原罪三:先有雞還是先有蛋--誰先誰后的蠱惑?
先有雞還是先有蛋,這對于昆明的土地規(guī)劃和土地推向市場的時機來講,并不是一道難解的哲學命題和生命科學問題。地球人都知道,在房地產開發(fā)市場上,基礎配套和聚集人流是第一位的,沒有這兩個條件,任何建立在這基礎之上的其他開發(fā),可以說都很難成功,或者說難度都會很大。北市區(qū)就是個典型的例子,在昆明市政府的早期規(guī)劃中,首先是大量的住宅規(guī)劃和開發(fā)建設,形成最基本的人居環(huán)境,在恰當的時機,以財富中心為典型的商業(yè)開發(fā),一下子引爆北市的投資發(fā)展機遇,這幾乎是一個經典的商業(yè)開發(fā)案例。到如今,整個北市區(qū)雖然還沒有完全成熟為一個板塊區(qū)域,但基本上人的城市活動,可以在區(qū)域內完成。
而環(huán)湖東路半島土地的規(guī)劃建設,完全和北市區(qū)的發(fā)展案例背道而馳。半島規(guī)劃為商業(yè)商務旅游,可是周邊的基礎配套和人居環(huán)境現狀基本上沒有任何的支撐,即便放眼到未來的幾年,半島周邊都很難形成成熟的商業(yè)商務所必需的人流環(huán)境。我們前面講到,半島對面“巫家壩機場片區(qū)-金源片區(qū)-五甲塘片區(qū)”強大的配套規(guī)劃支援,在未來的開發(fā)建設上遠遠滯后于半島的規(guī)劃和開發(fā)建設。這就置半島于孤島之中,商業(yè)商務和旅游所需的人流,遠離半島,這在開發(fā)建設上顯然就是一大忌諱。
負責環(huán)湖東路半島土地拍賣的星迪嘉拍賣公司副總經理黃衛(wèi)認為,雖然半島地塊僅一路之隔的“巫家壩機場片區(qū)-五甲塘片區(qū)-金源片區(qū)”有強大的住宅等配套規(guī)劃,但這一片區(qū)的開發(fā)建設比較滯后。因此,環(huán)湖東路半島先行拍賣建設開發(fā),顯然不現實。因為商業(yè)、商務、旅游需要強大的人流支撐,“巫家壩機場片區(qū)-五甲塘片區(qū)-金源片區(qū)”不能先行開發(fā)建設并形成成熟的人流環(huán)境,半島的商業(yè)、商務、旅游的規(guī)劃建設,就需要開發(fā)商付出不可預知的時間成本,而時間成本本身就是一個巨大資金付出的過程。
為何在這樣的情況下,政府急于推出半島土地的拍賣?根源還在于昆明大規(guī)模的城市建設太需要資金的后續(xù)支援。
再回來說原昆明市政府地塊。該地塊是主城中央CBD核心地塊,規(guī)劃體量巨大,基礎設施和人流都不成問題。這里面也有個時機的問題就是,由于地鐵施工,一條臨時便道從該地塊經過。據分析,假定該地塊成功以30億拍賣出去,需要一年后才能向開發(fā)商交接地塊。在這一年里,開發(fā)商買地的30億如果存在銀行,其利息按照最新調整的年存款利率計算,就是9900多萬元。那還有這一年的時間成本和機會成本,以及后續(xù)開發(fā)巨量資金投入和市場環(huán)境的風險呢?
當然,這并非就是說,因此就沒有人對此地塊感興趣,據了解,依然有三家企業(yè)愿意為此付出各種成本和風險。關鍵就在于,有多少家企業(yè)有能力接受這樣一塊地并有能力開發(fā)建設這樣一個大體量的項目?在規(guī)定的7個競買人的條件下,三家企業(yè)參與顯然是不夠的。因此接下來要講的就是競買人數限制的問題。
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