五天時間中斥資近百億元拿地，在萬科身上并不是常見的舉動。
10月13日-17日，萬科在大連、天津、福州土地市場累計花費90.05億元接連競得三宗地塊。從競拍結(jié)果來看，上述三宗地塊溢價率均超過100%。
其中，10月14日，萬科以總價74.5億元摘牌天津市西青區(qū)一宗宅地，樓面價約合22860元/平方米，溢價率達107%。根據(jù)萬科的公開資料顯示，該地塊是其2016年以來獲得的總價最高的新增項目。
過往在土地市場拍賣中表現(xiàn)得謹慎理性的萬科，在近幾場競買中似乎轉(zhuǎn)變得更為進取。與之緊密相關(guān)的一個細節(jié)，是萬科在2016年中已經(jīng)遭遇近三年來土地儲備的最低點。
截至2016年6月30日，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積合計3582.0萬平方米，是2012年以來的最低點。而在2016年上半年，萬科的銷售面積已達到1409.0萬平方米。
萬科土地儲備方面的情況，也正在引起投行的關(guān)注。10月，瑞銀發(fā)布研報指出，萬科各方股東的緊張關(guān)系已經(jīng)影響了萬科成立合資企業(yè)的能力，而其需要靠合資企業(yè)維持低土地成本。
高溢價加倉
10月13日，萬科以總價4.18億元、溢價率115.68%競得大連甘井子區(qū)編號為大城（2016）-6號綜合地塊，成為大連土地招拍掛溢價率最高的紀錄。據(jù)測算，該地塊扣除掉配建的租賃住房、地下停車場、公共配套設(shè)施等開發(fā)商不可售建筑面積，樓面價約合10174元/平方米。
10月14日，天津市迎來西青區(qū)張家窩宅地津西青（掛）2016-03號出讓。最終萬科經(jīng)過58輪競價，以總價74.5億元摘牌，樓面價約合22860元/平方米，溢價率達107%。
該地塊位于西青區(qū)賽達大道北側(cè)，用地性質(zhì)是城鎮(zhèn)住宅、科教用地，總用地面積167723.30平方米，規(guī)劃建筑面積329236.60平方米，城鎮(zhèn)住宅用地容積率1.01-2.0，科教用地容積率0.7，起始價36.03億元。
緊接著，在10月17日，萬科再次以11.37億元奪得福州長樂2016拍-5號地塊，溢價率127.4%，樓面價約為10581元/平方米，成為長樂新地王。
加上10月17日萬科同時在濟南獲得的另外2宗土地，僅在10月份，萬科在土地市場的拿地金額達到94.95億元。
短時期內(nèi)接連的高溢價高樓面地價拿地行為，對萬科而言并不常見。觀點地產(chǎn)新媒體據(jù)萬科公布資料統(tǒng)計，截至9月份，2016年以來萬科新增項目中權(quán)益地價超過30億元的項目僅有2個。
今年以來，萬科新增項目拓展力度不小。2016年上半年萬科獲取新項目70個（2015年上半年新項目為26個），總建筑面積1260.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積848.8萬平方米，權(quán)益地價總額約465.8億元，新增項目均價為5488元/平方米。
但萬科的土地儲備并沒有上升，而是呈現(xiàn)下降趨勢。截至2016年6月30日，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積合計3582.0萬平方米，是2012年以來的最低點。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，2013年中期、2014年中期及2015年中期，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積分別為4123萬平方米、3986.3萬平方米、3678.3萬平方米。而2013年末、2014年末及2015年末，這一數(shù)字分別為4495萬平方米、3801萬平方米以及 3976萬平方米。
土儲成本隱憂
2016年上半年，萬科的銷售面積為1409.0萬平方米。按照2016年中期的3582.0萬平方米計算，萬科現(xiàn)有土儲大約只能覆蓋兩年左右的開發(fā)。
相較于恒大、碧桂園、保利等破億的土地儲備，萬科一直保持在兩年左右開發(fā)水平的土地儲備顯得有些“另類”。
早在2015年初，瑞銀、中信證券、國海證券等機構(gòu)就曾發(fā)布報告，對萬科土地儲備不足的情況表示擔(dān)憂。由此也曾引發(fā)市場對于萬科可銷售資源并不充裕，能否維持行業(yè)規(guī)模第一的討論。
有分析認為，萬科保持謹慎的土地儲備，與其模式和策略相關(guān)。一方面，快速開發(fā)銷售模式是萬科的優(yōu)勢，合理的土地儲備可以其保持快速應(yīng)對市場變化調(diào)整的空間，另一方面，土地儲備的水平也讓萬科的存貨水平控制在較為合理的區(qū)間。
與此同時，通過合作和小股操盤等方式，萬科能夠在較低的土地成本下進行項目拓展。
不過，萬科維持多年的這種“貨如輪轉(zhuǎn)”的節(jié)奏，顯然沒有預(yù)想到會遭遇“股權(quán)之爭”所帶來的干擾。
10月開局，恒大與萬科的規(guī)模排位換位。在第三季度中迅速拉短與萬科銷售金額差距的恒大，成功在9月份實現(xiàn)超越萬科，成為行業(yè)規(guī)模第一。
有分析師則向觀點地產(chǎn)新媒體表示，在下半年中，萬科依然保持著每月超200億元的銷售，但由于股權(quán)層面的紛爭，管理層在項目及銷售層面的精力必然不若過往專一，而這種整體節(jié)奏的錯步或許就影響了“金九銀十”旺季的銷售表現(xiàn)。
而在另一方面，土地市場的隱憂也在浮現(xiàn)。瑞銀近日研報認為，萬科管理層及股東分歧持續(xù)將近一年，今年8月引入恒大及力信資本，雖然有助于支持股價，但令股權(quán)結(jié)構(gòu)進一步復(fù)雜化。
瑞銀認為，萬科各方股東在深鐵交易的分歧仍未解決。而另一方面，各方緊張關(guān)系已經(jīng)影響了萬科成立合資企業(yè)的能力。
在2015年年報中，萬科曾表示，鑒于公開市場土地價格不斷攀升，公司對存量土地市場保持密切關(guān)注，合作對象和方式更加多元化。
合作顯然是萬科獲取新項目的重要渠道。但在2016年中期業(yè)績會上，萬科管理層已表示，由于股權(quán)之爭，6月底至8月初，公司已有31個合作項目因股權(quán)問題而被要求變更條款、暫緩?fù)七M或考慮終止合作。
當(dāng)降低土地成本的合作模式蒙上陰影后，萬科面對的或許就是當(dāng)前競爭更加激烈的土地市場。瑞銀認為，因需要靠合資企業(yè)維持低土地成本，如果萬科無法補充土儲將影響其長期盈利能見度及股本回報率。
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