“年內(nèi)凈利潤跌54.8%，股東應(yīng)占利潤大跌67.6%”，即便在半個月前雅居樂已發(fā)布溢利預(yù)警公告提前給媒體打了預(yù)防針，但最終在2015年度業(yè)績會上公布的這一數(shù)據(jù)依然使得“毛利率”、“去庫存”成為業(yè)績會上多次被提及的焦點。
3月22日下午，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2015年年度業(yè)績會在香港舉行，作為主席兼總裁的陳卓林依例出席，同時出現(xiàn)的還有首席財務(wù)官、副總裁兼公司秘書的張森、以及運營中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君。
“2015年雅居樂銷售回款逾400億元，回款率由前一年的55%提升到了70%，而且目前現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金及銀行存款總額增加了14.9%至131億元�！痹谧鳂I(yè)績總結(jié)時，李雪君的PPT上最先出現(xiàn)了這兩個數(shù)據(jù)。
然而，盡管去年回款和現(xiàn)金流都有向好的表現(xiàn)，430億的營業(yè)額也比2014年增長了12.2%，但提到毛利率和利潤的，卻始終是雅居樂今年業(yè)績會上“躲不過的坎”。
毛利率大跌13%
降價去庫存、人民幣貶值導(dǎo)致匯兌虧損11億元是此前業(yè)績預(yù)警時雅居樂給出的利潤下降原因，在業(yè)績會媒體提問前，李雪君和陳卓林又先后解釋了一次。
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2015年，營業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內(nèi)利潤23.02億元，比前一年得50.91億元減少了54.8%，股東應(yīng)占利潤則下跌67.6%至13.9億元。
物業(yè)銷售方面，2015年雅居樂確認銷售金額為414.21億元，確認銷售建筑面積479.3萬平方米，確認銷售均價為每平方米8642元，而2014年，雅居樂確認銷售的均價是每平方米9278元。
對此，李雪君表示，去年下調(diào)銷售價格是因為積壓的存貨太多，不得不以價換量去庫存，有些甚至虧本都要賣。不過，犧牲利潤降價跑量雖是無奈之舉，效果卻是明顯的�！澳壳澳切┐尕浺呀�(jīng)賣得差不多了，還剩些尾貨。”陳卓林后來補充道。
據(jù)透露，雅居樂2016年全年可銷售的貨量達到806萬平方米，預(yù)計銷售額達到46億，而其中此前的存貨僅160萬平方米，2015年12月31日前拿到預(yù)售證但還未銷售的貨量大約只占三分之一，其余均為新貨。
因此，已經(jīng)沒有此前庫存壓力的雅居樂已經(jīng)開始逐漸回調(diào)銷售價格，“2016年會慢慢漲回到一萬元每平方米左右�！�
而對于因人民幣貶值造成的11億元匯兌虧損和債務(wù)結(jié)構(gòu)改變，雅居樂方面表示，2016年將會對融資架構(gòu)作出調(diào)整。
截止目前，雅居樂總借貸額為400.3億元，其中境內(nèi)債務(wù)占比47.4%，境外債務(wù)占52.6%。其中將于2016年上半年到期的債務(wù)達到121億元，下半年則為43.87億元，不過目前已償還53億元。
也就是說，接下來一年，雅居樂仍需要償還約112億元，但據(jù)數(shù)據(jù)顯示，這其中涉及到的境外銀行借款有28億元。因而，為了減少人民幣匯兌帶來的損失，2016年前3個月，雅居樂就開始了頻繁的境內(nèi)發(fā)債、貸款融資同時償還境外債務(wù)等對沖動作，“我們目前還申請了150億元的熊貓債。”
100億購地資金
“2015年是最糟糕最難過的一年。”陳卓林在業(yè)績會上感慨，“不過，那已經(jīng)過去了�！�
陳卓林坦言，在壓力巨大的2015年，能做到400億元以上的營業(yè)額其實他覺得已經(jīng)不容易了，但最艱難的一年已經(jīng)過去，2016年雅居樂將加大去化速度，同時提升現(xiàn)有項目的價格、品質(zhì)等各方面，并且，“2016年我們會拿出100億元的資金來補充土地�！�
陳卓林說出這100億元后，有個媒體隨后第一個問題便是，“我想確認一下，您剛才說今年的要改變前兩年審慎的拿地策略，所以今年的拿地的資金會提高到100億元？”
而陳卓林轉(zhuǎn)過頭和旁邊的李雪君耳語了幾句，然后肯定地說出了100億元這個數(shù)字。
從公布的數(shù)據(jù)來看，2015年全年，雅居樂僅在長沙和廣州分別拿了一宗地，兩地塊建筑面積共約21.15萬平方米，而拿地總價為15.37億元。
據(jù)資料顯示，截止目前，雅居樂的土地儲備量達到3487萬平方米，而平均樓面地價僅1117元/平方米。
換言之，雅居樂2016年預(yù)備的100億元拿地金額是去年的近6倍。
陳卓林解釋道，雅居樂剩下的尾貨都會在上半年清掉，而新推的項目大部分都具有升值空間。再者，“去年該減價的都已經(jīng)減了，現(xiàn)在大概90%的項目都在漲價�！�
陳卓林還特別提到，將重點關(guān)注目前房地產(chǎn)市場價格增長勢頭較好的深圳周邊城市如中山、惠州等，以及廣州、佛山、鄭州、南京、杭州等一二線城市。
尤其京津冀區(qū)域，“我們已經(jīng)進駐3年了，但一直都下不了手�！本┙蚣降母叩貎r一直是雅居樂想碰但卻又不敢碰的主因，不過，在目前銷售回款率達到70%，且現(xiàn)金流健康，“2016年有信心做到450億元�！钡那闆r下，陳卓林又開始了進駐京津冀的規(guī)劃，而且表示，希望在2016年后的三年內(nèi)回歸京津冀。
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