如果說2011年是昆明樓市波瀾不驚的一年，那么2012年絕對是最一波三折的一年。從春節(jié)前夕1月15日金尚俊園打響低價(jià)入市第一槍后，昆明樓市就陷入一個“低價(jià)入市”、大打價(jià)格戰(zhàn)的局面。各樓盤明戰(zhàn)的明戰(zhàn)，暗戰(zhàn)的暗戰(zhàn)，如江湖一般洶涌澎湃，以白云路片區(qū)最為激烈，繼而大戰(zhàn)的烽火十萬加急地向周邊蔓延。

不過才幾個月的功夫，價(jià)格戰(zhàn)就結(jié)束了，取而代之的是不動聲色的漲價(jià)開盤，以價(jià)換量似乎已成過去時(shí)，而隨著信貸政策的明確調(diào)整，在一定程度上刺激剛需群體，樓市的成交開始提升。

總體來看，2012年上半年，昆明樓市中心區(qū)（以二環(huán)為界）開盤項(xiàng)目最多，住宅房源所占比重最大，且每月新推房源量呈大起大落之勢，開盤均價(jià)在8000——9000元/平米的樓盤居多，“90”版戶型成交喜人。與之相反的是，上半年商業(yè)地產(chǎn)的推盤量很小，商鋪及寫字樓共推出1182間，40年產(chǎn)權(quán)公寓419套，三者的總和還不及住宅的19%。

23項(xiàng)目新推住宅8477套占房源總量的84.1%

截至6月30日，根據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1—6月，昆明市共有29個項(xiàng)目開盤，推出各類物業(yè)共計(jì)10078套。其中開盤產(chǎn)品為純住宅的項(xiàng)目19個（含別墅），開盤產(chǎn)品中既有住宅又有商業(yè)的項(xiàng)目4個，共推出住宅8477套（含別墅），占總房源量的84.1%；純商業(yè)開盤項(xiàng)目6個（含40年產(chǎn)權(quán)公寓），共推出商鋪及寫字樓1182間，40年產(chǎn)權(quán)公寓419套。

總體來看，2012年上半年昆明市新盤的推盤量可謂跌宕起伏。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1月昆明市新盤共推出房源1987套，2月推出房源遞減至566套，僅為1月的1/3多一點(diǎn)，3月推出房源1483套，4月推出房源最多達(dá)3380套，而5月又迅速下降至607套，6月推出房源又提升至2055套。

基于以上數(shù)據(jù)，可以看出新盤的推盤量從1月份開始就呈短波段式發(fā)展，相鄰的兩月推盤量總是一個月高一個月低這在昆明樓市并不多見。尤其是4月，昆明迎來了在一年一度的樓市“盛宴”——春季房交會，加之“金三銀四”本就是樓市的關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商們紛紛借機(jī)出貨，于是就出現(xiàn)銀杏金川、錦悅四季、香樟俊園、花好月圓二期、天怡峰景、西府景苑等12個樓盤在這短短的一個月內(nèi)集中推盤的局面。

值得一提的是，3月17日，位于廣福路中段的中天融域項(xiàng)目“秘密”開盤，推出的戶型面積73-141㎡。許多人聞訊趕往售樓部看房，結(jié)果現(xiàn)場的置業(yè)顧問告知當(dāng)天僅針對此前購買了認(rèn)籌卡的客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，具體的開盤地點(diǎn)、推出房源以及價(jià)格不便透露，故該項(xiàng)目的成交均價(jià)及推出套數(shù)無從查證。

住宅開盤均價(jià)多在8000——9000元之間

價(jià)格方面，根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1—6月，昆明市開盤的23個住宅項(xiàng)目的均價(jià)多在8000元/平米以上，其中8000——9000元/平米之間的開盤均價(jià)最多，達(dá)16次，開盤均價(jià)在在9000元/平米以上的7次，7000——8000元/平米之間9次，7000以下元/平米7次（城市山因開盤當(dāng)天所推出的房源為退臺洋房和疊加別墅，物業(yè)類型不同，均價(jià)不同，天怡風(fēng)景及云南映像花好月圓2期開盤當(dāng)天既有精裝房也有毛坯房，均價(jià)也不相同，因此這三個樓盤的開盤均價(jià)是分別統(tǒng)計(jì)了2次）。

此前，云南房網(wǎng)抄底2012昆明樓市系列觀察之二《昆明主城樓市各區(qū)域概算房價(jià)參考圖新鮮出爐》的報(bào)道中曾采用“價(jià)格=土地成本+建安成本+期間費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)商利潤”的粗略計(jì)算方式得出：一環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及衍射一環(huán)邊參考價(jià)格區(qū)間為7100-11000元/平米；泛一環(huán)至泛二環(huán)參考價(jià)格區(qū)間為5500-9900元/平米，均價(jià)7700元/平米左右；泛二環(huán)到泛三環(huán)參考價(jià)格區(qū)間為6200-12800元/平米，校準(zhǔn)參考均價(jià)大約7000元；北市副中心參考價(jià)格區(qū)間為3400-10200元/平米，校準(zhǔn)參考均價(jià)約7500元；南市副中心參考價(jià)格區(qū)間為6200-9600元/平米，校準(zhǔn)參考均價(jià)7500元；西市副中心參考價(jià)格區(qū)間為5500-9100元/平米，校準(zhǔn)參考均價(jià)6500元；高新區(qū)參考價(jià)格區(qū)間為5200-10000元/平米，校準(zhǔn)參考均價(jià)7000元；東南板塊參考價(jià)格區(qū)間為6000-11000元/平米，校準(zhǔn)參考均價(jià)6500元。

如果以此數(shù)據(jù)作為參照，那么2012年上半年昆明新盤的開盤均價(jià)大多都在參考區(qū)間的范圍內(nèi)，如處于一環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及衍射一環(huán)邊的葡萄街區(qū)，兩次開盤均價(jià)都在8500元以內(nèi)；處于泛一環(huán)至泛二環(huán)的廣基錦悅四季，開盤均價(jià)是7600元；東南板塊的新亞洲歡樂城也基本符合校準(zhǔn)后6500元參考的均價(jià)。

不過從各個樓盤實(shí)際的開盤均價(jià)來看，目前昆明市的新盤開盤均價(jià)還是有些偏高。以“6”、“7”字頭開盤的本來就不多，尤其在經(jīng)歷了4月開盤井噴之后，“以價(jià)換量”的價(jià)格戰(zhàn)就戛然而止，喘過氣來樓盤在二次或再次開盤時(shí)均價(jià)幾乎都有所上揚(yáng)。

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