1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況
2018年昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5206.90億元，同比增長(zhǎng)8.40%；CPI增速1.70%；全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持合理區(qū)間，社會(huì)消費(fèi) 穩(wěn)中趨緩，企業(yè)效益較快增長(zhǎng)，居民增收保持穩(wěn)定。
1.1.2 昆明經(jīng)濟(jì)概況
2018年昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2787.41億元，同比增長(zhǎng)10.0%；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額13618.77億元，同比增長(zhǎng) 0.9%。
2018年昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成4449.93億元，同比上漲5.50%；房地產(chǎn)投資額為1839.88億元，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的41.35%。
1.2.2 2019年3月昆明重要政策
1.2.4 昆明政策解析
昆明市出臺(tái)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展“20條意見(jiàn)”
摘要：日前，昆明市政府印發(fā)《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展20條措施的意見(jiàn)》，從持續(xù)擴(kuò)大有效投資、堅(jiān)決 打贏工業(yè)攻堅(jiān)戰(zhàn)、加快培育增長(zhǎng)新動(dòng)能、充分挖掘消費(fèi)市場(chǎng)潛力、持續(xù)擴(kuò)大改革開(kāi)放等5方面提出20條措施，進(jìn)一步激發(fā)活力、釋放潛力、優(yōu)化環(huán)境，促進(jìn)昆明經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中有關(guān)土地市場(chǎng)培育，昆明市提出今年要確保新增儲(chǔ)備土地3.8萬(wàn)畝、供應(yīng)3.6萬(wàn)畝以上，解決項(xiàng)目缺地、等地困境，其中主城區(qū)要完成不少于7400畝的住宅用地供應(yīng)。加大高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、呈貢 信息產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃調(diào)整，挖掘用地潛力。加快“三舊”改造連片開(kāi)發(fā)和城中村改造步伐，拓展城市發(fā)展空間，確保2019年完成800萬(wàn)平方米“三舊”改造拆遷，拆除2500萬(wàn)平方米違法違規(guī)建筑，加快實(shí)施“騰籠換鳥(niǎo)”。
銳評(píng)：如果能夠?qū)崿F(xiàn)，今年昆明主城的住宅用地供應(yīng)將比去年增 加25%，將解決項(xiàng)目缺地、等地困境，土地價(jià)格上漲的壓力也得到緩解；市場(chǎng)方面，這將大大緩解昆明市房?jī)r(jià)的上漲壓力，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)供求；加大高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、呈貢信息產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn) 開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃調(diào)整，這些重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展將得到提速；加快“三舊”改造連片開(kāi)發(fā)和城中村改造步伐，停滯項(xiàng)目得以盤(pán)活，舊城改造提速，城市改頭換面，更多的企業(yè)將得到發(fā)展的機(jī)會(huì)。
1.2.4 昆明政策解析
昆明市下放土地審批權(quán)給主城5區(qū) 土地供應(yīng)或提速
摘要：昆明市政府公報(bào)，昆明最新的土地市場(chǎng)管理規(guī)定已經(jīng)生效。土地出讓新規(guī)亮點(diǎn)是，昆明市政府將把五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西 山區(qū)、呈貢區(qū)和陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)的具體建設(shè)項(xiàng)目土地供應(yīng)審批權(quán)授權(quán)給屬地政府（管委會(huì)），由屬地政府負(fù)責(zé)土地供應(yīng)審批和批后監(jiān) 管職責(zé)，繼續(xù)下放土地出讓審批權(quán)限；新規(guī)明確禁止為開(kāi)發(fā)商“量身定制”土地，昆明市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓條件由屬地政 府審批確定，禁止違規(guī)設(shè)定準(zhǔn)入條件、競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)等影響交易；禁止根據(jù)事先的招商、投資等協(xié)議為依據(jù)“量身定制”，擾亂土地出讓 程序。對(duì)擬出讓地提出了新的要求，如規(guī)定地塊必須達(dá)到“凈地”條件，確保地塊征收補(bǔ)償落實(shí)到位、土地權(quán)屬清晰、具備開(kāi)發(fā)條件等 等。對(duì)于工業(yè)、商業(yè)綜合體、高檔酒店、高端商務(wù)辦公等項(xiàng)目用地，可以在保證公平公正前提下，結(jié)合產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、規(guī)劃建設(shè)、管理營(yíng)運(yùn)等要求設(shè)置出讓條件。同時(shí)鼓勵(lì)信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓方式取得未動(dòng)工項(xiàng)目土地使用權(quán)。
