近日，一份關(guān)于“我國(guó)住房空置率超兩成”的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告著實(shí)觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。以“大炮”任志強(qiáng)為代表的業(yè)界專家及大佬們，紛紛對(duì)這份報(bào)告提出了質(zhì)疑的聲音。由于目前我國(guó)住宅空置率并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義和數(shù)據(jù)，因此這樣的爭(zhēng)論永遠(yuǎn)得不到一個(gè)準(zhǔn)確的答案。但不可否認(rèn)的是，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國(guó)出現(xiàn)了不少“空置房”，甚至個(gè)別地方還演變成“空城”、“鬼城”。這不僅造成了大量社會(huì)資源的浪費(fèi)，更是引發(fā)社會(huì)大眾對(duì)投機(jī)炒房盛行、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)狀的不滿。高空置率與高房?jī)r(jià)并存的狀況，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，必須加以改善。
事件回顧任志強(qiáng)PK甘犁
在西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)甘犁發(fā)布的這份關(guān)于“我國(guó)住房空置率超兩成”的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中，報(bào)告以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，空置時(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房�；谏鲜鰳�(biāo)準(zhǔn)，報(bào)告對(duì)多套房擁有率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示2014年一季度我國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。更重要的一項(xiàng)數(shù)據(jù)是，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)此估算我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。
然而，認(rèn)為不可能有近5000萬(wàn)套空置住房的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直接反駁稱，從1989年房改開始計(jì)算，到2013年共竣工1.1億平方米，約1.1億套住宅。這其中房地產(chǎn)開發(fā)為6700萬(wàn)套。按1989年年舊房拆除量2.4億平方米推算，16年間約拆除30億平方米，則凈增加約70億平方米住房面積。根據(jù)城鎮(zhèn)化率及其第五次、第六次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)，即使計(jì)算上約非成套住房戶套比為1：1.01，城鎮(zhèn)住房供給和需求基本是持平的。因此，任志強(qiáng)認(rèn)為甘犁團(tuán)隊(duì)調(diào)查的4898萬(wàn)套空置房絕無(wú)可能。
多方面因素造就“空置房”
由于目前我國(guó)住宅空置率并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義和數(shù)據(jù)，因此我們無(wú)法評(píng)判誰(shuí)是誰(shuí)非。但是，從雙方羅列出的兩組數(shù)據(jù)中，不難看出我國(guó)現(xiàn)階段確實(shí)出現(xiàn)了不少“空置房”。那么，造成空置的原因是什么？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，造成空置房的原因主要有三個(gè)方面：一是投資而非自住，一個(gè)業(yè)主持有三套或以上物業(yè)，一旦非自住物業(yè)無(wú)法順利出租，就空置下來(lái)；二是發(fā)展商在售項(xiàng)目經(jīng)過(guò)幾年的銷售，仍舊未售出的單位，形成空置；三是房屋因經(jīng)濟(jì)糾紛被法院查封或凍結(jié)而形成的空置。
按理說(shuō)，在正常情況下投機(jī)者會(huì)因?yàn)楦呖罩寐手共讲磺�。然而，中�?guó)樓市卻存在一個(gè)怪象，就是空置率居高不下，而房?jī)r(jià)還持續(xù)走高，兩者形成了鮮明的對(duì)比。針對(duì)樓市的這些特殊情況，專家分析其產(chǎn)生原因在于四個(gè)因素。一是在目前物價(jià)高漲、通脹預(yù)期較高的情況下，我國(guó)實(shí)際利率持續(xù)為負(fù)，導(dǎo)致貨幣需求下降，投機(jī)沖動(dòng)上升；二是大量的灰色收入需要“安全”的庇護(hù)所；三是中國(guó)大眾從未經(jīng)歷過(guò)全局性房地產(chǎn)泡沫。此外，還有一些投機(jī)者認(rèn)為，政府不會(huì)眼睜睜看著房?jī)r(jià)回落。
“空置房”問(wèn)題專家支招
按照國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)，房屋空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，應(yīng)采取一定措施，加大銷售力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。多數(shù)社會(huì)民眾認(rèn)為，正是由于這些買了房不住的投機(jī)炒房客的存在，推高了房?jī)r(jià)。因此，空置房多的現(xiàn)象在社會(huì)上引起了強(qiáng)烈反響，并一度引發(fā)民間自發(fā)“曬黑燈、查電表”集體行動(dòng)。盡管目前相關(guān)部門對(duì)“空置房”的定義和統(tǒng)計(jì)數(shù)量并沒(méi)有明確說(shuō)法，但是“空置房”大量存在已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。要想化解因此可能引發(fā)的社會(huì)矛盾，最終還是要落腳于解決“空置房”問(wèn)題上。
為此，專家建議可以從四方面著手。首先，有效控制“空置房”的增量面積�？刂啤翱罩梅俊钡脑隽棵娣e，除了靠開發(fā)商對(duì)商品房的精準(zhǔn)營(yíng)銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上進(jìn)行控制和把握。政府應(yīng)該有效合理地實(shí)施商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)大幅度增加商品房供給量，出現(xiàn)供過(guò)于求，變成將來(lái)的“空置房”；其次，快速消化現(xiàn)有“空置房”的存量面積，將其基數(shù)減到最小。可以征收房屋空置稅，從而促使業(yè)主將房屋出租，以增加出租市場(chǎng)的供應(yīng)量，減輕租房者的租房負(fù)擔(dān)。此外，還可以通過(guò)一些優(yōu)惠政策刺激“空置房”的消化；第三，有效控制投資炒房行為，繼續(xù)有針對(duì)性地執(zhí)行限購(gòu)政策，并采取相關(guān)措施，以防止、打擊惡意爆炒房?jī)r(jià)，從而倒逼“空置房”上市形成供應(yīng)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回落；第四，嚴(yán)格打擊開發(fā)商捂盤惜售等行為，促使開發(fā)商開盤銷售，降低開發(fā)商捂盤形成的“空置房”。（文/關(guān)敏）
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