二、2010年12月房地產(chǎn)政策分析

在國(guó)家政策調(diào)控頻出的情況下，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年12月出現(xiàn)了銷售和租賃價(jià)格雙雙大幅上漲的局面。同時(shí)由于開(kāi)工時(shí)間的限制2011年上半年昆明市場(chǎng)供應(yīng)體量上市依舊不大，供需狀況短期不會(huì)改變，但是兩三年后樓盤將集中上市，屆時(shí)市場(chǎng)將出現(xiàn)一定變數(shù)。目前政府的財(cái)政收入仍舊依賴土地，所以土地財(cái)政結(jié)構(gòu)一天沒(méi)調(diào)整，地價(jià)就不會(huì)低，進(jìn)而商品房的價(jià)格也很難出現(xiàn)調(diào)整。

在昆明市本月出臺(tái)的一系列政策調(diào)控中我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)范市場(chǎng)行為，建立建全市場(chǎng)機(jī)制依舊是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，為此吸引了眾多企業(yè)在昆積極拿地。加大了未來(lái)兩三年后的市場(chǎng)供給。

重點(diǎn)政策解讀

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策

1、貨幣政策“適度寬松”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”——2010年12月3日中共中央政治局會(huì)議

政策要點(diǎn)：每年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月召開(kāi)。有關(guān)部門已經(jīng)就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的議題進(jìn)行調(diào)研討論，將對(duì)“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”進(jìn)行重新評(píng)估。這一政策組合在2011年很有可能被調(diào)整為“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。這一調(diào)整意味著貨幣政策繼續(xù)趨緊。中國(guó)央行在10月中旬啟動(dòng)了三年來(lái)的第一次加息。

政策評(píng)析：2011年——經(jīng)濟(jì)增速回穩(wěn)、通脹上升。2010年CPI創(chuàng)出新高，2011年整體是經(jīng)濟(jì)增速回穩(wěn)、物價(jià)上升的狀態(tài)。實(shí)際上，由于歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇低于預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)明年的外部環(huán)境并不好，2011年出口對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，已經(jīng)被明顯看低。但美聯(lián)儲(chǔ)力推的第二輪定量寬松政策，則將推高全球大宗商品價(jià)格，并傳導(dǎo)到中國(guó)。中國(guó)的通脹將是“成本推動(dòng)”和流動(dòng)性過(guò)剩推動(dòng)的復(fù)合。百姓的通脹預(yù)期是一個(gè)大問(wèn)題，政策上可能并不會(huì)旗幟鮮明地提高通脹目標(biāo)。

中國(guó)2008年底至2009年累計(jì)放出了10萬(wàn)億元人民幣的信貸。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上，中國(guó)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的一個(gè)明顯不同是就業(yè)形勢(shì)。目前美歐都在擔(dān)憂其高失業(yè)率，而中國(guó)到第三季度就已經(jīng)完成了2010年全年的就業(yè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)新增就業(yè)超過(guò)900萬(wàn)人，全年有可能達(dá)到1100萬(wàn)人，就業(yè)形勢(shì)非常好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部監(jiān)測(cè)的城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率，也從危機(jī)最嚴(yán)重時(shí)期大幅下降。這個(gè)就業(yè)形勢(shì)的背景，決定了中國(guó)可以采取更符合政策需求的緊縮政策，國(guó)家不用擔(dān)心失業(yè)率問(wèn)題。此外還有一個(gè)不同，美、歐、日面臨的通縮壓力，而中國(guó)是物價(jià)有較高的上漲壓力，這決定了中國(guó)在宏觀政策取向、宏觀政策退出戰(zhàn)略上選擇和發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)該不同。
國(guó)外寬松的貨幣政策，中國(guó)怎么應(yīng)對(duì)？是跟著寬松還是緊？如果跟著寬松的話，肯定是會(huì)造成更大的通脹壓力，更大的資產(chǎn)價(jià)格泡沫；但是緊的話，匯率升值壓力會(huì)很大。為此政治局會(huì)議明確了現(xiàn)在中國(guó)應(yīng)該尋求比較穩(wěn)健的貨幣政策，而不是和去年一樣寬松的貨幣政策。

2010年央行制定的M2增速為17%，但截至9月末M2增速達(dá)到19%，全年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)幾無(wú)可能。在信貸目標(biāo)上，年初厘定的7.5萬(wàn)億元人民幣信貸目標(biāo)也非常有可能被突破，截至9月末已經(jīng)實(shí)現(xiàn)6.3萬(wàn)億元，而且這一目標(biāo)只是表內(nèi)信貸規(guī)模目標(biāo)。

價(jià)格政策和數(shù)量政策的結(jié)合點(diǎn)，是被市場(chǎng)廣泛討論的熱錢問(wèn)題，即加息或升值會(huì)引來(lái)熱錢，放大流動(dòng)性總量。但熱錢進(jìn)入中國(guó)絕對(duì)不是奔人民幣美元利差來(lái)的，而是看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，以及中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化。如果利率水平有所提高，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格不急劇上升，反而熱錢不會(huì)流入。因此2011年中國(guó)實(shí)行“穩(wěn)健”的貨幣政策，回收過(guò)量市場(chǎng)資金是既定的事實(shí)。加息將在2011年根據(jù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)情況適度展開(kāi)。綜合來(lái)說(shuō)，貨幣政策回歸中性偏緊的定位，再考慮到明年還要維持一定的投資和在建規(guī)模，財(cái)政政策應(yīng)維持寬松的基調(diào)。

(二)信貸政策

1、《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》——2010年12月21日昆明市人民政府

政策要點(diǎn)：一、住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。二、保持繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%，套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。三、第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。第二套住房的認(rèn)定以人民銀行征信系統(tǒng)的住房貸款記錄為依據(jù)。四、停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。五、本規(guī)定自2011年1月1日起執(zhí)行。

政策評(píng)析：此次公積金新政中較大的變化是對(duì)公積金二套房客戶設(shè)定了較高門檻。停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)公積金貸款購(gòu)房首付的調(diào)整對(duì)樓市的影響不大。這一政策實(shí)際上是對(duì)新政的進(jìn)一步收緊與加強(qiáng)，用以彌補(bǔ)前期新政執(zhí)行效果不好、落實(shí)不力等情況。現(xiàn)在公積金貸款政策與商貸的政策并無(wú)二致。此次再次發(fā)文，只是中央表明抑制房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展的決心，旨在起到“敲山震虎”的作用。

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