銳評(píng)：此舉的目的一：把土地審批權(quán)授予各區(qū)，這樣將會(huì)加速土地供應(yīng)速度，也會(huì)刺激各區(qū)之間的土地交易競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商將有更多拿地的機(jī)會(huì)；此舉的目的二：禁止為開(kāi)發(fā)商“量身定制”，雖然土地類似的規(guī)定在以往的 土地出讓管理制度中早已有之，而實(shí)際上在具體的土地交易中，相關(guān)機(jī)構(gòu) 為大型開(kāi)發(fā)商變相“量身定制”的做法卻屢見(jiàn)不鮮，中小企業(yè)往往知難而退，此次昆明市土地新規(guī)再次強(qiáng)調(diào)公平出讓，如果操作執(zhí)行到位，則有更多的中小企業(yè)能參與其中；此舉的目的三：昆明此前拿了地但久久沒(méi)有動(dòng)工的擱淺項(xiàng)目，也將有機(jī)會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地的方式得以盤(pán)活。
1.2.4 昆明政策解析
昆明多家銀行首套房貸款利率下調(diào)至上浮10%
摘要：自深圳首套房貸款利率回調(diào)之后，記者從昆明市多家銀行了解到，首套房貸款利率已由此前的基準(zhǔn)利率上浮15%降至 上浮10%。一國(guó)有商業(yè)銀行云南省分行個(gè)貸中心人士表示，由于供求關(guān)系發(fā)生變化，今年以來(lái)住房貸款利率已經(jīng)趨于平穩(wěn)，雖然部分銀行仍然對(duì)外表示首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率15%，但若是綜合條件達(dá)標(biāo)的話，銀行也會(huì)酌情給予基準(zhǔn)利率上浮10%的優(yōu)惠。在建行、郵儲(chǔ)銀行、中行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，記者了解到，今年春節(jié)后，商業(yè)銀行首套房貸款利率已調(diào)整為基準(zhǔn) 利率上浮10%�！叭羰强蛻舻男庞们闆r好、償貸能力強(qiáng)的話，向銀行申請(qǐng)后，首套房貸款利率能夠獲得基準(zhǔn)利率上浮10%的優(yōu)惠。昆明市大多數(shù)國(guó)有商業(yè)銀行給予基準(zhǔn)利率上浮10%的優(yōu)惠，但部分股份制商業(yè)銀行仍然是首套房首付20%，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%-15%。雖然各家銀行都紛紛對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，但卻并未對(duì)二套房貸款利率進(jìn)行太大幅度的調(diào)整，仍為首付40%-45%，利率為基準(zhǔn)利率上浮15%-20%。
銳評(píng)：今年房貸利率下降是大概率事件，目前雖然只有個(gè)別銀行能夠明確給予基準(zhǔn)利率上浮10%的優(yōu)惠，但市場(chǎng)整體下調(diào)首套房、二套房貸款利率的時(shí)間應(yīng)該不會(huì)長(zhǎng)，從現(xiàn)在市場(chǎng)的資金情況以及 樓市的成交量來(lái)看，未來(lái)，銀行在房貸上的資金會(huì)相對(duì)寬裕，剛性需求的人們可以趁此機(jī)會(huì)獲得較低成本的貸款。
1.3 宏觀環(huán)境小結(jié)
全國(guó)經(jīng)濟(jì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)推進(jìn)，發(fā)展質(zhì)量不斷提高。經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，人民生活水平極大提高。2018年實(shí)現(xiàn)了總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)。
全國(guó)政策：雖然各地樓市政策出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，但主要還是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出現(xiàn)變化。
昆明經(jīng)濟(jì)：從持續(xù)擴(kuò)大有效投資、堅(jiān)決打贏工業(yè)攻堅(jiān)戰(zhàn)、加快培育增長(zhǎng)新動(dòng)能、充分挖掘消費(fèi)市場(chǎng)潛力、持續(xù)擴(kuò)大改革開(kāi)放等5方面提出20條措施，進(jìn)一步激發(fā)活力、釋放潛力、優(yōu)化環(huán)境，促進(jìn)昆明經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。
昆明政策：昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，暫未出臺(tái)新的調(diào)控政策；目前主要從昆明市下放土地審批權(quán)給主城，新增儲(chǔ)備土地，緩解昆明市房?jī)r(jià)的上漲壓力，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
2.1.1 土地供銷及樓面價(jià)月度走勢(shì)
本月土地供應(yīng)647.20畝，環(huán)比上漲283.48%，同比下降3.97%；成交291.64畝，環(huán)比下降28.05%，同比下降66.12%；樓 面價(jià)為8463.17元/㎡，環(huán)比上漲206.99%，同比上漲419.52%。
2.1.2 土地出讓金及單價(jià)走勢(shì)
本月土地成交單價(jià)1119.82萬(wàn)元/畝，環(huán)比上漲58.50%，同比上漲164.33%。本月土地出讓金35.66億元，環(huán)比上漲 14.04%，同比下降10.43%。
2.2.1 各區(qū)域供銷對(duì)比
3月西市區(qū)、南市區(qū)、呈貢區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土地供 應(yīng)，共供應(yīng)14宗，面積647.20畝。
西市區(qū)供應(yīng)1宗，面積19.00畝，占比3%；南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積227.72畝，占比35%；
呈貢區(qū)供應(yīng)3宗，面積208.02畝，占比32%；
北市區(qū)供應(yīng)2宗，面積122.59畝，占比19%；
