陳總求租受挫，準(zhǔn)備買時，對方又說只租不賣了。最終，陳總考慮到該寫字樓的戶型和地理位置并無優(yōu)勢，最終既沒租也沒買。
購買純寫字樓不成，陳總想到買一套面積適中的住宅來作為辦公室，他在多方考察之后，認(rèn)為上東城的頂躍是適當(dāng)之選，180多平米的面積，外區(qū)域環(huán)境和其他條件也不錯。但他發(fā)現(xiàn)有一個最大的問題是，小區(qū)房屋單元入口有門警系統(tǒng)，將來員工上下班出入會很不方便。選擇其他住宅社區(qū)做辦公室顯然也存在相同的問題。
最后，陳總還是回到了求租寫字樓的漫漫征途上，目前，他的搜索范圍已經(jīng)擴(kuò)大到商住兩用的物業(yè)類型。
路漫漫其修遠(yuǎn)兮
結(jié)合自己的親身體驗，陳總說，昆明目前的寫字樓極其缺乏，未來的情況也不見得能有多少改善，辦公環(huán)境其實是比較糟糕的。他認(rèn)為，城中村改造雖然會釋放大量寫字樓物業(yè)，但因為受其自身成本所限，出來的價格肯定高，在戶型設(shè)計等方面關(guān)注的重點目標(biāo)客戶將主要在大中型企業(yè)，同樣忽略中小企業(yè)尤其是小型企業(yè)的辦公需求，陳總考察過南亞風(fēng)情廣場、志遠(yuǎn)城市綜合體等項目后，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這樣的端倪。
陳總說，中小企業(yè)的企業(yè)辦公將長期處在一個夾縫狀態(tài)，大部分不得不繼續(xù)以住宅樓代辦公樓，忍受其中的種種不便。但他同時也認(rèn)為，解決這種狀況的辦法也不是沒有，以在尋租過程中遇到的集豐寫字樓為例，把住宅院落承包下來，改裝以后以寫字樓的形式出租，環(huán)境和檔次都控制在一定的水平，定價也不高，填補(bǔ)了中小企業(yè)寫字樓市場的空白。他說，在開發(fā)商不屑于關(guān)注小型企業(yè)辦公市場的情況下，這不失為一個解決之道，剩下的就是誰對此有興趣，誰來分食這塊蛋糕的問題了。
記者手記：
昆明的寫字樓物業(yè)，在99世博會前夕瘋狂建設(shè)，建設(shè)總量超出了市場容量，帶來一場過剩危機(jī)，據(jù)云南省統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)顯示，2000年在昆明的法人單位僅22281家，50幢高層寫字樓共入住機(jī)構(gòu)1587家，入住率為55.4%，空置率達(dá)44.6%，如何把寫字樓租出去，在那段時間內(nèi)是業(yè)主最頭痛的問題。
危機(jī)的直接影響是之后的近10年內(nèi)，幾乎沒有開發(fā)商再問鼎寫字樓開發(fā)。但在這十年間，云南經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，寫字樓市場也悄然地發(fā)生著變化，可惜開發(fā)商的市場調(diào)研并不是那么充分，更多的是采取一種“有樣學(xué)樣，亦步亦趨”的低研發(fā)成本的開發(fā)思路，讓寫字樓市場出現(xiàn)了青黃不接式的饑渴，白白錯過了商機(jī)。
到2009年，昆明寫字樓建設(shè)集中放量，開發(fā)商卻又爭先恐后地往CBD、次CBD的高端市場里擠，都不愿低下高貴的頭顱看一下市場其他層面的需求。高端客戶畢竟有限，按二八規(guī)律，像陳總這樣以成本控制為第一要素的終究占大多數(shù)。屆時，昆明的寫字樓市場會不會出現(xiàn)冰火兩重天，高端寫字樓高空置率，中低端寫字樓供不應(yīng)求？
哪里有需求，哪里就有市場，寫字樓開發(fā)與其面對將來可能的高端寫字樓過剩危機(jī)，不如現(xiàn)在就關(guān)注一下陳總這個層面的需求，注重成本控制，研發(fā)出符合市場預(yù)期的平民化產(chǎn)品。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論