《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》近日印發(fā)，《意見》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。這也是中央層級文件首次對詬病已的封閉社區(qū)模式“開刀”。
中國的小區(qū)不同于美國紐約的街區(qū)(美國也有很多封閉小區(qū))，就在于中國的小區(qū)大多是封閉的。這些上世紀90年代以來建成的封閉小區(qū)，又不同于世紀50年代單位“圈大院”，是因為這些小區(qū)基本上是開發(fā)商購地建起的。
這些小區(qū)之所以要封閉，一者是開發(fā)商圈來的地，冠個小區(qū)的名字，其實是一個產(chǎn)品;二者便于物業(yè)管理，保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全;三者與物權(quán)有密切關(guān)系，從《物權(quán)法》來說，所有在這個樓盤購買了房子的業(yè)主，都是該小區(qū)土地及設(shè)施的所有者，該小區(qū)的公共地土為業(yè)主購房里配套公攤面積的一部分。
嚴格意義上說，小區(qū)的道路、綠化等均屬于小區(qū)業(yè)主共同的私有財產(chǎn)，為了維持小區(qū)公共綠化和設(shè)施的正常運行，業(yè)主每月都交付一定的物業(yè)管理費用。因此，客觀上要求將小區(qū)封閉起來歸業(yè)主使用或享受，“私人宅地，非請莫入”，并非沒有道理。
而開放住宅小區(qū)，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，市政接管，就是化私為公，將原則上屬于業(yè)主的財產(chǎn)，且這些前期業(yè)主付費的維護的綠化和道路，一下子充公了。假如沒有相應(yīng)的補償機制，等于業(yè)主出錢修設(shè)施，卻被無償使用，私人財產(chǎn)被強行占用，與《物權(quán)法》沖突，只能令《物權(quán)法》哭暈在廁所。
再有，小區(qū)開放之后，物業(yè)該如何管理?費用該如何分攤?業(yè)主的安全如何保障?這些都必須要有令人信服的制度安排。因為涉及到私人財產(chǎn)問題，具體政策的出臺，還應(yīng)該遵守嚴謹?shù)牧⒎ǔ绦颍瑧?yīng)該廣泛征求公眾意見，必須要讓物權(quán)主代表參與決策過程，方可謂公開公正。
現(xiàn)在，小區(qū)放開的主要原因，是解決城市交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用，這與目前城市規(guī)劃不合理，城市住宅小區(qū)建設(shè)無序擴張有關(guān)。其結(jié)果一方面造成小區(qū)對城市空間的割裂，造成城市里很多地方道路不通、不暢，城市空間擁擠不堪;另一方面，是城市空間和資源的巨大浪費。據(jù)報道，2000-2010年，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴張了60%多，空間利用低下，造成公共資源的巨大浪費(數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)自2016-02-22《南方都市報》)。
而中國的城市化進程還在深入之中，如今中國的常住人口城鎮(zhèn)化率已達到55%，7億人生活在城鎮(zhèn)，到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率還將提高到60%。如何提高城市空間和資源的利用效率，如何營造和諧共生的城市空間，如何解決城市人群的相處，確實是一個亟待解決的問題。
正是基于這種現(xiàn)實的考量，一些學者如北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁先生提出，中國城市化的下一程要在提高密度上做文章。
周其仁先生在2015年4月24日，做客北大國發(fā)院博士論壇(新華網(wǎng)思客講堂)并發(fā)表演講，其中就舉了一個例子：比如上海靜安寺旁有一條狹長的巷道，以往是常年封閉的，后來把它打通了，巷道兩邊開發(fā)成小鋪子，現(xiàn)在成為一個很受歡迎的時尚步行街。他從這一個例子來證明城市需要放開，需要增加承載力，需要激發(fā)活力，需要在密度上做文章。
這不是沒有道理，國外也可以找到成功的經(jīng)驗和案例，中國城市、尤其是大城市挖潛，恐怕不能再走“攤大餅”的模式，而是走“高密度”之路，怎么樣將城市空間和資源發(fā)揮出最大效益。
很顯然，這樣的觀點已經(jīng)為中央所認可，去年12月的中央城市工作會議首次提出的“緊湊城市”概念，就是想用這個來作為破解城市無序擴張的新理念。而現(xiàn)在《意見》的出臺，正是這種新理念推行的落腳之策。可以預見，中國城市化的下一站將在“緊湊”上大做文章，放開小區(qū)，尤其是一些巨無霸型的小區(qū)，已難于避免。
然而，我們還是要說，目前封閉的、割裂城市空間，或是浪費城市資源的小區(qū)，導致城市擁護不堪，既不便利，又不宜居，并非是業(yè)主造成的，是過去城市規(guī)劃失當造成的，是片面追求土地財政，任由開發(fā)商野蠻生長造成的，這個后果不能由購房的業(yè)主來承擔。
現(xiàn)在要修正土地城市化的理念，提高城市土地空間密度，勢必要擠壓原本由業(yè)主花錢購買的土地空間，這種擠壓應(yīng)該用市場的而不是行政的辦法，通過補償贖買的辦法來解決。只有這樣，才可能合理合法，令人信服，絕不能以公共名義侵奪私人財產(chǎn)，“風能進、雨能進、國王不能進”的私有財產(chǎn)神圣性必須得到堅決捍衛(wèi)，無論我們推進任何目標正確、出發(fā)點善良的公共政策，都不能偏離“依法治國”的軌道。
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