東市區(qū)供應(yīng)1宗，面積69.59畝，占比11%。
3月僅北市區(qū)有4宗土地成交，面積291.64畝。
2.2.2 各板塊供銷價(jià)對(duì)比
本月北市、東市、官南、西山和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是官南板塊，為227.72畝；僅北市板塊成交291.64畝，樓面地價(jià)為8463.17元/㎡，因有2宗土地遭17家開(kāi)發(fā)商哄搶，溢價(jià)率高達(dá)129.20%，所以整體樓面價(jià)較高。
2.3.1 各土地性質(zhì)供求占比
3月昆明純住宅用地供應(yīng)9宗，面積502.95畝，占比78%；3月昆明商業(yè)用地供應(yīng)4宗，面積107.61畝，占比16%；3月昆明商業(yè)兼容住宅用地?zé)o供應(yīng)；3月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)1宗，面積36.64畝，占比6%。
3月昆明純住宅用地成交2宗，面積122.87畝，占比42%；3月昆明商業(yè)用地成交1宗，面積24.61畝，占比9%；3月昆明商業(yè)兼容住宅無(wú)成交；3月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交1宗，面積144.16畝，占比49%。
2.3.2 成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì)
土地市場(chǎng)住宅用地樓面地價(jià)8594.96元/㎡，環(huán)比上漲203.00%，同比上漲472.69%；商業(yè)用地樓面地價(jià)5361.88元/㎡，環(huán) 比上漲131.37%，同比上漲62.20%。本月住宅類用地溢價(jià)129.20%，商業(yè)類用地?zé)o溢價(jià)。
2.4 成交土地明細(xì)
3月29日，位于昆明市盤(pán)龍區(qū)龍泉街道辦事處的2宗土地，現(xiàn)場(chǎng)17家企業(yè)展開(kāi)了激烈的競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪，最終經(jīng)過(guò)105輪的競(jìng)價(jià)，被 雅居樂(lè)不惜一切代價(jià)拿下，總價(jià)22.53億元，整體溢價(jià)率129.20%，標(biāo)志著雅居樂(lè)正式入昆；3月27日，位于昆明市盤(pán)龍區(qū)龍泉街道辦事處的2宗土地，被恒大集團(tuán)旗下子公司“云南德毅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”競(jìng)得，預(yù) 計(jì)為恒大翡翠華庭后期地塊；昆明市盤(pán)龍區(qū)龍泉街道辦事處的1宗土地，由昆明龍溪華堂置業(yè)有限公司競(jìng)得。
2.6 4月土地預(yù)成交明細(xì)
Ø4月預(yù)計(jì)4宗土地成交，面積為181.52畝，其中純住宅用地2宗，面積為88.59畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗，面積為49.46畝， 商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為43.47畝。
2.7 4月土地已成交明細(xì)
4月已有10宗土地成交，面積為435.74畝，其中純住宅用地5宗，面積為291.50畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗，面積為36.64畝， 商業(yè)用地4宗，面積為107.61畝。
2.8 土地市場(chǎng)小結(jié)
土地供銷價(jià)：本月土地供應(yīng)647.20畝，成交291.64畝，樓面價(jià)為8463.17元/㎡，單價(jià)1119.82萬(wàn)元/畝，出讓金35.66億元。
區(qū)域情況：本月西市區(qū)、南市區(qū)、呈貢區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土地供應(yīng)，共供應(yīng)14宗，面積647.20畝；西市區(qū)供應(yīng)1宗，面 積19.00畝；南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積227.72畝；呈貢區(qū)供應(yīng)3宗，面積208.02畝；北市區(qū)供應(yīng)2宗，面積122.59畝；東市區(qū)供 應(yīng)1宗，面積69.59畝。東市區(qū)、西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交，共成交16宗，面積405.33畝，東市區(qū)成交4宗，面積 212.85畝；僅北市區(qū)有4宗土地成交，面積291.64畝。
板塊情況：本月北市、東市、官南板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是官南板塊，為227.72畝；僅北市板塊成交291.64畝，樓 面地價(jià)為8463.17元/㎡，因有2宗土地遭17家開(kāi)發(fā)商哄搶，溢價(jià)率高達(dá)129.20%，所以整體樓面價(jià)較高。
土地溢價(jià)：本月土地整體溢價(jià)63.63%。住宅類用地溢價(jià)129.20%，商業(yè)類用地?zé)o溢價(jià)。
土地流拍：本月無(wú)土地流拍。
4月土地預(yù)成交：4月預(yù)計(jì)4宗土地成交，面積為181.52畝，其中純住宅用地2宗，面積為88.59畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗， 面積為49.46畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為43.47畝。
4月土地已成交：4月已有10宗土地成交，面積為435.74畝，其中純住宅用地5宗，面積為291.50畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗， 面積為36.64畝，商業(yè)用地4宗，面積為107.61畝。 總結(jié)：本月土地成交量處于低谷，但北部山水新城2宗土地受熱捧，遭17家開(kāi)發(fā)商哄搶，最終被雅居樂(lè)不惜 一切代價(jià)拿下，溢價(jià)率129.20%，使得成交樓面價(jià)上漲。
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