專家點評

至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)田志余：高校地塊出讓關(guān)注度高，主要是來自于政府方面的集中組織出讓；但地塊成交的好壞，與其所屬高校無關(guān)，與其所屬區(qū)域成熟度有關(guān)。從成交情況來看，云南財經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）地塊，雖處昆明二環(huán)外，但其是昆明傳統(tǒng)的成熟區(qū)域，隨著吳家壩片區(qū)的日漸成熟及限高取消，區(qū)域內(nèi)的地塊價值也將逐步顯現(xiàn)；而這樣的情況也同樣可以在幾批的溢價地塊中得到印證。

價格

廣電大學(xué)（世博校區(qū)）樓面地價高達(dá)5736元/平方米

“地塊單價普遍過高，是很多開發(fā)商反映的共同問題；而價格過高也就意味著未來所要承擔(dān)的風(fēng)險更大�！必�(fù)責(zé)8批高校校產(chǎn)地塊推介會的昆明星迪嘉拍賣有限公司副總經(jīng)理黃衛(wèi)向記者透露。從地塊資料也可以看到，廣電大學(xué)（世博校區(qū)）的交易起價樓面地塊在4000元/平方米左右；云南財經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）交易起價樓面地價也在2750元/平方米左右。但從實際成交的情況來，由于高校校產(chǎn)單宗地塊面積較小、地塊區(qū)域內(nèi)可供地塊越來越較少等因素，讓房企也并不畏懼其“高單價”。

從已成交的7批地塊成交來看，就廣電大學(xué)（世博校區(qū)）地塊拍出本輪高校校產(chǎn)的最高樓面地價5736元/平方米。10月19日，該地塊有3位買家現(xiàn)場競價，經(jīng)過39輪競價，云南盛唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將地塊收入囊中，成交金額27774.3萬元，單價1750.78萬元/畝，溢價7200萬元，溢價率51%。目前，該區(qū)域內(nèi)多為高端地產(chǎn)產(chǎn)品匯集，地塊的整體區(qū)域價值亮點較多；而樓面地價位居第二的是云南財經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）地塊樓面地塊為5252元/平方米，拍賣當(dāng)天也同樣競爭激烈。

但這并不表示，高校校產(chǎn)均能夠高價“出閣”。目前已經(jīng)成交的冶金專科學(xué)校（北校區(qū)）的樓面地價就在1574元/平方米左右；遭遇流拍命運的交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院（王家營校區(qū)）的樓面地價則在697元/平方米左右。

未來即將再入市的廣電大學(xué)（龍泉校區(qū)）地塊的命運如何？據(jù)拍賣公司向記者透露，關(guān)注該地塊的企業(yè)較多；同時，地塊所在區(qū)域相對缺乏高端項目，未來以品質(zhì)取勝就是一條不錯的路子；同時，項目周邊中、高校資源匯集，打造學(xué)區(qū)房也同樣不乏賣點。

專家點評

至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)田志余：就地塊定價來看，這些地塊的價格并不低。而地塊是否值這個價，主要還是看區(qū)域的成熟度。就拿交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院（王家營校區(qū)）的地塊來看，未來區(qū)域成熟后，價值不可估量，但區(qū)域成熟的時間有多長，這是一個有風(fēng)險的選擇；同時，由于地塊面積較小，在配套及品質(zhì)方面也很難有提高。

企業(yè)/產(chǎn)品

地塊容積率偏高只能建成高層建筑

回看9月5日，云南高校處置地塊推介會上，有40余家開發(fā)商云集會場，也并不乏看到昆明本土實力地產(chǎn)企業(yè)身影。但從最終的成交結(jié)果來看，人們熟悉的開發(fā)企業(yè)不多，其開發(fā)產(chǎn)品在市場上有小有名頭的企業(yè)也并不多見。

從拿地企業(yè)來看，云南紅河遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司、云南英茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明優(yōu)盛投資有限公司、云南盛唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明版筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等幾家企業(yè)為本輪高校校產(chǎn)的所有者。

據(jù)知情人士透露，此次拿地企業(yè)多為州市地產(chǎn)企業(yè)，其欲進(jìn)軍昆明的野心很強，為的是實現(xiàn)企業(yè)與產(chǎn)品在形象力與實力方面的提升。盡管地塊出讓已經(jīng)塵埃落定，但就產(chǎn)品規(guī)劃，幾家企業(yè)均表示，由于規(guī)劃并未通過，對于產(chǎn)品定位并不適于向外透露。但從地塊的用地性質(zhì)、容積率及地塊周邊的區(qū)域條件來看，推斷其未來可能出現(xiàn)什么的產(chǎn)品也就略知一二。

作為賣地方在產(chǎn)品呈現(xiàn)方面是否會有什么意見及建議？“作為昆明主城區(qū)域內(nèi)的高校舊址，它曾經(jīng)是培養(yǎng)過無數(shù)青年英才，希望它們的未來也不能太掉品質(zhì)�！耙晃桓咝Ｘ�(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示。但就從地塊的規(guī)劃條件及地塊周邊情況來看，7批地塊的容積率普遍偏高，未來產(chǎn)品類型就少不了主要以高層為主。就拿單個地塊來看，云南財經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）地塊性質(zhì)為金融用地，容積率達(dá)最大值為5，結(jié)合其拍賣情況及周邊現(xiàn)在來看，成就高端寫字樓產(chǎn)品的可能性較大。在業(yè)內(nèi)人士看來，預(yù)計未來8批高校校產(chǎn)將集中打造“高樓或品質(zhì)住宅/商業(yè)產(chǎn)品”。

專家點評

昆明風(fēng)之鈴市場調(diào)查研究咨詢機構(gòu)CEO石遠(yuǎn)：總體來說，此次出讓的地塊，面積較小、體量不大，對于很多大型企業(yè)而言，可能不是很適合；而這樣的地塊及開發(fā)體量比較適合單盤開發(fā)盈利的中小企業(yè)；但從地塊的容積率及區(qū)域條件來看，小地塊、小批量，并不意味著小風(fēng)險。

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